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北京7月首周成交量稍逊于前 改善性需求成主力军

2012-07-10 08:45     来源:大中华地产

 

  【大中华地产-讯】七月第一周,全国主要54个城市,商品房签约已连续9周突破5万套,整体市场复苏已经明显成为趋势。

  限购最为严格的北京一向被看做楼市的风向标。但北京7月份的楼盘成交没能顺利承接“红五火六”的温度。

  根据北京市住建委的网签数据统计,2012年7月第一周(7.2—7.8),新建商品住宅(包含保障房)网签量为3176套,环比前一周大幅下降18.3%,比2011年的周均成交量约1700套高出86.8%,比6月周平均水平约高13.4%,住宅网签成交量(包含一、二手)6322套,环比下降25.11%。

  在成交价方面,根据链家地产市场研究部统计数据显示,7月第一周商品住宅期房均价为21252元/平米,环比上涨5.7%,比6月第一周上涨17.8%。这已经是成交均价连续5周站在2万元以上。进入旺季后,除了部分项目价格止跌回升外,单价在2万以上的成交占比有4月之前的2成左右上涨到近3这成。

  对于下半年房价走势,链家地产分析认为,在旺季成交量的拉动下,商品住宅成交均价持续位于2万元以上,改善性购房和高端需求的入市使下半年均价再难回落到2万以下。

  改善性需求入市的脚步正在加速,甚至已经超过刚性需求群体,发展成为楼市成交的主力军。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁指出,按照2011年的商品房建设速度,“十二五”期间商品房开发商只需工作2年半就能满足城市地区所有的住房刚性需求。中国住房刚需旺盛的时代已经过去。

  上海易居房地产研究院的一份报告显示,北京90平方米以下小户型从今年2月成交占比的37%左右下降到3、4月的30%以下,140平方米以上户型的成交占比增加近10个百分点,4月接近四成。

  北京中原市场研究部总监张大伟认为,整体市场依然在明显放大成交量。再次降息,不仅使购房者实际支付能力增加,购房者对房价的预期也出现变化,看跌的购房者明显减少,入市的积极性在明显提高。而且成交均价在成交量放大的支撑下,均价出现了上涨,开发商乐观情绪开始出现,供应量有所增加,包括首次置业、首次改善、二次改善的产品,都加速推盘。拉高了市场成交量。“量在价先”,以价换量到了一定程度,折扣必然回收。

  中原地产分析,受新开工全面触底的影响,七八月淡季推盘量较小,估计全年成交量最高点会在九至十一月出现。整体下半年的市场成交量将会超过上半年,在调控微松的影响下,恐慌性入市量是可以支持目前的成交量继续放大20%左右,但房价上涨的幅度不会过大。

  链家地产也认为,从目前的市场情况来看,签约率走高和差价率走低的旺市特征还会进一步持续。楼市在连续回暖后,部分区域出现量价齐涨,但近期住建部等部委以及温家宝总理都屡次强调要坚持房地产调控政策,短期内政策松动的可能性几乎为零。虽然当前货币政策放宽,但央行7月5日重启差异化利率调整,导致银行信贷额度紧张以及盈利空间缩小,因此购房贷款优惠幅度很难随之变大,拉动购房需求的作用并不显著,多套房的贷款政策不可能松动。另外,虽然存款利率下调,但二次降息后,正利率优势实际上更加明显。7月5日降息后,国有五大行再次将一年期存款利率上调1.08倍,至3.25%,部分中小银行上调存款利率1.1倍,至3.3%,高出当前CPI1个百分点以上。因此以资金保值为目的消费者不会急于入市,市场投资冲动并不强烈。这种市场条件下商品房价格难以出现大涨。

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