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清理工作难度大 小产权房有望转正

2012-08-29 09:18     来源:大中华地产
  消息人士透露,自6月中旬开始的北京小产权房清理活动接近收官。但清理进度不大,查处难度很大,如今依然顶风售卖,价格直逼大产权。此外小产权房很有可能条件转正。

 

  【大中华地产-讯】导语:“小产权房”不是法律上的概念,而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。

  8月24日,一位接近北京国土局的消息人士透露,自6月中旬开始的小产权房清理活动,接近收官。但是,真正动了真格的清理项目多是占用耕地林地的小产权房,其他区域的在建、在售项目清理进度不大。

  小产权房有望条件转正

  在将近三个月的清理、整顿中,上述人士透露,占用耕地、林地等农业用地建成的小产权房,是北京此次清理、整治的重点之一。

  北京国土局于7月26日曾公布消息称,北京清理整治“小产权房”的思路是,对在建项目将责令停工、停售,查封工地,拆除售楼处,查封施工机械,遣散施工队伍;对在售项目将责令停售、拆除售楼处,查封已建未售房屋等。

  整治思路堪称严厉,然而,上述消息人士透露,真正动了真格的清理项目多是占用耕地林地的小产权房,其他区域的在建、在售项目清理进度不大,“由于涉及乡、镇、村及购房者多方经济利益,查处难度很大”。

  而从江苏等地国土厅知情人士处获悉,考虑到全部清理的难度和资金补偿额度等问题,小产权房很可能有条件转正。特别是其中符合规划、已建已售的小产权房。但具体清理的时间起点等,有待国务院统一整治方案明确。

  北京国土局相关负责人对本报称,“符合规划、已售小产权房的处理方案,需要等待国土部门的指示。”

  清理难度大 效果不显著

  “为了形成对违法占地行为的震慑作用,此次清理特别要求,出现一处非法占耕地林地的小产权房,坚决拆除一处。”上述消息人士称。

  在郊区县,一些村集体将宅基地大量用于开发小产权房,宅基地开发完了,就开始占用耕地林地。

  按照北京国土局此前发布的消息,小产权房的清理整治,以区县政府为责任主体,负责本辖区仍在利用集体土地违法建设销售(变相销售)的住宅项目;以乡镇为清理整治单元,逐村清查,造册登记,随时清查处理。

  相关的配套问责机制也已建立,北京去年年底发布的《关于建立健全共同查处利用集体土地违法建设销售住宅行为责任机制的通知》称,违法行为频发或查处制止不力的区县政府主要负责人,将被约谈。非法占用基本农田5亩以上或非法占用基本农田以外的耕地10亩以上的开发单位负责人,将按规定移送司法机关处理等。

  上述消息人士称,各区县已经按此规定逐一排查,对未整改到位的,限期自行拆除。

  与此同时,北京国土局还约谈了多个土地违法违规行为突出区县、乡镇政府领导人。

  但上述人士坦言,清理整治难度很大,效果不是很明显,“一般来说,市里对于处理小产权房的态度还是非常强硬的,但区县,以及镇一级执行起来,就大打折扣。”

  北京国土局延庆分局一位不便透露姓名的工作人员称,小产权房处理涉及乡、镇、村及购房者等多重利益,在推动清理整治工作时,也必须平衡各方利益,确保社会稳定。

  整治时期小产权房依旧顶风作案

  在北京掀起小产权房整治风暴之时,8月中下旬,走访昌平、怀柔、通州等多个郊区发现,小产权房的建设和销售仍在继续。大部分的小产权房项目依然打着“不限购、不限外”的口号叫卖。

  从地铁昌平线朱辛庄站向东一公里左右,便能在道路两侧看到大片粉色楼盘,楼盘对面各色商铺,生意红火。这小区名叫“白各庄新村”,目前期房售价为7000元/平方米。

  8月23日,在“白各庄新村”的售楼处看到,近20人在询问项目情况。

  一位销售中介称,“继5月份项目二期开盘以来,已累计出售了百套房源,销售非常红火。”

  由于无需缴纳土地出让金和房地产相关税费,小产权房价格大多是同区域大产权房价格的40%-60%,在普通商品房价格不断上涨的同时,也推高小产权房需求。

  “在限购政策下,部分无购房资格的‘刚需’开始转战小产权房,价格一度有逼近大产权房的趋势。”上述中介人士称,以位于昌平北七家镇、北京规模最大的小产权房项目“宏福苑小区”为例,2010年底售价曾直逼14000元/平方米,位于同区域的大产权房产品也不过17000元/平方米。

  不过,去年年底北京国土局发起的一轮小产权房严打风暴,也使得该市场波动不小,上述中介说,“去年年底开始,小产权房价格平均下调幅度在20%左右,目前宏福苑小区的售价为9000元/平方米。”

  由于没有完善的销售手续,小产权房的房屋数量很难统计,中原地产市场总监张大伟援引各机构不完全统计数据称,北京目前小产权房数量约占整个房地产市场的20%,涉及近30万户家庭,主要分布在通州、顺义、怀柔、昌平和密云等郊区县。

  小产权房大多以村庄自建或与开发商合作模式运作,有用于出租的木屋,用于出售的普通住宅以及天价别墅,购房者有城市刚需族,郊区养老族,也不乏郊区县公务员群体。

  权证皆无的小产权房何以顺利建成出售?

