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易宪容:房地产泡沫或引发金融危机

2012-09-03 08:29     来源:大中华地产
房地产泡沫破灭是迟早的事情。

 

  【大中华地产-讯】据悉,国内上市银行中期报表公布,从总体来看,国内银行业的不良贷款率基本上处于一个较低的水平,但这些信息也披露一个十分有趣的信息,即就个别地方来看,这些地方的银行不良贷款率都则快速飚升。比如兴业、华夏、平安、浦发、招商和建行等银行不良贷款率都在上升。而不良贷款上升的地方集中在浙江温州及杭州等。比如建行的中期报表就显示,建行浙江分行的不良贷款率最高,由2011年底的1.33%急升至1.78%,建行上半年录得资产减值损失大增148%至71.58亿元。同时,在东北地区,建行的资产减值损失大增539%至7.28億元等。

  这里有几个问题值得很好讨论。一是国内银行不良贷款率快速上升为何是地区性的?其原因是什么?二是这种银行不良贷款快速上升现象会不会向全国蔓延?如果蔓延是否会引致国内金融市场的系统性风险?三是当前国内监管体系的银行体系的流动性压力测试及加强资本充足率比率等监管办法能否事先预测到这种风险等?

  可以说,国内银行不良贷款快速飚升的区域性很大程度上是与房地产泡沫破灭与挤出有关。因此,对于浙江的温州地区来说,在房价一路向上飚升时,该些地区的银行贷款是质量较好的,不仅不良贷款率远低全国平均水平,而且贷款规模宠大银行利润水平也最好。而且这种情况根本就不在于银行大小、经营管理水平如何。在这些地区,银行业的业绩普遍都好。而最近特别是今年上半年以来,这些地区的整个银行业的不良贷款快速上升,主要是与当前的房地产泡沫破灭有关。

  我们可以看到,在早几年全国各地房价快速飚升的过程中,浙江的温州等地是全国一波又一波的住房炒作始作俑者。他们转战全国,战无不胜。而房地产暴利不仅使得当地居民涌入住房市场即当地全民炒房,也诱导这里地方企业也涌入住房市场。有调查报告显示,在温州300家企业中, 126家企业涉足房地产(大企业进入住房市场建造房子,小企业购买住房炒作),投资总额6.93亿元,占总营业务以外投资总额的69.2%。相关统计还表明,全市企业参与房地产投资总额超过5000亿元。

  这样,他们不仅把全国许多地方市场炒翻了天,也把温州当前的房价炒到天上去。2010年温州这些地区的住房价格为全国最高。当房价上涨时,这个企业与个人个个都炒得暴利四溢。当在房地产宏观调控下温州的住房市场价格快速下跌时(最大跌幅达到30%以上),这些过度杠杆化住房市场投机炒作的风险很快就暴露了出来,引发了2011年的温州金融市场危机。

  面对这种危机,中央政府及地方政府采取一定的救市政策,但是温州金融市场危机并没有随着各种救市政策有所缓和,反之随温州房地产市场调整,其危机在深化与蔓延。有数据显示,截至2012年4月末,温州社会融资规模约9800亿元,比2011年8月末减少约760亿元,银行表外融资、民间借贷市场均大幅萎缩,分别比2011年8月萎缩20.49%和11.82%。银行利润减少,不良贷款增加。与此同时,温州企业减产停产现象增多,全市3998家规模以上工业企业中,60.43%的企业减产停产等。这种情况很快就反映到银行。比如不良贷款率上升,银行惜贷及企业借不到银行钱等,温州的金融危机进一步加深。

  现在的问题是,温州这场金融危机是不是会向全国蔓延?对于这个问题,其实又有两个方面的问题。一方面是温州金融危机的深度在哪里?是不是比我们所看到还要严重?另一方面,国内房地产市场泡沫究竟有多大?对于前者,这里不再讨论。对于后者,国人对此认识的歧义很大。其实,国内一线城市比如北京与上海等地,其房地产泡沫肯定会温州要大。这种房地产泡沫巨大不仅在其价格涨幅而且在于其规模宠大。比如说,十年来,北京不少楼盘的房价至少上涨了8倍以上。北京是这样,上海与深圳也是如此。十年内房价如此过快的上涨,岂能不积聚巨大的泡沫与风险?只不过,这些地方巨大的房地产泡沫被房价还在上涨及中国房地产市场巨大和存在严重差别性所掩盖。

  2011年监管部门不停就房地产泡沫为国内银行体系进行压力测试,以为通过这种压力可估算出国内银行房地产泡沫风险。但实际上以历史与静态数据是无法估算流动性水平的变化,也无法评估企业及个人的偿还贷款能力是否真实。因为,这里不仅有资产价格突然下跌流动性短缺的问题,还有“流动性停滞”或“流动性停顿”的问题。

  “流动性停滞”是法国经济学家梯若尔最近创造的一个概念。它是指企业不可“动用的流动性”不是流动性,因为,这种流动性丧失了偿还能力的功能与意义。比如金融法规限制、资产价格下跌时劣质资产充斥而持有手上不出售、资产价格下跌时资金充足者拒绝购买价贱求售的资产、大众化的投资市场散户实力不足导致市场交易萎缩等。可以说,这些现象的诸方面是无法通过量化的模型来评估金融危机引发出的风险高低的。

  也就是说,就当前国内银行的房地产泡沫风险来看,尽管房地产占银行贷款比重只有20%,尽管国内一线房地产泡沫立即破灭还不现实,但一则与房地产关联的银行贷款所占的比重会相当大(其比重会超过60%以上),二则国内房地产泡沫破灭是迟早的事情,只不过在什么时候及采取什么方式而已。上述两种情况,无论是哪一种情况,要想测试两种情况态势情景下的流动性状态是不容易的。如果再加上“流动性停滞”之影响,那么国内房地产泡沫一旦破灭,所有的潜在风险都会暴露出来。国内金融市场的系统性风险也许就会在这种状态下生成。为何国外许多研究机构与组织一直都在说目前中国经济处于金融危机爆发危机边缘。可能的道理就在这里。

  所以说,温州金融危机是否会向全国蔓延?政府对此一点都不可掉以轻心。只要当前国内这个巨大的房地产泡沫不破灭,中国随时有可能面对金融体系系统性危机爆发的风险!

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