进入2018年以来，全球一线城市房地产均步入调整期，全球房地产投资格局也在悄然发生变化。尽管今年上半年亚洲股市不被看好，亚洲房地产市场一直是颇受青睐的投资圣地。亚洲房地产市场目前正处于发展阶段，也是全球为数不多能实现资产增值的区域，例如印度和东南亚等地经济发展正处于增速阶段，这些地区的经济与收入增长以及城市化程度加深，会相应地带动当地的需求和购买力，房价也会顺势走高。当然房产的投资还与该地区汇率的波动、投资国的经济波动，或者自然灾害等因素息息相关。买家仍偏向于选择亚洲较成熟市场的核心城市会更为稳妥，例如北上广、新加坡、首尔、印度和香港等地。

2018年，受益于强劲的经济增长和实际利率处于低位，亚洲的租户和房产投资市场将继续走高。2017年的全球实际GDP增长创下了自2010年以来的历史新高。在亚洲，印度的经济增长开始复苏，中国内地、日本、香港和新加坡的增长势头也有所加强，亚洲房地产市场投资总量十分可观，买方市场需求和资本充裕。但由于市场上缺乏高质量的可售房产，房地产市场仍存在一定的投资风险。同时，受金融、科技及相关产业拉动需求增长，亚洲核心城市，例如香港、新加坡和中国内地的一二线城市，以及包括印度、雅加达和曼谷的办公租赁地产和工业和物流地产价格也会保持稳定或持续上涨。

在需求强劲、供应量较小以及负实际利率的作用下，高力国际预计2018年，香港和新加坡住宅市场价格将持续上扬。香港住宅市场的平均价格将会在2018年内增长8-10%；而豪宅的成交则主要取决于二手市场的需求，因此预计2018年上涨幅度会相对较小，约为3-5%。新加坡的住宅市场在经历连续15个月的下跌后，预计2018至2021年整体市场价格逐步反弹，增幅约17%，动力主要来自于GDP增长、竣工项目的减少和大量的交易。

从投资者的角度而言，中国资本表现强劲。2016年亚洲投资者跨国商业房地产投资总额超过新加坡，成为亚洲最大的投资国，占比47%。2017年上半年的跨境房地产投资数据显示，中国的境外房地产投资总额达256亿美元，较去年同期翻番。中国投资者仍是全球房地产市场上最活跃的亚洲资本来源。

房地产成为继股市之后最受富豪青睐的投资工具。《财富报告》显示，交易总价值为5亿美元的地产－交易额从2012年的210亿美元上升至2017年的530亿美元。2017年全球商业地产的交易总量达8400亿美元。北美洲的房地产吸引了全球投资份额的46%，欧洲房地产的投资占比36%，亚洲的房地产投资占比17%。仅2017年上半年，亚太地区房地产市场的投资总额为610亿美元，超过去年同期的540亿美元。总体而言，投资者将更多的资本投入全球各地的房市，他们偏向于选择发展成熟、资金流动性强、交易透明的房地产市场。亚洲富豪是房地产市场的主力群体。莱坊调查显示，在富豪拥有自住住宅和第二住宅的数量方面，马来西亚和中国位列榜首。

亚洲楼市2017年整体表现瞩目，香港复苏，日本市场稳中有进，东南亚国家空前活跃。地区经济的蓬勃发展推动了楼市的稳定。莱坊国际住宅研究数据表明，首尔豪宅价格在2018年第一季度飙升了近25%，位列第一。广州是中国第三大城市，截至2018年第一季度的12个月中，豪宅房价涨幅达15％，位列第二，较去年同期的36.2%有所下跌。上海涨幅为9%，位列第三。亚洲其他主要经济体的城市表现不一，北京、孟买、德里、台北豪宅价格有所下跌，香港、北京、新加坡、东京、曼谷、雅加达豪宅价格上升。

2017年是内地投资人在香港圈地买楼的高潮。香港房地产市场曾受到1997年亚洲金融危机波及发生过泡沫破裂，2011年开始回暖复苏。如今寸土寸金的香港楼市房价居高不下，供不应求，赴港拿地的热潮不减。商业地产调查公司RCA数据显示，2017年上半年，香港是最大的资本净输入接收地，且资本主要来自中国内地，同比增长87%。内地买家的涌入使得香港豪宅市场发展向好。中原地产研究显示，2017年香港前11个月豪宅成交金额2252.96亿港元（约合1892.5亿元人民币）、共8584套，较2016年同期分别上升47.7%及24.6%。金额和套数齐创1996年有记录以来二十二年历史新高。内地资金持续流入香港豪宅市场，且集中于高价豪宅。香港土地注册处资料显示，由九龙仓集团和南丰发展共同开发的香港山顶聂歌信山道8号Mount Nicholson第三期项目的12楼C及D室以5.6亿及6.05亿港元由同一组买家购入，这两套豪宅总价11.65亿港元，共约820平方米，折合13.21万港元／平方英尺（约合142万港元／平方米），一举登顶为全亚洲最贵豪宅。在联系汇率制下，港元与美元挂钩，在香港投资房产等同于境外市场投资，是资产配置的方式之一。此外，粤港澳大湾区概念带来投资利好，香港作为湾区核心增值地带，楼市具备更为长期的吸引力。

