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社科院报告预警房价会出现报复性反弹风险

2012-07-24 08:45     来源:大中华地产

 

  【大中华地产-讯】继人民日报接连评论房地产市场飘红并强调调控不可功亏一篑后,中国社会科学院财经战略研究院23日发布《中国住房发展(2012年中)报告》,认为上半年房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标的区间,但近期呈现回暖偏离“软着陆”目标的趋势。报告预警半年后房价存在报复性反弹风险,建议取消对首套房的贷款优惠利率。

  虽然官方分析认为6月房价环比上涨有其特殊性,但《报告》仍给出如是结论,“上半年市场走势偏离调控目标,主要是宏观政策微调导致的预期调整与市场恐慌引起的而非宏观微调实际作用导致,这一回的涨跌变化给下半年的调控增加了复杂性和难度”。

  报告称,今年上半年尽管房地产供求仍处在调控目标的区间,但住房供给后续不足,房地产存货压力持续增大,需求反弹过速,成交量已经回暖。尽管住房价格同比下降符合目标,但环比出现反弹,房价走势偏离调控目标;虽然住房金融总体增长稳定,信贷结构合理,但有资金过快增长和违约积聚的隐忧;土地市场量价齐跌过速,存在未来价格反弹的压力。

  面对回暖的市场和“偏离”的调控目标,《报告》直接指出上半年房地产调控政策的不足,称当宏观调控进行微调且微调方向与住房调控方向不一致时,针对两者没有选择好有效定向和隔离的手段和工具。

  《报告》还认为房地产调控目标并未给予制度化和长期化。其表现在没有追究2011年调控目标没有实现的部门、房地产问责制没有兑现;2012年没有延续去年各城市确定调控目标的要求,使得问责制无法实施;而针对一些城市微调调控政策,变相放松限购或者实施土地炒作没有进行责任追究。此外,《报告》还指出,调控预期管理没有跟上。

  的确,接连的两次降息,虽然不是针对房地产市场,但着实影响了市场的预期,使部分购房者对短期内房价继续下行的预期信心不足,观望需求进一步释放。甚至消失已久的排队购房现象又开始重现,“日光盘”在各地频频上演。不仅如此,6月份房价9个月后首次止跌回升,国家统计局18日公布的6月份70个大中城市房价数据显示,新房价格环比上涨的城市由此前的6个增至25个,二手房环比上涨城市数量由18个增至31个。

  《报告》认为首套房优惠并不能从实际意义上刺激太多刚性需求,而此前央行两次降息的同时强调“商业银行对个人住房贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍”释放了一个房贷降息的信号,是市场预期发生变化的主因。

  不仅市场预期发生变化,地方“政策微调”也在反复试探。尽管近来多个部门2个月内9次表态不放松楼市调控,但是在“稳增长”压力下,一些地方政府却按捺不住为房地产调控松绑的冲动。继河南首套房贷利率7折优惠近日被银监部门否决后,珠海又拟将住宅限购范围从主城区收缩至一条街区,但消息刚曝出4个小时即被连夜叫停。

  《报告》建议取消上述个人按揭利率浮动区间下限为基准利率的0.7倍,提升至基准利率,二套房贷款利率上浮20%。

  同时继续限制二套房贷款,其首付比例定位60%,贷款利率升至1.3%;停止三套房贷,继续实施“认房又认贷”。更大范围地完善差别化信贷政策。一方面按照6:4的比例分配商业贷款和保障性住房贷款,一方面商品房房地产开发贷款利率上浮0.5个百分点,保障房房地产开发贷款下浮0.5个百分点。

  而对于现行的期房预售制度,《报告》建议在目前开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度,有利于控制开发商资金链促其快建快销。

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