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易宪容:楼市触底反弹说言过其实

2012-06-15 08:28     来源:大中华地产
中国住房宏调出现严重的不确定性

 

  【大中华地产-讯】据悉,尽管中国房地产指数研究院发布的5月份国内百个城市住房的销售量与销售价格都处于双降(同比与环比)状态下,但是北京市发布的数据表明,1-5月,全市商品房销售出现了由降转增的方向性变化,其中住宅销售面积更是由1-4月的同比下降3.4%转为同比增长15.4%。

  针对这种现象,有人会说,一线城市住房市场的回暖,表明了国内住房市场开始触底反弹,国内住房市场新一轮增长态势正在开始酝酿。

  对于国内一线城市住房市场销售开始回暖,是不是国内这一轮住房市场宏观调控已经结束或国内住房市场开始触底反弹?是不是中央政府一直强调的房地产宏观调控政策出现逆转?这应该是言过其实了。

  因为,国内住房市场经过近两年来调整,尽管其调整的步伐十分缓慢,但从2011年10月开始整个住房市场价格开始下跌,住房市场开始方向性的转变。而任何市场的价格调整都是利益再分配,既得利益者对这种利益再分配的抗拒也是自然。

  但当中央政府对住房市场宏观调控政策一而再再而三地强调些,房地产企业出路也就成了华山一条路:住房价格下降或逐渐回归理性。而且住房价格下降,无论下降多少,总是会让住房消费需求释放出来。而这住房消费需求释放的大小,就取决于住房市场价格下降的程度。可以说,当住房市场价格下降时,住房消费需求释放出来并不是大惊小怪的事情。

  因为,只要是市场存在,住房购买者(主要是住房消费者)是多层次的与分散的,他们对价水平也是不一样。因此,即使是住房消费者也不会在同一时间、同一价格进入市场。住房价格下降到不同的程度就会有不同的住房消费需求释放出来。

  至于住房销售增加是不是出现了住房市场方向性转变,或住房市场开始触底反弹,这里又有几个问题需要解释。如果住房作为消费品(这是政府房地产宏观调控基本目标),住房价格下降有消费者进入,并不是市场出现方向性转变,它只是住房的部分消费被释放出来。

  只有住房的价格回归到理性或让绝大多数居民有支付能力购买时,或让绝大多数居民的住房消费需求释放出来时,这个市场才是真正发生了根本性变化。否则住房市场的调整仍然是一个漫长的过程。而住房市场的触底反弹只是住房为投资品意义上的概念,它与政府现行的住房政策是相悖的。在此不多讨论。

  当前一线城市的住房市场销售增长,一方面是房价下降而让居民的住房消费需求逐渐释放出来的结果;另一方面与最近政府政策对住房市场误导有关。首先,其表现为政府房地产宏观调控的工具性概念迟迟无法转变。

  因此,一旦担心经济增长下行及稳经济增长,就希望通过刺激政策来鼓励居民购买住房并以来增加住房投资,拉动经济增长。最近不少地方软性托市政策出台及减息都有希望鼓励住房销售来拉动经济增长的意味。

  其次,政府的住房宏观调控政策表面上看对打击国内住房投机炒作十分严厉,但是就是没有严厉遏制住房投机炒作的税收政策出台,就是不愿意让国内住房宏观调控政策去住房赚钱功能或去住房投资化。

  可以说,居民根据前十几年的经验,购买住房就能够赚钱,就可成为家庭增加财富最好的工具,在这样的条件下,居民根本不要鼓励也会千方百计进入市场,更何况近期居民又闻到了政府正在放松房地产宏观调控政策风声,更是会想办法进入市场。

  在这种情况下,住房消费者怕出现2009年的情况提前进入市场,因为他们担心住房价格再次上涨而错过购买住房机会;对于住房投机炒作者来说,面对各种优惠政策诱惑,更是闻到了政府住房宏观调控政策松动气息,新一轮住房投机炒作者又可能开始涌入市场。

  如果国内住房市场出现这种预期,那么住房市场宏观调控将面临巨大的不确定。国内房地产市场会走向哪里,政府要密切关注这些动向并出台相应政策。【转载务必注明:大中华地产-re.icxo.com】

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