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绿城接连转让背后现资金链隐忧

2012-04-25 16:56     来源:大中华地产
跟其他开发商逆势拿地不同,绿城已转让六个项目。频频转让的动作之下,不禁让人思考绿城发展背后的隐忧。

 

  【大中华地产-讯】绿城转让给SOHO上海绿城广场项目的消息还未平息,近期,开发商拿地的消息又频繁开始出现。

  标杆房企频拿地 绿城带动转让潮

  万科突破今年首季“零拿地”纪录,在4月份接连两次拿地;恒大、保利、招商则继续一季度土地市场的活跃,今年以来持续抄底土地市场。16日更是在北京拍出今年最贵“地王”。

  标杆房企开始频繁地逆市拿地,是否意味着土地市场开始回暖?如果是,为何绿城还继续转让项目?

  其实,这些房企看似拿地活跃,实则“大不如前”。数据显示,今年一季度房企权益购地金额与往年相比,同比减少334亿元,降幅金额达70%。

  这也恰恰说明,房地产弱市时期,开发商仍遵循谨慎拿地的原则。更不能因此说明楼市已经回暖。

  自SOHO收购绿城上海项目后,这已是绿城两度牵手SOHO中国,三度转让上海项目。据业内人士透露,目前,房地产行业已经出现了一个土地转让潮,很多中小开发商顶不住资金的压力而大量出让土地,据不完全统计,“转让的土地面积数量是2009年时的3倍”。虽然个中数据有待考证,但大量中小开发商生存状况堪忧,转让土地项目套现的案例确实越来越多。行业内“大吃小”已经在所难免。

  资金不足背后现风险隐患

  转让项目的背后,是绿城一季度销售欠佳的现状,大量短期债务紧逼的现实。

  今年一季度,绿城中国实现67.2亿元的销售额,同比去年一季度的90亿,下滑了25.3%。67.2亿的销售额,也只完成了绿城今年销售目标的16.8%。

  此外,绿城中国2011年年报显示,期内企业一年内到期负债为158.77亿元,信托相关金融衍生工具为8252万元,不少合作项目是在今年到期。

  去年年底,绿城就传出面临资金链断裂危机,负面新闻也频频出现。虽然绿城曾多次出面回应谣传,但无风不起浪,波涛汹涌的背后难掩绿城销售欠佳、负债紧逼的现实。其实通过分析绿城的财务情况以及项目完成情况等资料,绿城资金压力和高负债背后的原因可见一斑。

  第一,绿城面临整个行业严峻的外部环境。自2007年以来,政府频频出台房产调控政策,整个房地产行业量价齐跌,尽管3月出现所谓的“小阳春”,但房地产市场在不放松不动摇的政策背景下,很难持续回暖。

  第二,绿城还贷形势紧迫。显然很显然,在调控放松暂时无望,而又难以大面积降价时,绿城缓解债务压力、降低负债率的最佳办法,就是项目转让了。从负债情况也可以看出,绿城对于债务规划缺乏长远的打算,在资金运作上有短视性。

  第三,高速扩张高价拿地存隐忧。早在2008年躲过濒临被收购的命运后,绿城在2009年受益于刺激政策而起死回生后在全国疯狂拿地,当年光是拿地就耗费456亿元。而近来接连出现的房地产开发商破产事件,正应潘石屹所说的,历年来倒下的开发商绝大多数都不是饿死的,而是“撑死的”。高速扩张的背后往往患有资金链断裂的隐忧。

  第四,绿城产品单一、成本过高、风险集中。绿城一开始就定位在中高端市场,虽然售价高,但也难抵成本高之痛。高成本压缩了利润空间,绿城急于扩张往往高价拿地,一旦赶上弱市,低价出售便会造成亏本。

  弱市之中如何自救

  如果楼市持续低迷,绿城确实面临资金链断裂的风险。这背后也暴露出绿城管理层对于风险控制不到位。其实,如今绿城集团频频转让项目,与其他房企合作,已经具备一定的资金实力,如今只要等待时机,脚步放缓,稳健行事,定能走出困局。

相关新闻链接:  

弱市谨慎拿地 十大标杆房企一季支出减少334亿

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