中外豪宅现状对比

豪宅这个理念是近些年来被越来越多地提及的。随着住宅地产多年来的发展，最基本的住宅需求得到满足以后，人们开始追求更高层次的生活享受。与此同时，市场和客户的认知程度也是不断地发展变化。当今国内的豪宅地产的硬件水平已经达到了国际一流水平，而从发展的眼光来看，国内的豪宅在一些方面上还是有待提高的。这些方面包括建筑设计、环境特质、客户的心理感受、艺术品味等。也就是说，豪宅设计在软实力方面还是需要加强的，这也是未来豪宅发展的重要方向。毕竟，现在的豪宅买家的眼界是比较广阔的，眼光是比较挑剔的。他们的情怀和思维如何更好地体现在建筑上，这是豪宅开发商所要追求和达到的高度。另外，中国设计师毕竟是深受传统文化影响的，在气质的塑造上仍然和国外设计师有所不同的。而中国设计师的作品还是比较容易得到中国客户的认可。不过更重要的是，国外设计师的思路和想法也应该为国内业者学习。

1.中外对豪宅标准的对比

豪宅因中西方文化、法律的差异，以及定性与定量两种分析模型的差异，产生了标准的差异。国内因地域文化差异及专家们自身学术水平的不同。对高尚住宅的定义也是各有千秋。

整体来看，西方对豪宅的标准是定量的，标准严苛。而中国对豪宅的标准是定性的，因而也存在着偶尔误导消费者的嫌疑（见表九）。

2.中外主要城市豪宅市场现状分析

a. 中国主要城市市场现状分析

北京

克而瑞数据以及21世纪经济报道的一线调查显示，北京的一手豪宅成交已经呈断崖式下跌，二手豪宅则正在失去流动性，价格腰斩的案例也已出现。“北京市场基本有价无市，一套房子总价在500万，还有流动性，而且大部分是刚需。一上千万，流动性就很差了，一上三四千万基本就没流动性。”2018年3月以后，经济学家魏杰在中介门店的实地调研中，观察到了这一现象。相关数据统计，2018年均价7万以上豪宅成交，丰台区占比排第一，32.61%的成交套数为各区之首。在全年豪宅成交排名前十中，有4个项目位于丰台，可以看出，豪宅成交的热点区域向南城移动趋势明显。

市场消息指出，北京住房供应于三年多前已侧重于满足改善型的住房需求，相对而言，别墅及超大户型的豪宅供应则越来越少，而当前的土地供应又以小户型和限价房为主。此外，豪宅市场竞争相当激烈，开发商要在购地前的那一刻起，尽量一丝不苛地打造独特、创新的项目，务求得到保证利润及避免受市场淘汰。更重要的是，开发商的推盘策略会视乎他们对未来市况的看法，从而锁定最大的盈利。事实上，潜在买家通常为富豪一族，有能力在不需要银行贷款的状态下，便能轻松购入这类属最具保值功能之一的物业。故此，正当全市楼市蕴酿进入下行周期，而豪宅市场又见持续受供需失衡影响，如果楼市政策没有太大的变动，预期今年北京豪宅市场表现将保持优势。

上海

从市场供应看，2018年上海一手豪宅供应量暴涨，供需趋于平衡。供应量为2983套，是2017年的3.2倍，其中2018年第四季度供应1532套，占全年供应的51%。同时，一手豪宅成交3239套，供需比为0.92。2017年全年供需比为0.34。

从供应类型来看，2018年共计入市22个项目，其中5个别墅项目，17个公寓项目。从价格区间来看，2017-2018年新房供应集中在2000-2500万之间，2018年该区间占比35.35%。2018年3000万以上豪宅占比18.83%，上涨10.31个百分点。

2018年全年豪宅公寓共成交1212套，同比下降16.8%，下降幅度较大。豪宅公寓整体成交单价为10.53万元/平方米，相比2017年提高9.1%。虽然政策导致成本增加和资格问题买不了房，但整体需求依然非常大。豪宅市场好的产品和高性价比产品依然是刺激买房的关键。

深圳

普通住宅豪宅化，加上豪宅供应大幅度增加，深圳市场正经历着结构变化，豪宅市场仍旧十分火热。中原地产数据显示，2018年深圳豪宅供应量为84.91万平同比增加61.1%。但豪宅的成交量仅为64.07万平同比下滑8.09%，成交均价方面持续上涨至9.44万元/平（见图一）。从地区供应量来看，南山全年供应项目为9个供应面积达59.8万平，同比增加68.4%，占全市供应的70.4%。福田获批项目有4个，供应面积为22.7万平，同比增加35.3万平。另外福田还有一现楼销售的项目为红树湾壹号。

从成交量来看，南山仍然独占鳌头。2018年南山全年成交面积为47.7万平，占全市成交的74.5%，成交均价为97204元/平，同比下降8.9%。福田成交面积为15.5万平，占全市成交的24.2%，成交均价为87375元/平，同比下降0.3%。罗湖成交均价最高为110961元/平，同比上升33.4%，但其成交量仅0.26万平，所以成交均价波动较大。

从豪宅的区间分布来看，2018年，1000万以上豪宅成交套数下滑15.3%，而1000万以内的豪宅成交套数为1676套，同比上升239.3%，成交占比升幅最大。

分类型来看住宅项目依然是主力，住宅成交占比为69.7%，成交面积为44.6万平，较2017年下降10.4%。商务公寓项目2018年成交19.1万平，较2017年增加39.8%，占比继续升至29.9%。成交臻湾汇、深业中城和华润城润府为主。自2012年“限墅令”以及限定住宅容积率不小于1.0下达以来，市场上的别墅项目供应将日趋稀少。

广州

《2018胡润财富报告》显示：广东是拥有大量千万资产高净值家庭的地区之一。广州高净值人士密集，财富的聚拢，作为顶富阶层的重要资产配置——豪宅的置业需求日益增长。

2019年，稳字当头，“一城一策”成为房地产调控的核心逻辑，地方调控主动权逐渐增加。近三个月以来，全国已有19个城市包括广州、深圳、佛山、珠海等发布了房地产调控“松绑”政策。对比刚需和刚改型产品，豪宅别墅类高端市场卖得风声火气。在最新政策出台后的两周，广州楼市成交面积环比迅速增长78%，同比更是大幅增长447%，可以看出其市场反应迅速，不少楼盘因此趁势上调价格。贝壳研究院数据显示，粤港澳大湾区城市房价分为三个梯队：香港和澳门为第一梯队，均价超过10万；第二梯度是深圳和广州，均价超过3万（深圳超过5万）。其他城市为第三梯队。

根据莱坊国际发布的国际豪宅指数，2018年全球总体指数增长2.1%。广州自2017年排名第一之后，18年继续引领榜单，且豪宅价格增幅达到27%，主要原因是其之前的豪宅价格相对于其他城市基数较低。据2018年第三季度的指数报告，广州的豪宅价格增速放缓，在第二季度同比增长11.9%的情况下，第三季度同比涨幅跌至6.3%，仅排名第十。北京第三季度同比上涨5.1%，上海3.5%，排名分别是16、19。相比18年第二季度，北京和上海的豪宅市场价格还出现了零增长和负增长，而广州则保持了增速。