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8月百城房价涨幅放缓 需紧供增房价恐放缓

2012-09-04 10:46     来源:大中华地产

 

  【大中华地产-讯】中国指数研究院3日发布数据显示,2012年8月,百城(新建)住宅平均价格为8738元/平方米,环比7月上涨0.24%,涨幅缩窄。这是自2012年6月止跌后连续第3个月环比上涨。同比来看,百城住宅均价连续5个月下跌。与此同时,中央进一步释放信号。日前,国务院总理温家宝在天津考察保障房建设时强调,巩固房地产市场调控成果,需要坚决遏制投资投机性购房需求,更重要的是增加住房有效供应,包括普通商品房和保障房供应。

  业内专家表示,在遏制投资投机行为的背景下,刚需购买力逐渐释放完毕,另外,加大需求供应量,也使房价不再具备持续上升,持续放大的可能性,因此,今年的“金九银十”难现大涨局面。

  2012年8月,百城(新建)住宅平均价格为8738元/平方米,环比7月上涨0.24%。其中63个城市环比上涨,37个城市环比下跌。与上月相比,本月环比下跌的城市个数增加7个,跌幅在1%以上的有5个城市;涨幅在1%以上的有10个,较上月减少12个。

  同比来看,全国百城住宅均价是连续第5个月下跌,且跌幅为1.60%,比上月缩小0.17个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15539元/平方米,环比上月上涨0.45%,与去年同期相比下跌1.49%,连续第8个月同比下跌,跌幅继续缩小。另外,按100个城市住宅价格的中位数计算,全国住宅价格中位数为5775元/平方米,环比下跌0.43%。

  十大城市住宅均价8月份环比涨幅接近全国平均水平的2倍。而同比来看,则是连续第8个月下跌,跌幅缩小0.8个百分点。而十大城市与价格涨幅较大相对应的是,部分城市成交量出现明显下降。以北京为例,根据北京住建委网站公布的网签数据统计,8月包括新建商品住宅和二手住宅在内的住宅网签总量为28215套,环比7月下跌3%,如果剔除新建商品住宅中的保障房部分,成交量跌幅达到了12.4%。与此同时,二手房成交量下跌更为严重。伟业我爱我家数据显示,8月份北京全市二手住宅网签总量为13690套,环比7月份大幅下跌了20.1%。

  数据的一高一低也表明,尽管重点城市多由于结构性原因维持上涨,但整体市场短期已经出现了一定的降温。

  “刚需对房价尤为敏感,价格高了就不买。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,目前刚需购房者的集中释放已几乎完毕,下阶段,需求不足是重点。“作为刚需来说,与投资客最大的不同就是有自己购房价格底线,不跟涨,因此若价格再次触及刚需人群不能够接受的房价红线,则使他们再次陷入观望。”

  此外,中指院在报告里也进一步指出,国务院7月底派出督查组对全国16个省市房地产市场进行督促检查,近期发改委也表示严防房价反弹。“在政策的监督和约束下,8月百城住宅均价环比涨幅收窄,表明绝大多数开发企业定价理性,全国价格总体较为平稳。”

  增加住房有效供应

  日前,国务院总理温家宝在天津考察保障房建设时强调,衡量安居工程进展好坏、水平高低,不能只看开工数、竣工数,而要看是否及时投入市场,解决群众的迫切需求,质量和服务群众是否满意。

  温家宝说,做好保障房工作是稳定房价、巩固房地产市场调控成果的重要支撑。本轮房地产调控已经持续两年,取得了明显的成效,房价过快上涨势头总体上得到遏制。但是,房地产市场调控仍处于关键时期,巩固房地产市场调控成果,需要坚决遏制投资投机性购房需求,更重要的是增加住房有效供应,包括普通商品房和保障房供应,已建成的保障房要尽快投入市场。

  这已是中央层面10日内再次强调应加大保障房供给,形成有效供应。8月21日,李克强副总理在北京考察保障性安居工程建设情况时强调,要在保质按期完成今年保障房建设任务的同时,严格管理确保公平分配,完善配套形成有效供应,创新机制实现持续运行,切实保障性住房建设成果转化为惠民成果。

  “提高住房供给量是平抑房地产市场价格的重要因素。”顾云昌表示,在以稳为主的调控背景下,即便房产税等后续政策出台,也是房地产调控后期的中长期政策,因此,并不能直接对现阶段房地产市场价格产生影响。

  国税总局相关人员也表示,决定房价高低的关键是供求关系,调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与行政措施相互配合。

  顾云昌认为,随着中央层面的正确指引以及表态,后一阶段,我国将迎来房地产行业住房供应的高峰期。

  “金九银十”难现大涨

  事实上,开发商为迎接“金九银十”楼市旺季,不约而同的放缓推盘速度,也使北京在8月下半个月没有新盘开售,出现了罕见的“断供”现象。据统计,8月全月,北京新房新增供应量仅为5183套,与7月相比市场供应量几近腰斩。

  对此,北京中原市场研究部总监张大伟分析认为,在接下来的两个月,开发商集中推盘,成交量价齐升可能性非常大。但是,后续是否出台政策和出台政策的力度将影响“金九银十”市场上涨的幅度。

  而常清认为,虽然在督查组完成督查后还没有政策实质落地,但是,对于市场的作用还是短期预期方面的影响,同时,大部分城市楼市价格目前已经有了一定的上涨,继续上行也存在一定压力,也会有部分开发商以价换量,因此,年内楼市出现过度反弹的可能性较小。

  顾云昌表示,由于宏观调控手段的介入,淡季、旺季之说早已被打破。一线城市的“金五银六”,二三线城市的“金六银七”已过去,由于刚性需求不存在反复释放,因此,在遏制投资投机行为的背景下,刚需购买力逐渐释放完毕。另外,加大需求供应量,也使房价不再具备持续上升,持续放大的可能性。随着刚需的释放完毕,购房需求将进入温和释放期,房地产行业整体走势相对稳定。

  与此同时,库存仍然处于高位,开发商去库存化的任务依然很严峻。而随着供求缺口收窄,去库存化可能会遇到更多的阻力。“北京目前有近8万套的库存,加上未来还有8万套左右的商品住宅入市,未来一年内北京市场共计约16万套的待售量,足以满足全市购房者的购房需求。而一旦新房市场供应量充足、房价稳定,则将使众多二手房业主面临压力,不会贸然提价。”胡景晖分析,从需求角度看,年底前限购仍将从紧,新的购房需求再生速度缓慢,高昂的贷款成本也使得改善性购房需求难以释放,加上投资投机类购房需求更不可能重返市场,所以有限的购房需求很难支撑楼市成交量再创新高。

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