  “房屋从打地基、直到最后销售,一般要经历几个月甚至一年多的时间。”张大伟称,如果从源头治理,任何一个环节叫停,小产权房都无法建设起来。但实际情况并非如此。

  “无规划许可证、无施工许可证、无国土证的小产权房不仅全部建成,而且还电、水、气、通讯、闭路电视‘五通’。”

  以“白各庄新村二期”为例,自2010年到现在,“白各庄新村”的二期建设已封顶,三期已到7层,四期已开始打地基,并且耗资近百万修建了售楼处。

  与此同时,该小区的五期、六期项目以及苏州园林景观别墅等项目正在筹划中,总建筑面积高达100万平米。

  据一位为该项目三期施工的现场工人介绍,项目一直处于紧张施工中,并没有任何被叫停的迹象。

  中国房地产学会副会长陈国强称,“牵扯上万购房者和村民甚至地方政府的利益,小产权房成了烫手山芋,谁都不敢轻易动。”北京某区县国土分局的负责人坦言。

  以“白各庄村新村”为例,据本报从当地知情人士处了解到,项目开发商为该村村集体成立的房地产开发公司,小区物业为该村成立的物业公司,法人为该村书记,每个村民均享受小区售卖的股份,并在地产公司及物业公司担任具体职务。

  一位当地知情者称,“村书记背景很厚,据说和区政府关系不错。该项目也是北京仅有的四个拥有明水明电的小产权房楼盘之一,据说附近镇政府一些公职人员曾想打折买房,都没谈拢。”

  “食利集团相互抱团,原本是阻止小产权房蔓延的管理者、监督者、执法者,最终变成了参与者,这就是小产权房在基层难以查处的顽疾所在。”张大伟说。

  上述接近北京市国土局的消息人士称,“相关法律法规的空白也是原因”。

  北京京鼎律师事务所研究员杜兆勇介绍,迄今小产权房政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,给打擦边球行为留下空间。

  《中华人民共和国宪法》规定“参加农村集体经济组织的劳动者,有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”;“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有”。《土地管理法》规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。

  杜兆勇表示,根据以上规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也可以交易。

  “也就是说,只要不占用耕地、林地,办好相关小产权房建设用地手续,不存在什么大的原则问题。”上述消息人士称。他坦言,集体土地归村集体所有,北京国土局只管国有建设土地,法理上看,也似乎无权干涉。

  小产权房谋求转正

  更多的小产权房,在全国小产权房方案出台之前,正谋求转正。

  以北京规模最大的“宏福苑小区”为例,记者在采访多位小区业主了解到,购房前,小区开发商宏福集团承诺将为购房者解决产权证,否则将不收物业费。他们听说,项目一期的部分业主已经通过补缴土地出让金拿到了大产权证。

  江苏省国土厅一位知情人士对本报称,尽管中央持续强调小产权房违法、绝不容许再建设,但对于那些已建已售项目,不排除会采取保护的态度,符合规划、已建小产权房的“转正”问题,或许“有条件”解决。

  所谓的“有条件”解决,即通过补交土地出让金,补办相关手续,为小产权房转正。

  以山东为例,该地方新政明确村民的回迁楼,通过补交土地出让金就可以变成商品房。

  一位中部某省国土厅人士也称,在小产权房相关法律法规空白之际,地方确实存在创新转正的空间,比如借户籍制度改革、“村改居”为小产权房正名。

  陈国强认为,“有条件的转正可能是共赢。如果对于现有的小产权房进行拆除,不仅造成资源浪费和环境污染,光资金补偿成本就很庞大。”

  万方地产股份有限公司运营总监韩鑫给记者算了一笔账,根据不完全统计,全国小产权房面积约60亿平方米,如果只清除1/60的小产权房(这些属于小产权房中违规最恶劣的情况),也是1亿平方米,按照每平方米5000元来补偿的话,至少需要5000亿元资金补偿给居民。

  一些学者也看到有条件转让的曙光。国家发改委8月6日印发《全国农村经济发展‘十二五’规划》称,“十二五”期间,转移农业劳动力4000万人,并推进城乡一体化,建立城乡统一的建设用地市场。

  中国人民大学教授严金明说,建立城乡统一的建设用地市场,包括按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿,将农村集体经营性建设用地使用权转让,纳入现行的城市国有土地市场统一管理。

  “在此背景下,一些小产权房项目将合法转正。”严说。

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