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警惕商业地产泡沫 切勿盲目投资

2012-05-13 13:24     来源:大中华地产
  限购令的出台及后续效果的显现使住宅市场遭受了漫长的寒冬,商业地产此时逆市崛起,成为很多开发商的避风港,盲目投资带来的风险和泡沫也逐渐浮出水面。

 

  【大中华地产-讯】房地产调控、住宅市场低迷,商业地产在投资主导的经济模式下顺理成章地成为楼市投资的替代品和避风港,呈现爆发式增长,达到历史新高。继2011年万亿资金逐利商业地产后,2012年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。看似无限风光的背后,有业内人士认为,商业地产泡沫正悄然吹胀。

  商业地产的春天

  2011年可谓是“商业地产年”。与住宅市场的冷清形成鲜明对比,商业地产却是风生水起。国家统计局发布的数据显示,过去一年全国商业地产表现突出,办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%,远远高于住宅市场14.4%的增幅,出现爆发式增长。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。

  根据监测数据,北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市,去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交总额同比增长34%,成交均价同比上涨7.5%。与此同时,写字楼空置率持续走低,租金涨势如虹。

  受租售价格上涨的刺激,2012年以来,商业地产项目不仅在建速度加快、供应增加,而且还有大批新的增量资金在伺机进入。业内专家表示,去年以来,有意愿投资商业项目的机构和个人显著增加,背后的资金不可估量,其中不少是因为住宅限购而转向商业,主要的诱惑就在于商业的价格在不断上涨。

  今后,我国商业地产市场仍有很大发展空间和潜力,预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展,真正属于商业地产的“黄金十年”即将来临。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下,未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。

  同时,中国住宅地产的投资回报率为3%~5%,而商业地产的投资回报率则有6%~8%,二者相差将近一倍。巨大的利益也必将吸引众多的投资者前往。

  泡沫逐渐隐现 或被纳入调控范围

  对投资者而言,拿地成本较低、不受限购政策影响等因素使得商业地产项目获得了“风险避风港、资金蓄水池”之称谓,从住宅领域“转型”的开发商,正大举进入商业地产投资,然而这样的投资已经走向了另一个极端。

  商业市场盲目投资导致过量的库存。截至2011年年底,上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅,达到1000万平方米以上,需要32个月的时间才能售完,而消化完上海商品住宅库存的时间,仅需15个月。

  除了供应量过大以及信贷受限等问题外,商业地产同质化现象十分严重。目前北京大多数商场还是以服装、餐饮、休闲娱乐等多项综合的综合类商场,顾客在逛商场时所看的品牌大多数都一样,能比较的仅仅是商场的环境和商家的折扣力度,而随着新商场的不断开业这种同质化显现也会越来越严重,再加上近些年租金的不断上涨,招租难,空置率越来越高等问题也会越加突出,

  此外开发商还面临着专业度低、专业人才匮乏等方面的问题,业内人士预测,从今年三季度起,商业地产泡沫问题将会逐渐暴露。

  去年的7月20日,银监会就曾强调商业地产抵押贷款的风险,并且第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求,这说明国家已开始关注商业地产领域的过热信号。

  目前在北京、上海等城市,商业地产已出现一定泡沫,相关管理部门正考虑将商业地产纳入调控范围中来。业内人士称,商业地产是商业加房地产开发,专业性要求更高,商业地产的利润大,大家都在跟随,如果失去了理性,也许今天的住宅地产市场可能就是明天的商业地产市场。

  切忌盲目跟风 理智投资量力而行

  商业地产具有“三高一长”的特点,即总价高、利润率高、风险高,投资回收周期长。因此进入商业地产必须具备完备的产业计划、雄厚的资金实力、复合型高级人才以及一支专业化的团队。

  目前我国商业地产高增长的环境下,多数开发商投资基本上是一哄而上,往往还没来得及思考项目就开工了,招商难、运营难等问题接踵而至,之后面临的风险更是不言而喻的。

  宏观上我国商业地产还处于上升通道,未来有一个很好的前景。开发商切勿再盲目投资,应从结构上合理规划,引入专业人才,明确风险评估,通过创新运营模式找到新的出路。【转载务必注明:大中华地产-re.icxo.com】

关键词:商业地产   泡沫         
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