周边环境对房产价值的影响
作者:编辑部
2021-05-28
摘要:当一个娱乐性大麻药房开业时,它将压低其附近的房地产价格。

三分之一的美国人现在生活在一个已经合法化使用娱乐性大麻的州。大量的研究探讨了这种合法化对人们福利的影响,但结果并不确定。

研究发现了积极的影响,另一些则是消极的影响。在许多情况下,使用的方法有内在的局限性。由于他们研究的问题的广泛性,社会科学家往往难以确定因果关系。

因此,当丹娜·托马斯和我得知华盛顿州正在举行抽奖活动以颁发大麻药房许可证时,立即引起了我们的注意。对于社会科学家来说,抽奖本身就意味着中奖,因为它们创造了理想的自然实验条件,两组之间的唯一区别就是抽奖的运气,这是确定因果关系的最有吸引力的环境。因此,我们着手调查合法销售大麻的商店是否会影响其附近的住房价值。

在我们的新论文中,我们表明,与控制区相比,新药房周围的房屋价格平均下降了3-4%。这种下降尤其影响到年轻的、更多样化的社区。对于一般的房屋销售来说,它转化为10100美元到1.35万美元的价格下降。

 

获胜和失败的地址

华盛顿州在2012年11月将大麻销售合法化后,选择了根据人口密度将许可证分散到各个管辖区。鉴于该业务的争议性,它还选择了通过公开抽签的方式发放许可证。申请人被要求包括其商店的潜在地址。总共有1173份申请被提交,以获得334个可用的许可证。抽签结果于2014年5月公布,被许可人最早可于2014年7月开始销售。

尽管提议的营业地点没有法律约束力,但75%的公司在距离申请书中所述地址500米的范围内开店。这表明,这些地址具有共同的属性,使它们对大麻零售业具有同样的吸引力。在抽签中没有获得许可证的提交地址是我们完美的控制组。

然后,我们利用私人供应商的数据,分析了2012年1月至2016年2月的房屋销售情况。在一个给定的社区内,我们使用同心圆或“环”的方法,将位于药房附近的房产与位于稍远处的其他房产进行比较。许多研究都使用这种地理分析方法来比较药房周围的直接半径和下一个更广泛的环。但在我们的案例中,抽签过程允许我们将有大麻药房的地点(获胜的申请)与参加抽签但附近没有药房的地址(失败的申请)进行比较。

这层额外的比较使我们能够避免自我选择的问题,在没有抽签的情况下,吸引这种类型业务的地点可能不完全是随机的,从而在大麻药房的进入和房产价格的变化之间建立因果关系。

 

少数人承担了许多人的利益的代价

目前,很多关于大麻合法化的讨论都集中在其对普通民众的积极影响上。例如,它可以增加税收,减少监禁率,而且,正如人们所知道的那样,可以对抗压力、焦虑和抑郁症。我们的研究提请注意这样一个事实,即这些社会范围内的好处可能具有高度本地化的成本。

为了正确看待我们观察到的3%到4%的房产价格下降,我们从过去的研究中注意到,一个注册的性犯罪者来到一个社区,会使房产价格下降4%。靠近发电厂会使房屋价值和租金下降3%至7%,而有毒工厂的存在会导致工厂800米范围内的房屋下降11%。

房地产价值在一定程度上反映了买家和卖家对当地设施的评价。由于大麻企业在联邦层面上不合法,它们通常无法开设银行账户,因此被迫以现金方式经营。物业价格的下降可能是由于担心只用现金的药房可能会在附近吸引更多的小偷和罪犯而引发的。

从西雅图的特殊情况来看,我们发现,虽然总体上犯罪率没有上升,但与没有大麻药房的社区相比,在有大麻药房的社区,与滋扰有关的犯罪(如行为不检、游荡)明显增加。这些与滋扰有关的犯罪报告每10000名居民增加了4.2起。

如果政府想让大麻合法化的接受度提高,它应该研究民众对其潜在负面影响的看法,并设计相关的公共政策。旨在减轻负面影响的补贴可以在最有可能发生负面影响的高度本地化的层面上提供。

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