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5月住宅库存大幅减少 房企压力依然存在

2012-06-04 09:13     来源:大中华地产
5月,北京、上海等10大城市的住宅库存套数合计为59.8万套,环比4月底减少了近万套,住宅面积减少了百万平米,十大城市合计库存面积减少了1.5%。市场已经明显出现了走出低谷的趋势,不过,楼市不存在大幅反弹的基础,限购等红线调控政策依然执行力度很大。

 

  【大中华地产-讯】5月份楼市销量回升,给地产商带来了一丝暖意,楼市明显有了复苏迹象,成交量上扬,库存大幅减少。

  红五月销售量回暖

  据北京中原市场研究部统计数据显示,北京、上海等10大城市的住宅库存套数合计为59.8万套,环比4月底减少了近万套,住宅面积减少了百万平米,十大城市合计库存面积减少了1.5%。

  这10大纳入统计的城市为北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、青岛、宁波、苏州、厦门和福州。其中,除上海、南京库存小幅上涨外,其他城市均有下调。

  对此,北京中原市场研究部分析认为,目前的市场已经明显出现了走出低谷的趋势,5月市场成交量明显恢复,全国主要的城市成交量均创造了限购来的最高点,市场消化库存明显加速。但市场热销项目依然以刚需产品为主,信贷松动及市场政策微调导致市场部分需求明显降低了观望情绪。

  除此之外,有分析人士指出,提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准、降低首套住房贷款利率、实施购房落户等微调政策逐渐出台,这促使部分购房者心态变化,部分刚需购房者在这种环境下提前了购房时间,导致市场成交量提升。如果地方政府微调政策持续出台,楼市将有望持续复苏,房地产市场也可能将探底回升。

  房企库存压力依然存在

  不过,楼市不存在大幅反弹的基础,限购等红线调控政策依然执行力度很大。另外,在市场方面,由于开发商的库存依然偏大,同时未来潜在供应依然处于较高水平。从上市公司披露的公开数据来看,上市公司的存货压力在不断加大,存货是比库存量更宽泛的概念,它包括用于开发的土地、建材、在建工程以及已入市交易但尚未售出的房屋等。

  据证券时报数据中心统计,130家地产类上市公司今年一季度的存货值达到了1.29万亿元,而去年同期为9533亿元。其中,存货同比增加的有92家,增幅在20%以上的有53家。从存货绝对值来看,“招保万金”4家龙头地产公司居首。其中万科存货最多,为2147亿元,同比增长42%;其次是保利地产,截至一季度末存货1633亿元,同比增长28.5%。

  统计还显示,从去年底开始,地产类公司的存货就处于高压状态。今年一季度,剔除新借壳的公司,存货增幅最大的是京投银泰,今年一季度存货为103亿元,同比增加了1倍。另外,鲁商置业今年一季度存货也大增89.6%,主要是加大项目投入和项目拓展,土地储备增加所致。

  “尽管房地产行业目前的库存压力比较大,但各公司间的差别很大,此外还要分城市来看。”中国指数研究院指数研究总监何田在接受证券时报记者采访时表示,像保利、万科等公司,库存绝对值较大,但它们采取的是高库存、高周转的模式,因此库存较高也是正常的。“上市公司库存较高,一方面可能是公司土地储备充足,另一方面可能是需求被抑制,不同地区面临的情况不一样,二三线城市未来去库存的压力很大。”

  据了解,一线城市,如北京一年的住宅销售面积在1000万平方米左右,但一年的需求却达到1500万~2000万平方米,其实是供不应求的,但二三线城市住房供应量实际非常充足。何田告诉记者,“以贵阳为例,一年土地销售面积超过2000万平方米,但一年的住房需求只有200万平方米,也就是说一年的供给需要5~10年才能消化。”

  下半年楼市形势依然不容乐观

  值得一提的是,目前从全国主要城市来看,热点项目依然是以价格换量,中低价位的刚需项目占据了80%以上的成交量,刚需购房者在5月的观望情绪明显降低。而且大部分开发商供应依然谨慎,不拿地缓开工,市场政策不确定性依然比较多。

  虽然楼市交易回暖刺激了6月开盘量将激增,但首次置业者购房需求经过近半年的集中释放已近尾声,而支撑豪宅市场的高端需求毕竟有限。因此,如果政策不能鼓励改善型置业升级的需求进场交易的话,2012年下半年的市场交易量依旧不乐观。【转载务必注明:大中华地产-re.icxo.com】

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