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降息影响市场心理预期 京深重现排队抢房

2012-06-15 08:59     来源:大中华地产

 

  【大中华地产-讯】五月楼市一路飘红,从目前市场销售来看,六月的数据也不会令人失望。

  “红五月”再现

  最新报告显示,不少一线城市的成交量在上个月都出现了大幅反弹,在很长时间的低迷之后,中国房地产市场总算是迎来了一个“红五月”。

  根据中国指数研究院发布的5月份百城价格指数报告,在纳入监测的40个城市中,超过八成的城市住宅成交量环比上涨。重点城市中,深圳、北京、成都的成交量涨幅都超过了30%,广州的成交量涨幅达到了52.06%。

  报告还显示,中国100个主要城市住宅平均价格中有26个城市环比上涨,73个城市环比下跌,百城均价为每平方米8684元,比4月份下降了0.31%,已经连续第九个月环比下跌。而其中北京、上海、深圳等十大城市的住宅均价为每平米15314元,连续第五个月同比下跌,且跌幅进一步扩大。

  北京、深圳重现排队抢房

  自3月份以来,在成交量屡创新高之下,价格也暗暗开始上涨。近期,北京、深圳、广州等城市住宅成交均价纷纷走高,多个项目开始酝酿涨价。中原地产人士估算,热点区域二手房二季度以来已上涨约10%。

  不少业内人士乐观判断,楼市政策已见底,价格底部也已接近出现。针对地产救市的可能,多位业内人士表示,当前经济和产业环境均与2009年大不相同,房价不可能直线拉升。但货币松动之下资产价格的上涨,却是可预见的趋势。这对楼市调控提出了新的挑战。

  降息下的升温

  在刚刚过去的这个周末,北京和深圳楼市极少数楼盘,再次上演了疯狂的一幕,仿佛重回2009年。

  6月9日,北京豪宅项目西山壹号院对外宣布认购8亿,按此计算,单套价格1200万-1300万的该项目一天售出数十套。

  6月10日在深圳,水榭花都再现千人排队购房,项目均价21000-23000元/平方米,最低至17000元/平方米。据开发商称,当天推出近1000套房源,全部售罄。

  北京多个资深业内人士表示,近期连续受朋友之托“找关系”买房,“不需要折扣,只要排个号就行,”豪宅、刚需盘、商住都有,市场中忽然冒出来很多买房的人。这种趋势在降息的消息出来后更为明显。

  “降息虽然实际效果不大,但对市场的心理预期影响巨大。”北京中原地产市场总监张大伟说。很多项目代理和中介把降息作为营销的噱头,向买房人灌输。

  价格在抬头。6月上旬,北京商品住宅网签量比5月上旬增长10.3%,比去年同期增长30.5%,均价小幅上涨2%。在广州,上周网签均价14132元/平方米,也创下两年来新高。在此形势下,有传闻称,北京市住建部门拟将再次限制豪宅网签,以抑制房价结构性上涨。

  信贷环境的相对宽松,首套房享受8.5折优惠的人群扩大,影响了部分消费者的心理预期,促其加紧入市。从目前情况看,如果供应能跟上,6月份成交量可望维持增长态势。

  限购之缝

  近期一线城市住宅均价上涨,与供应结构有关,即豪宅和高档住宅放量。但是,购买这些产品的人群,大部分属于限购对象,他们是如何入市的呢?

  有业内人士认为存在限购资格造假现象。北京市住建委5月初宣布,全市共1.4万户申请家庭未通过购房资格审核。分析人士指出,其中相当一部分属于限购对象,审核未能过关。逃避限购最通行的做法,是办理虚假的北京市工作居住证或集体户口,每证收费数万元。

  针对“居住证造假逃避限购”现象,北京住建委最近下发通知,要求购房资格初审后将信息发送市人力社保局核验,未能通过核验的不予办理购房手续,并将追责、处罚。据住建委官方微博“安居北京”称,限购的审核有三道关口,包括办理房产证时还有一次审核。这对造假者来说无异于一颗随时可能引爆的炸弹。

  华润置地北京润西山项目营销总监高兴透露,润西山确实有很多客户属于限购对象,但他们多是以双方父母或公司名义购买,或者是卖旧买新,交易过程比刚需项目相对长一些,但尚未发现限购对象造假的行为。不过,一些二三线城市,限购造假现象相当普遍。最典型的是由中介代办补缴社保证明,或实有多套住宅却谎称只有一套。有限购城市的购房者说,只要在一张纸上签个字就可以,主管部门根本不会审查。

  分析人士将这种做法视为地方放水的表现之一。多家券商认为,由于经济存在下滑的风险,且地方政府对房地产的依赖短期内难以改变,中央对微调控的容忍度将会提高。中投证券预计,若各地政策持续微调,将使6-8月的中国楼市淡季不淡。

  调控新挑战

  当前最关键的一点是对房地产调控的信心。万科总裁郁亮将调控比喻为洗澡,希望一次能洗完,而不是像2008年那样,洗到中间就停水了。

  在易居房地产研究院副院长杨红旭看来,房地产调控已发生方向性的变化,房贷政策与更宏观的货币政策,是影响短期市场需求的第一要素,限购只能居次。伴随着降息这样的货币放水大动作,M1将会步入上升通道,流动性趋于宽裕,资产价格上涨行情基本锁定。只是未来半年不会像2009年那样直线拉升,不能盲目乐观。

  张大伟也认为,降息使得最近市场成交量继续维持了5月上涨的趋势,预计6月可能再达到年内最高点。在成交量复苏的影响下,价格再跌可能性明显变小。市场底部接近出现。但粟日表示,房企目前面临的主要矛盾,仍然是资金偏紧和库存压力偏大,根本环境并未发生逆转,盲目涨价并不可取,建议仍以出货回笼现金为上选。

  “当前,我们的策略是趁时机出现的时候赶紧出货,不会想着怎么涨价。”广州一家大型开发商人士说,当前市场仍然看不清,而行业存货仍然高企,仍以快速周转为好。【转载务必注明:大中华地产-re.icxo.com】

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