受到美元走强趋势和“特朗普效应”影响，亚洲出口型经济体向好，日本楼市受到追捧。例如大阪于2017年重点推进旅游业，计划兴建赌城。日本当局希望通过赌场合法化法案来刺激经济增长。赌场效应将带动当地房价的走高和楼市的利好。2017年日本的外部环境良好，持续的量化宽松政策，日元走低，股市上行，经济发展景气都将助力房价的持续升温。日本都市圈一带，例如东京，也将预见房价的继续上涨。东京的富豪们在选择住宅方面开始更注重交通、购物和生活设施的便利性与冲实行，从传统的别墅豪宅转向了豪华公寓楼，例如港区的南青山、涩谷的广尾和松涛等。

新加坡楼市在经历2016年以来的下滑和惨淡后，投资者仍处于观望阶段。一方面，新加坡政府为防止房价泡沫一直未放松管控力度，仍采取限购措施；另一方面，新加坡的楼市库存也不容乐观，仍处于供过于求的阶段。新加坡最近公布的降温措施将对豪宅住宅寻求者产生了很大的影响，具体表现为，对海外房地产买家收取额外买方印花税(ABSD)上涨15%至20%以及实体买家上涨15%至25%，价值200万新元的豪宅仅税费就超过40万。此外，政府还收紧了购房贷款政策。新加坡市区重建局（URA）表示，新加坡私人住宅价格在2018年第二季度季度增长3.4%。兴业银行RHB的研究表明，2018年第二季度，新加坡87％的购房者是当地居民，为炒房的主力军。外国人仅占5％，低于2011年第二季度的17％。新加坡的豪宅市场的销售额未来两个季度预计下降30％至40％。但考虑未来新加坡强劲的经济实力、生活居住环境和便利的基础设施，以及其实施的鼓励人口生育政策等因素，新加坡楼市还值得被长期看好。

伴随着美元走高，大量外来资本涌入东南亚地区，助推当地经济的复苏和房价的增幅，房市进入买方市场，适合中长线的房产投资。例如，马来西亚近年来的房价年均收益有7%-10%。大型基建项目和服务业正在兴建，马来西亚政府2017年的发展重心呈现从吉隆坡南移的趋势，新山的楼市被看好，发展潜力巨大。此外，泰国楼市外来需求旺盛，尤其是曼谷地区楼市前景向好。印度城市中，班加罗尔和孟买值得被关注。外来资本在这些地区争相购买核心资产，对拥有现代化设施的豪华住宅需求显著上升。国际清算银行公布数据显示，2007年到2015年间，印度房价累计上涨72.3%，为十八个主要经济体中累计增幅最高的国家。

内地市场而言，随着我国富裕阶层的不断壮大和对顶豪产品价值理解的加深，豪宅投资已经成为富豪们资产配置的重要部分，对其生活品质也有了更高的要求；富裕阶层日益年轻化；豪宅产品不断创新，追求个性化，强调“稀缺、资源、艺术、定制、圈层”等价值。例如，朝阳区大望京板块的红廷别墅推出的亿元级别墅样板间主打艺术化装修；位于海淀北部的豪宅别墅西山龙胤产品则定位为“龙胤”系，凸显中式园林的韵味。过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史纪录，一年内发布了近50次各种调控措施。但随着近期监管趋于松缓和北京楼市供需失衡，北京豪宅市场在价格和数量上均有反弹。2017年北京和上海的价格涨幅分别仅有近7%和逾9%；由于先前价格基数相对较低，广州豪宅市场持续增长：广州豪宅均价为每平方米70000元，而上海均价为120000元。北京和上海房地产市场走弱使亚洲地区整体表现略有下滑，2017年市场平均增长率为4.4%，低于2016年的5.2%。尽管国内打压房价政策频出，内地核心城市楼市仍呈现出两极分化的态势，刚需房销售停滞，豪宅市场火爆，稀缺性的优质豪华房源具有保值功能，未来仍具备支撑价格持续上涨的支点。