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叶檀:房地产市场大局已定

2012-05-07 16:53     来源:大中华地产

 

  【大中华地产-讯】给点阳光就灿烂。有史以来最严厉的房地产调控,似乎没有减弱投资者对房地产市场的信心。

  股票市场表现得格外明显,从今年1月以来,房地产指数节节上升,而从2242反弹以来,深证和上证地产指数均创出了年内新高,4月分别上涨11.73%、11.55%,远远跑赢大盘,地产板块的市盈率回归17倍左右的水平。招商地产与保利地产两大龙头甚至创出3186点以来的新高,刚披露完毕的基金一季报显示,地产板块成为公募基金增仓最多的板块之一。

  股票市场的走势与房地产市场出现悖反。

  房地产市场依然阴云密布。据多数研究机构预测,今年房价还降继续下行,降幅在3%到5%不等。2012年3月初,渣打银行的研究团队在二三线8座城市,包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆,对30家房地产商进行了问卷调查和研究探讨。参与调查的开发商报告称,贷款违约数量上升,预期破产的开发商数量将会上升。上市房企的整体销售毛利率水平从2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%;整体销售净利率则由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。标普认为,如果房地产商的销售规模下降30%,很多房地产商出现大面积的资金紧张状况。

  开发商已经降低房地产投资。2012年前3个月全国房地产累计开发投资为1.09万亿元,同比增长24%,比2011年34%的增长,下降了10个百分点。预计投资增速将进一步下降,低于五年来24%左右的平均增速。

  在此背景下,不要奢望房地产板块持久上升。在多次调控失败后,中国的房地产政策趋向于明智与稳定,既不会让冒进的政策激起反对派大联盟,更不会让房地产调控被经济下行、地方政府破产的阴影中强行中断。

  保持房地产市场稳定的手段多种多样,最重要的是保障刚性需求。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出,在遏制不合理购房需求的同时,要支持居民购房的合理需求。地方政府出台一系列扶持刚性需求的政策,全国多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款。不管承不承认,扶持刚性需求是给房地产打的强心针,以保持投资的基本稳定,如果房地产市场成交量进一步下滑,导致下半年投资增速大幅下降,地方财政出现大面积的紧缩,鼓励改善型需求就是可以预见的事。

  鼓励改善型需求并不困难,关键是要甄别改善性需求还是投资性需求。以拥有一套房为标准,拥有两套房的人只要在一定时间如两个月内出售原有住房,即可视为改善性住房,政府退还税费,不愁改善性需求起不来。只要保持房地产投资的稳定,保持地方政府财政的稳定,保持银行业的稳定,房地产政策就不会发生太大的转变。

  今年最大的不确定因素在地方政府财政紧张,与经济增速下滑,倒逼出过于宽松的货币与财政政策。从一季度的情况看,地方政府财政缺口全年在万亿以上。另据央行的一季度金融机构贷款投向统计报告,房地产贷款继续下降,引人注目的是,保障房贷款大规模增加。

  3月末,地产开发贷款余额7710 亿元,同比下降8%,降幅与上年末基本持平。房产开发贷款余额2.83 万亿元,同比增长11%,增速比上年末低6.1 个百分点。个人购房贷款余额7.3 万亿元,同比增长12.1%,比上年末低3.5 个百分点;1 季度增加1574 亿元,同比少增1757 亿元。3 月末,保障性住房开发贷款余额4306 亿元,同比增长63.7%,1 季度增加391 亿元,占同期房产开发贷款增量的47.1%,比上年全年水平低3 个百分点。

  投资者看懂了房地产市场,房地产市场上下两难,在狭窄的区间内震荡求稳。股票市场忠实地复制出市场人士对未来房地产市场的预期。从2009年7月以来,房地产板块下行,并不是像2007年式的断头铡刀式的下跌,而是在震荡中逐步走低,到现在也没有出现突破性行情,可见股票市场投资者只是在观望中“捡漏”,绝非对房地产市场有了逆转的预期。

  此次房地产调控还将持续数年,很多中小开发商钭体验绝境中的痛苦,而对于房地产市场而言,将迎来绝境重生的机会。市场大局初定,未来出现大反复的可能性极小。万幸,房地产市场终于恢复了一点理智,这是中国市场逐步恢复理智的前兆。【转载务必注明:大中华地产-re.icxo.com】

关键词:叶檀   房地产市场大局已定         
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