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叶檀:“房闹”是房地产崩溃速度的指标

2012-05-15 08:31     来源:大中华地产
房闹现象是行为金融学的天然指标。

 

  【大中华地产-讯】房闹现象是行为金融学的天然指标。

  一些购房者用全武行希望挽回自己的损失。日前,杭州、宁波等地出现房闹现象,今年以来房闹事件将近20起。一些前期购房业主不满开发商大幅降价、难以承受短期内几十万元的亏损,打砸售楼处,或者到房地产公司静坐,甚至出现购房者试图携手跳楼等现象。而少部分房闹现象,媒体披露则是某些方面有意为之的结果,希望通过不断升温的房闹,放松房地产调控的力度。

  房闹事件大多生在此前房地产溢价比较高的地区,投资色彩越浓重前期价格越高,房闹或者房地产出现资金链断裂的可能性越大。从行为金融学的意义上说,房闹事件可以作为房地产泡沫、以及泡沫破灭速度的指标。

  以杭州为例,最新的全国70个大中城市新建住宅价格指数显示,2012年3月杭州新建住宅价格指数环比为95.6,仅次于浙江金华的95.4,房价跌幅远高于京沪广深等一线城市。一份中国某知名代理机构的报告指出,2012年3月上旬,全国十大降价楼盘中,杭州本地项目多达4个。这一数据说明,杭州房地产降价的速度较快,处于泡沫逐渐破灭的过程中。

  杭州是房地产一线城市,房价上涨处于国内城市前列。从杭州房地产信息网所撷取的数据,2006年5月杭州主城区新建商品房最高均价每平方米接近11000元,但到2010年,新建商品房最高均价每平方米接近27000元,涨幅高达2.45倍。在此环境下,购房者已经习惯了作为重要资产的房地产价格只升不跌,心理承受力较为脆弱,单边上升而没有过实质性下降的市场,免疫力较差。

  目前房地产下行幅度较大的地区,如鄂尔多斯、杭州等地,具有一些相近的特征。

  首先,当地较为富裕,货币资金丰富。杭州作为浙江省会城市,浙江省多年发展市场经济所积累的财富,部分在在杭州这片湖光山色中,以房地产的形式被储藏起来。鄂尔多斯更是如此,去年6月的一则新闻显示,住建部联合高和投资发布中国民间资本投资调研报告,内蒙古鄂尔多斯人均GDP超过香港,位居全国第一,鄂尔多斯资产过亿的富豪人数超过了七千人,百万资产只能算是穷人。节节上升的煤炭价格使鄂尔多斯在短期内收获了大量货币资金,富得流油。

  其次,这些地区近些年无法找到实体经济突破口,货币资金得不到有效配置,成为输送到房地产市场的子弹。以鄂尔多斯为例,羊煤土气,最重要的资源是煤炭,煤炭财富沉淀为房地产,实体经济的发展、人力物力储备远远跟不上煤炭与房地产上涨的步伐,房地产因此成为最重要的货币窖藏手段。而浙江省近两年实体经济发展正在寻找突破口,炒煤团与炒房团从一个侧面反映资金无法有效配置到实体经济中,资金与资产品泡沫相辅相承,房地产成为最重要的大众载体。

  房地产泡沫越是大,房地产泡沫崩溃的速度越快,出现房闹的可能性也就越大。杭州、宁波、一线城市郊区等地前期价格上涨过快的地区容易出现房闹,而房价相对平稳的成都等地则不容易出现。

  上面的描述还不够全面,房闹现象还与契约精神有着密切关系。

  在东南亚金融危机时,香港出现大面积的房地产“负翁”一族,也即房地产资不抵债。从1984年到1997年,香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元,一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。1998年到2004年,香港楼价大幅下跌,如著名的中产阶级居住社区“太古城”,楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到4,5000元。从1997年到2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。令人感动的是,香港没有出现大面积的违约,没有出现疯狂的房闹,深受法律熏陶的市民大多遵守契约,坚持缴还贷款。

  市场经济的核心,是契约精神,包括契约的公平,对契约的尊重。重视契约捍卫自身的权益,如果契约是公平的,就坚定执行。而不是房价涨落全找政府,希望引起政府重视,从最近一连串房闹事件来看,内地的房地产市场离契约市场还有很远的距离。【转载务必注明:大中华地产-re.icxo.com】

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