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商业地产泡沫严重 2-5年将会破裂

2012-05-30 10:20     来源:大中华地产
不用太久,只需2-5年,商业地产的这轮泡沫就会击穿,依靠投资为主的这种脆弱的经济基本面。而企业法人和购买群体,也将会为此论疯狂付出血的代价。

 

  【大中华地产-讯】这边住宅市场上开发商正在经历漫长的寒冬,另一边大量开发商涌入商业房产领域。仅在2011年,全国商业地产投资开发总额约1万亿元。这给很多投资者造成了一种假象,似乎投资商业房产要优于住宅房,更有甚者,很多家庭寄望于投资商铺来养老。

  实际上,中国商业房产泡沫膨胀的程度比住宅房还要严重。规模如此庞大的商业房产,市场根本无法承受。判断城市商业地产泡沫的一个重要指标,是人均商业面积。据统计,我国城市人均商业面积已超过1.2平米,部分城市甚至已高达2-3平米。而在西方国家的重要商业城市,人均商业房产面积一般还不到1.2平米。中国城市商业房产泡沫之严重程度可见一斑。

  2-5年商业地产的泡沫就会击穿

  只需2-5年,商业地产的这轮泡沫就会击穿,而企业法人和购买群体,也将会为此论疯狂付出血的代价。

  截至目前,整个大陆经济犹如热锅上的蚂蚁,正在为09年4万亿刺激计划,10万亿信贷,以及08年后近3万亿的灾后重建费用,所带来的流动性买单。

  在传统经济三驾马车中,外贸于08年全球金融危机之后一蹶不振,沿海制造加工企业举步维艰;内需两极分化,底层人群消费在CPI高企境地中乏力;唯独政府主导的“铁公基”以及打着灾后重建旗帜,疯狂旧城改造的投资活动愈演愈烈。物价翻番上涨,楠木、古玩、艺术品。以及作为传统经营场所的商铺也轮番上涨。

  说到底,不管是商业地产还是住宅地产,都脱离不了经济基本面。

  还是举例说明,某县级市,城市副中心临街底商,50平米,08年转让单价1.2万,总价60万。当时房东因为自己赚到了,因为该铺面最早是几千元收入囊中的,能在08年这样的年景以1.2万没平米卖出去,还是不错的价钱。但同样是这个铺面,2010年年中,二手房东转手以单价2.5,总价125万卖出。1年多的光景。该铺面市场价翻了一番!!房租也由原来的单位月租金30元,上涨到2010年年中的75元。

  看上去就是一起普通的交易,但整个街上的老板认为,自己的铺面价格已经上涨了一倍,即使还是在自己手上,但,在心目中依然是资产翻了一番。

  类似的一个县,新城区2楼商铺,新建2010年出售价格5000元每平米,当时散售了近2000平米。与此同时,多层洋房售价2800元每平米。时至今日,紧挨的另一项目,2楼商铺售价1.3万。而该小区的高层售价3700元每平米。

  商铺翻番,住宅上涨50%左右

  不管是老城的核心地段,还是在新城商业副中心,不管住宅是否因为基数小而政府少,总之大多数县级市商铺,在09年以后至2012年,最少都是上涨了100%。个别县市还有翻了几番的情况。这个结论是在调研了几乎所有县级市,省内二三线城市之后的结论,断然不是看报表和报纸得来的,是用脚量的市场。

  当然,一般来讲老城一铺难求,一般都不出售,但以时间轴为准,市场报价依然比09年翻了一番,很多老城核心边缘新修的购物中心,临街底商可以买到5-6万每平米。而核心地段的最高租金是单位300-700元每月。

  那何来商业地产货币化之说?

  还是举同样的例子,某一条街道上只要有一家铺面出售,紧邻的铺面老板就会以整个价格来对自己的商铺价格进行评估,进而推挤到自己的个人资产。好比,之前有2间铺面,共计80平米,是在03年以几千元的价格买入的,但旁边有人以3万每平米的价格售出,此老板马上就得出自己的商铺值240万的结论,并且为自己的个人资产加上这个数,本来要卖掉面包车再买个一汽捷达,但个人资产猛然在数目上增加,可能会买个“图冠”或者买个别克君威,甚至宝马奔驰……换句话说,这是一种畸形资产意识主导下的非理性消费。

  上升到区域和国家,这个社会的价值没有大幅增加的情况下价格翻番,这就是典型的经济泡沫,而当前这种泡沫正是由于本文开头列举的政府一些列措施有关。

  在各县级市省份,这种在09年之后发生的商铺租金翻番,价格基本翻番的市场现象,进一步促进了商业地产的泡沫化发展。市场消费者认为买住宅可能会受调控,但只要买商铺,很快就可以翻番;政府也把商业中心的打造作为最有利的拉动经济增长的手段,成为城市综合体的最直接推动者;开发商也在这种市场狂欢和政府打压住宅地产背景下,倾全力转型做商业地产。

  不用太久,只需2-5年,商业地产的这轮泡沫就会击穿,依靠投资为主的这种脆弱的经济基本面。而企业法人和购买群体,也将会为此论疯狂付出血的代价。【转载务必注明:大中华地产-re.icxo.com】

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