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万达频频底价拿地因政府内定?

2012-06-01 13:21     来源:大中华地产
市场成交量低迷的环境之下,大连万达集团却在全国范围频繁拿地,且都以底价成交。就在业界纷纷感慨万达模式的同时,也有人质疑,万达拿的地,是地方政府为这位“财神爷”量身定做的。

 

  【大中华地产-讯】如今,房地产市场正在经历历史最长寒冬,住宅用地市场成交冷淡,土地价格和溢价率也持续走低。但众多房企仍表示,除非万不得已,否则不会轻易拿地。

  据业内人士预计,今年房地产开发投资增幅还将继续回落,而且房屋新开工面积增幅已经开始出现大幅下滑。市场低迷的大环境下,房企都深陷拿地“纠结症”。不过,大连万达集团股份有限公司(下称“万达” )却在全国范围内围猎土地,频繁拿地。继绵阳、东莞拿地后,近日,其以底价20.36亿元竞得佛山广东金融高新区C区桂城A30街区地块。不过,却有人质疑,万达拿的地,是地方政府为这位“财神爷”量身定做的。

  且不管这些争论孰是孰非,有一点可以肯定的是,万达疯狂扩张的背后,是其深得地方政府万千宠爱的事实,而其独门秘诀就是万达“订单地产”模式本身。

  “万达具有一定的实力,模式具有唯一性。”世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海对时代周报记者说。

  竞标条件苛刻 疑为万达量身定做

  “我也搞不明白,这么好的一块地为什么只有万达一家申请。”佛山市南海区土地交易中心(下称“南海交易中心” )主任蔡缨对时代周报记者道出了她的疑惑。

  桂城A30地块出让面积为96960.3平方米,出让总价达20.36亿元,位于南海桂城桂澜路东侧、宝翠路西侧地段,北靠南海金融城项目,西临保利花园,地理位置优越。可是,奇怪的是,在其挂牌的1个月内,只有万达一家申请。

  早在地块推出之时,就传万达将出手。而近日万达以唯一申请商的身份底价竞得,整个拍卖会不到6分钟,也难怪会惹来“内定”的怀疑。

  广东佛山市国土局国有土地使用权挂牌出让公告(佛南挂[2012]027号)显示,该宗地建筑容积率≥4.5且 ≤5.5,建筑密度不高于58%,绿地率不低于15%,建筑限高192米,其中90平方米以下住宅面积占宗地开发建设住宅总面积的比例不低于70%。

  而竞标条件要求苛刻,且确实和万达有一定吻合。比如,门槛方面,公告竞买人注册资本金不低于30亿元人民币,且竞买人需提供由银行出具的在本宗地挂牌公告期间连续3日每日存款不少于人民币50亿元的书面证明。另外,建设要求方面,需配建包括超9万平方米的大型商业。要求引进6个单个建筑面积不少于3000平方米的商业店,其中包括1个百货商店,建筑面积不少于2.5万平方米;须建设一家建筑面积不少于6000平方米且不少于10个厅(其中一个须为IMAX厅)的电影院。

  对于这些要求限定,南海交易中心方面称其是受南海区国土局委托,只负责交易,具体要求都是南海区国土局拟定的,并称这宗交易并没有造成国土资源的浪费和流失,且开发商拿地是依靠实力,否认“量身定做”说。

  南海区国土局土地市场管理科负责人却表示,这块地的规划是由广东金融高新区管委会C区重建局负责,而该局的负责人却婉拒记者提问,称采访事宜应由政府新闻办回应。

  不过,也有人淡然看待此事。“一块地有附加条件也是公开的,只是它(万达)比较符合条件而已。”刘蔚海认为。

  但是,万达被质疑的不单单是这次佛山拿地。类似的情况最早可以追溯到2009年10月,白云新城首推的四宗商业金融用地,之前市场预计会出现一场激烈的争地大战,没想到截至公布的拍卖时间,仅有万达集团一家报价。最终广州市土地交易中心竟没有举行任何公开拍卖仪式,万达未费吹灰之力便以11.22亿元的底价将这四宗地纳入囊中,折合楼面地价仅4006元/平方米。值得一提的是,广州市国土部门当时拟定的拍卖条件也相当苛刻。

