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验房的流程和步骤:冬季验房注意事项

2012-11-07 10:15     来源:大中华地产 作者:NIKEY
验房通常需要2-3小时,根据房屋的类型. 大小有所不同。那么,冬季如何验房呢? 验房的流程和步骤:冬季验房注意事项

 

【大中华地产-讯】验房的主要目的就是给房屋做个体检以评估其当前的状态,让顾客对其有一个全面的. 客观的. 公平的. 准确的了解,以帮助他们做一个清楚明白的买卖决定。

  除新屋检验外,验房通常不是对房屋是否符合现有建筑规范和地方法规的一种检验,因为有关规范和法规在不断更新,但却不能要求旧房做不断的改变。虽然验房师有时也会向顾客提出是否将某些构件提升至当今的的标准,但这只是建议且不是验房工作的重点。

  验房通常需要2-3小时,根据房屋的类型. 大小有所不同。验房师按照有关行业标准对房屋从上到下. 由里到外检查一遍,其中包括检查室外场地. 屋面. 地下室. 各楼层. 阁楼. 水电设施,并开动暖气机. 冷气机等设备,最后会将一份书面报告交给顾客。在验房过程中,本人非常希望顾客及代理经纪能够全程跟踪,及时讨论一些问题,并会介绍许多房屋维护保养知识和一些设备的操作使用方法。

  那么,冬季如何验房呢? 验房的流程和步骤:冬季验房注意事项

  一、墙面

  1、检查墙面是否有开裂。

  2、检查墙面是否有空鼓,用小木锤或其他东西敲墙,敲到空鼓时发出的声音不实,很容易就可以听出来。做上记号,装修时用腻子填平。

  3、检查墙面的腻子,是否是防水腻子,可以带瓶矿泉水,往墙上泼水,用手去摸,看手上是否有泥浆,没有的话证明墙面的耐水腻子合格。

  二、屋顶

  1、检查屋顶是否有开裂。

  2、检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线,如果不是,在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。

  三、地面

  1、检查地面是否平整

  2、检查是否有开裂和反砂:地面用脚搓地面时是否出现沙粒。砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。

  大面检查完,就开始检查细节了。每个房子的建筑施工单位不一样,质量和设计方面也有所不同,监理的专业性在这些方面就起到了很明显的作用。

  细节很重要哦,很多地方是我们看不到的,或是后期装修摆放家具会出现问题的。

  四、门窗

  1、检查门窗的强度

  2、检查窗的功能:

  a.门窗推拉顺滑,表面平整光洁,无严重划痕,型材没有开裂或断裂现象。

  b.五金配件:齐全,位置正确,牢固。

  c.密封质量:门窗关闭时扇与框,扇与扇无明显缝隙,密封条不松动,不脱落,不外露。

  d.门窗框,扇垂直,不弯曲。

  e.玻璃无污染,无破损,双玻夹层无灰尘和水气,分隔条均匀。

  f.窗子排水孔是否打通了。未打通积水会流入型材里。

  五、电路

  1、检查插座和开关是否设置的合理,电路在装修中是否需要改造,一是看个人的需求,二是看房屋中插座和开关设置的是否合理,方便使用。

  2、检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用,带个手机座充、或电笔插上就可检验电。源插座是否通电,当然专业人员会采用专用插座检查。

  六、水路

  水路主要是体现厨房、卫生间中。卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管,看设置是否合理,再根据自己装修的需要来决定是否可更改,但具体改造的方案就要听专家的意见了。

  出现问题最多的是,很多人都想改动座便器的下水管,已获得更多的空间,但改造座便器下水管需在楼下顶部的下水管路道进行改造,容易引起很多麻烦,为防止以后出问题楼下业主很难同意做这样的改动,所以不建议自己擅自改动(采用垫高地面的做法容易出现排水不畅),要听专业人士的意见。

  七、燃气管路

  燃气表是个很占空间的小东西,这个表的位置如何调整也要听专业人士的意见,必须由燃气公司改造,非常重要。

  八、验防水

  这里所说的防水,指的是厨卫的防水。当然,目前交付的房子,有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水,那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的,那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。

  验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厕卫放水,浅浅就行了(大于2cm)。然后约好楼下的物业和业主在24小时后查看其家厕卫的天花有无渗漏。

  九、验管道

  这里所指的管道,指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口,验收时,预先拿一个盛水的器具,然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。

  为什么要验收这个呢,因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走,如果这些水泥较粘的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难。

  还有一种情况,不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言,如果排污管没有蓄水防臭弯头,那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。

  为什么排污管需要这种弯头,因为弯头会蓄水,这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话,洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有开发商会认为用防臭地漏就行了,工程的实践证明,防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方,往往最能体现建筑商的施工质量的。

  特别提醒:一般浴缸下部的排水管道有返水弯,而其他位置则没有,需安装防臭地漏!!!

  小提示:等电位保护装置,主要是对厨房和卫生间这样比较潮湿的环境进行漏电保护。金属架比如洗手盆下面都有不锈刚的下水管,用一根线,(线要求不小于4平方)跟不锈钢管接上后接到这个盒子里,防止由于潮气带出来的漏电,起到保护作用。在高级装修里都是强制规定的,家装里几乎所有人都没有注意到这点,再比如铸铁浴缸底下都有个螺母,也是用于接线到这里的,所以等电位的盒子不要封上。

  验房需带的小工具

  1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道(水量一定要大)

  1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

  1只塞尺--用于测裂缝的宽度

  1只5米卷尺--用于测量房子的净高(主要是收房时用)

  1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

  1只计算器---用于计算数据

  1只水笔--用于签字

  1把扫帚--用于打扫室内卫生

  1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。

  正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头。

  业主为什麽要验房?

