中外豪宅现状对比
豪宅这个理念是近些年来被越来越多地提及的。随着住宅地产多年来的发展,最基本的住宅需求得到满足以后,人们开始追求更高层次的生活享受。与此同时,市场和客户的认知程度也是不断地发展变化。当今国内的豪宅地产的硬件水平已经达到了国际一流水平,而从发展的眼光来看,国内的豪宅在一些方面上还是有待提高的。这些方面包括建筑设计、环境特质、客户的心理感受、艺术品味等。也就是说,豪宅设计在软实力方面还是需要加强的,这也是未来豪宅发展的重要方向。毕竟,现在的豪宅买家的眼界是比较广阔的,眼光是比较挑剔的。他们的情怀和思维如何更好地体现在建筑上,这是豪宅开发商所要追求和达到的高度。另外,中国设计师毕竟是深受传统文化影响的,在气质的塑造上仍然和国外设计师有所不同的。而中国设计师的作品还是比较容易得到中国客户的认可。不过更重要的是,国外设计师的思路和想法也应该为国内业者学习。
1.中外对豪宅标准的对比
豪宅因中西方文化、法律的差异,以及定性与定量两种分析模型的差异,产生了标准的差异。国内因地域文化差异及专家们自身学术水平的不同。对高尚住宅的定义也是各有千秋。
整体来看,西方对豪宅的标准是定量的,标准严苛。而中国对豪宅的标准是定性的,因而也存在着偶尔误导消费者的嫌疑(见表九)。
2.中外主要城市豪宅市场现状分析
a. 中国主要城市市场现状分析
北京
克而瑞数据以及21世纪经济报道的一线调查显示,北京的一手豪宅成交已经呈断崖式下跌,二手豪宅则正在失去流动性,价格腰斩的案例也已出现。“北京市场基本有价无市,一套房子总价在500万,还有流动性,而且大部分是刚需。一上千万,流动性就很差了,一上三四千万基本就没流动性。”2018年3月以后,经济学家魏杰在中介门店的实地调研中,观察到了这一现象。相关数据统计,2018年均价7万以上豪宅成交,丰台区占比排第一,32.61%的成交套数为各区之首。在全年豪宅成交排名前十中,有4个项目位于丰台,可以看出,豪宅成交的热点区域向南城移动趋势明显。
市场消息指出,北京住房供应于三年多前已侧重于满足改善型的住房需求,相对而言,别墅及超大户型的豪宅供应则越来越少,而当前的土地供应又以小户型和限价房为主。此外,豪宅市场竞争相当激烈,开发商要在购地前的那一刻起,尽量一丝不苛地打造独特、创新的项目,务求得到保证利润及避免受市场淘汰。更重要的是,开发商的推盘策略会视乎他们对未来市况的看法,从而锁定最大的盈利。事实上,潜在买家通常为富豪一族,有能力在不需要银行贷款的状态下,便能轻松购入这类属最具保值功能之一的物业。故此,正当全市楼市蕴酿进入下行周期,而豪宅市场又见持续受供需失衡影响,如果楼市政策没有太大的变动,预期今年北京豪宅市场表现将保持优势。
上海
从市场供应看,2018年上海一手豪宅供应量暴涨,供需趋于平衡。供应量为2983套,是2017年的3.2倍,其中2018年第四季度供应1532套,占全年供应的51%。同时,一手豪宅成交3239套,供需比为0.92。2017年全年供需比为0.34。
从供应类型来看,2018年共计入市22个项目,其中5个别墅项目,17个公寓项目。从价格区间来看,2017-2018年新房供应集中在2000-2500万之间,2018年该区间占比35.35%。2018年3000万以上豪宅占比18.83%,上涨10.31个百分点。
2018年全年豪宅公寓共成交1212套,同比下降16.8%,下降幅度较大。豪宅公寓整体成交单价为10.53万元/平方米,相比2017年提高9.1%。虽然政策导致成本增加和资格问题买不了房,但整体需求依然非常大。豪宅市场好的产品和高性价比产品依然是刺激买房的关键。
深圳
普通住宅豪宅化,加上豪宅供应大幅度增加,深圳市场正经历着结构变化,豪宅市场仍旧十分火热。中原地产数据显示,2018年深圳豪宅供应量为84.91万平同比增加61.1%。但豪宅的成交量仅为64.07万平同比下滑8.09%,成交均价方面持续上涨至9.44万元/平(见图一)。从地区供应量来看,南山全年供应项目为9个供应面积达59.8万平,同比增加68.4%,占全市供应的70.4%。福田获批项目有4个,供应面积为22.7万平,同比增加35.3万平。另外福田还有一现楼销售的项目为红树湾壹号。
从成交量来看,南山仍然独占鳌头。2018年南山全年成交面积为47.7万平,占全市成交的74.5%,成交均价为97204元/平,同比下降8.9%。福田成交面积为15.5万平,占全市成交的24.2%,成交均价为87375元/平,同比下降0.3%。罗湖成交均价最高为110961元/平,同比上升33.4%,但其成交量仅0.26万平,所以成交均价波动较大。
从豪宅的区间分布来看,2018年,1000万以上豪宅成交套数下滑15.3%,而1000万以内的豪宅成交套数为1676套,同比上升239.3%,成交占比升幅最大。
分类型来看住宅项目依然是主力,住宅成交占比为69.7%,成交面积为44.6万平,较2017年下降10.4%。商务公寓项目2018年成交19.1万平,较2017年增加39.8%,占比继续升至29.9%。成交臻湾汇、深业中城和华润城润府为主。自2012年“限墅令”以及限定住宅容积率不小于1.0下达以来,市场上的别墅项目供应将日趋稀少。
广州
《2018胡润财富报告》显示:广东是拥有大量千万资产高净值家庭的地区之一。广州高净值人士密集,财富的聚拢,作为顶富阶层的重要资产配置——豪宅的置业需求日益增长。
2019年,稳字当头,“一城一策”成为房地产调控的核心逻辑,地方调控主动权逐渐增加。近三个月以来,全国已有19个城市包括广州、深圳、佛山、珠海等发布了房地产调控“松绑”政策。对比刚需和刚改型产品,豪宅别墅类高端市场卖得风声火气。在最新政策出台后的两周,广州楼市成交面积环比迅速增长78%,同比更是大幅增长447%,可以看出其市场反应迅速,不少楼盘因此趁势上调价格。贝壳研究院数据显示,粤港澳大湾区城市房价分为三个梯队:香港和澳门为第一梯队,均价超过10万;第二梯度是深圳和广州,均价超过3万(深圳超过5万)。其他城市为第三梯队。
根据莱坊国际发布的国际豪宅指数,2018年全球总体指数增长2.1%。广州自2017年排名第一之后,18年继续引领榜单,且豪宅价格增幅达到27%,主要原因是其之前的豪宅价格相对于其他城市基数较低。据2018年第三季度的指数报告,广州的豪宅价格增速放缓,在第二季度同比增长11.9%的情况下,第三季度同比涨幅跌至6.3%,仅排名第十。北京第三季度同比上涨5.1%,上海3.5%,排名分别是16、19。相比18年第二季度,北京和上海的豪宅市场价格还出现了零增长和负增长,而广州则保持了增速。