  而时过一年多,2010年12月16日,保利广州房地产开发有限公司以24亿元竞得的白云新城AB2907008-1地块,成交楼面地价约19632元/平方米,白云新城AB2907008-2地块同样被保利拿下,成交楼面地价约20605元/平方米。

  频频底价拿地陷舆论风波

  “今年是拿地的好时机,很多地都以底价成交。”高力国际调研及咨询部董事陈厚桥向时代周报记者透露。

  虽然如此,今年全国土地市场依旧延续着去年的冷清状态,开发商深陷拿地“纠结症”,拿地意愿低,多持观望态度,土地流拍频现。据中原地产市场研究部统计数据显示,2012年一季度,十大标杆房企权益购地金额为143亿元,仅占其销售额的13%。而去年同期,权益购地金额则为约477亿元。由此可见,这十大标杆房企的拿地支出同比少花了334亿元,其支出金额亦同比骤减,缩减幅度达到70%。

  但是,万达却屡屡围猎土地市场,啃的都是“大块头”,而且大都是集中在二、三线城市。不过不如意的是,其每一次拿地都引来不少非议。

  同样,万达在东莞拿地也未能幸免舆论风波,同样惹上了“内定”的嫌疑。5月10日,万达斥资约14.015亿元拿下东莞东城世博广场北面约12万平方米的“三旧”改造地块。该地块被称为巨无霸地块,编号为2012WG017,位于世博广场北面的莞樟路边上,靠近世博商圈,占地123905平方米,土地用途为商业、商住、地下空间,容积率上限为3.232,计容建筑面积达400460.96平方米。拍卖会上,同样只有万达一家报价,高出起始价2150万元,溢价2%,折合楼面地价约3500元/平方米。

  尽管万达今年的每次拿地都有话题,但显然,频繁拿地的万达并没有像多数开发商一样患拿地“纠结症”。有意思的却是,早在2012年初,王健林在接受媒体采访时表示,对2012年房地产市场并不看好,万达已经将投资计划进行调整,“以谨慎为前提”。

  万达模式政府偏好

  万达频繁拿地,究竟有什么秘诀?

  “凭借着万达的执行力,从拿地到开发,我们能实现在18个月内开一个万达广场。”王健林如此的信誓旦旦确实让人无法抗拒。且王健林有最好的佐证,那就是白云万达广场,该项目在2010年2月10日开工,同年12月17日就盛大开业,当年完工当年开业的高效令人称奇。

  按照王健林此前的公开说法,万达的商业模式是快买快干快竣工,而这种模式恰是对地方政府的赤裸裸的诱惑,也是万达拿地左右逢源的关键所在。

  大中华购物中心联盟主席陈智此前接受记者采访时透露,地方政府拿地给开发商,是希望开发商能在一定的时期内拿个像样的产品出来。如此说来,万达就是地方政府的不二之选。

  万达响遍全国的宣传口号是“一座万达广场,一个城市中心”。一资深地产人士表示,对地方政府而言,万达意味着更多。万达广场是城市标志性建筑,能提升城市形象,带动商圈发展,且能新增近万个就业岗位,最重要的是,为地方政府提供的税收更是相当可观,而这些,都将直接转化为地方政府的政绩。

  有业内人士透露:“万达有一个策略联盟,很多国际、国内知名零售品牌都与之签约,万达广场建到哪里,这些品牌就跟到哪里。”

  这其实就是万达“订单地产”模式的核心内容。所谓的“订单地产”,就是通过事先与主力店商家签订战略合作协议,而后按照主力店商家的建店要求订单式地建设“万达广场”,这样既避免了建成之后租不出去,又保证了开发商的利益,也能满足租户的需求。由此可见,“订单地产”模式,是万达能迅速开业的秘诀。

  “万达广场综合体体量大,业态丰富。万达经过多年发展积累了一定的经营经验,有成功运营案例,且万达模式具有唯一性,这对地方政府有很大吸引力。”刘蔚海说道。

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