  1.验房是法律赋予业主的神圣权利。

  2.业主有权获得符合国家规范要求的合格商品。

  3. 业主有权对自己购置的房屋进行检查验收。

  4. 验房是科学评价房屋价值的重要依据。

  5. 验房是先行维权的必要手段。

  6.集体验房是理性维权的基础。

  7. 前期验房可避免初装修后造成人力物力材料的重复浪费和修复不便。

  8. 以事实为依据、以法律为准绳。验房缺陷将成为经济索赔的法律证据。

  9. 验房是精装修前的必要步骤。

  10.验房,维护了业主的权益,监督了房地产市场的规范。

  11.通过验房,对开发商和施工队伍重新洗牌、优胜劣汰。

  12.通过验房,管理过硬、信誉良好的开发商、施工单位得到更好的商机。

  13.通过验房,管理混乱的企业被淘汰出局,有利于我国房地产行业整体水平的提高。

  14.专业验房使业主有了专业的支持,保证了在信息上与开发商的基本对等。

  15.专业验房可以监督房地产市场健康持续的发展。

  问题一:开发商为什么多选在冬季交房?

  “开发商赶在供暖季到来前交房,冬季、装修、入住来不及,能缓收吗?”“今天去收房,发现拿钥匙要在交齐公维、契税之后,才能进门验房,就算再发现有问题也晚了,开发商买东西都是先付款再看货吗?”“想装修房子,可是不知道冬天装修房子好吗?”……

  近期,随着年底集中交房的到来,关于收房的各种问题也浮出水面。而争议最多的,还要交房的时间问题。

  有业主提出疑问,冬季交房对大多数业主来讲都不算好时机,因为装修、散味消耗的时间,肯定来不及在年前入住,但是开发商为什么偏偏要赶在这时候交房呢?也有人认为,开发商选择冬季交房是为了节省暖气费等支出,因为如果不交房,开发商就得承担供暖费用。

  对于这一问题,鸿坤集团西红门项目总经理侯守超表示,一个项目从开工到完工以及收房,都有严格的时间安排,何时收房不仅关系到施工进度、物业运行,也关系到开发商与建设方的年终结算,因此不是一个随意性的安排;另一个原因是收房时间已经写进购房合同,经过双方签字确认是具有法律效力的。

  也有业内人士指出,由于北京的建筑工人基本上都是外地人,他们要回家过年,元宵节后才陆续返京,因此,大多数楼盘正月十五之后才能正式开工,完成一个楼盘项目施工的正常建筑周期在两年左右,开发商在完工后一般就开始进入交房程序,这个时间恰好是冬季。

  问题二:先交费后收房合理吗?

  有不少业主对开发商要求的先交税费、签字,后拿钥匙收房的过程表示不解。“房子都没看我们怎么知道质量是否过关?签字后有问题怎么办?”

  业内人士表示,交房的季节往往各类房产纠纷和物业纠纷都比较多。一般而言,楼宇建成验收合格后,开发商应及时向购房者发出收楼入住通知,并在限定时间内对新建商品房验收,其基本程序是试验收和正式验收。“办理入住手续是收楼的正常程序,但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现存在问题,已悔之晚矣。为避免出现这种情况,业主应向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。”

  法律人士表示:由于在签署购房合同时是由开发商提供的格式合同,因此对于业主收房可能存在一些不公平,业主在收房时一定要多留意问题,及早进行沟通,如果发生纠纷应保留相关证据寻求帮助。

  问题三:冬季收房有何优劣势?

  对于经验不足的业主来说,冬季收房应该注意什么呢?高级验房师张新全认为,冬季时,购房人可以更加明晰地发现环境的优劣、物业管理的漏洞。但是,由于冬季干燥寒冷,各类气味也不易散发,因此环境卫生的好坏不易发现,如垃圾是否能够及时清理,是否有异味;夏季是否蚊虫较多;绿化景观效果如何等。

  此外,购房者可以对房屋阳光、通风、保温、采暖问题及工程质量做到最直观的考察。尤其是考察采光和通风两个方面。买的房子采光好不好,日照时间的长短,也只有这个时节最能看出来。

  “购房者查看房屋采光好不好,最简单的办法就是找一个晴朗的早晨,看看房子几点能晒进太阳。如果一大早就满屋阳光明媚,购房者就不必担心了。因为冬季是一年中日照时间最短的季节,现在能进光,那么任何季节都能进光。而看通风效果也是冬天最明显,如果此时通风效果好,那其他季节也就没问题了。”他还提醒购房者可以在冬季看房的时候,查看房子的细节问题,比如门窗的密封情况和小区的绿化等。

  ●收房小贴士●

  冬季验房注意事项

  1.房间里的墙面如果有结露现象,说明墙面的保温层有问题。

  2.如果是精装修的项目,冬季铺设木地板要适当留缝,有合理的空隙可以接受。

  3.门窗是热交换和热传导最活跃、最敏感的部位,因此,门窗和玻璃将直接影响房间的保温效果,冬季收房对检验门窗比较有利。

  4.由于冬季气温相对较低,在一定程度上掩盖了一些不良气味的产生,因此,在收房过程中,除了需要打开窗户透风来检测相应的污染源之外,还需要通过观察和咨询同区位住户详细了解空气污染程度。

  5.防水是否做过以及质量好坏是冬季收房时必须重视的问题。可以等雨雪天过后验房,如果没有雨雪,也可以在门缝里塞上防水的塑料,将各种管道口用塑料薄膜扎牢,再用自来水管在地面上放水,水的厚度不要超过2cm。约好楼下的业主,在2小时以后观察楼下的天花板是否渗水即可。测试完一定要将积水擦干,以免结冰。【大中华地产-re.icxo.com】

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