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何谓土地溢价?

2012-04-24 10:18     来源:大中华地产

 

  【大中华地产-讯】想要了解究竟什么是土地溢价率,必须先知道一个基本概念——基价。

  所谓土地基价是指,土地的原始成本,包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱,以及评估费等管理费用。简单地说土地基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。

  溢价顾名思义就是比原来的价格高,高出多少用百分比表示就是溢价率,其实就是涨幅。

  专家解读

  “土地的高溢价带动了周边的房价飞涨!”房地产蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说,土地溢价就是土地价格被开发商推高的结果。

  “假如标价100元的土地,通过拍卖,最后成交价是200元,那么这个土地就是溢价土地,溢价率就是(200―100)/100,也就是比标价贵了一倍,而土地价格上涨了,房地产企业如果想有利润可图,就必须提高房价才能获得,尤其是高溢价土地。于是房价上涨了,同时就带动周边的房价也跟着上涨。”牛凤瑞说。

  为什么产生了地块高溢价呢?瀚森国际管理咨询机构首席地产研究师李洪敏对法晚记者说,这说明房地产企业对于未来预期市场非常看好,“因为他们能够从中看到利润,所以去拿地。”

  溢价让楼市泡沫越吹越大

  从中国指数研究院提供的数据来看,2009年4月至2010年3月,北京的土地溢价一直存在,而且从2009年11月起,处于高位运行。李洪敏担心地说“楼市泡沫将会被越吹越大。”

  “由于土地的稀缺性和市场需求的无限性,以及土地市场的投机炒作,将使地价出现虚涨,虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍,甚至几十倍地飞涨,就会发展成泡沫经济。”李洪敏说,发达国家的人均收入比北京市民多,但是国外房价却比北京低廉。

  不过,牛凤瑞对现在地产状况保持乐观:“一些优质地块在开发商的竞逐下,仍然会出现高溢价现象。但从全国范围来看,土地价格逐步回归理性,低价、底价成交的案例日益涌现。”

  土地溢价的计算方法

  计算公式:

  认购权证溢价率=[(行权价+认购权证价格/行权比例)/标的证券价格—1]×100%

  认沽权证溢价率=[1-(行权价-认沽权证价格/行权比例)/正股价格]×100%

  作用

  简单而言,投资者可以将溢价率视为投资成本之一。举例来说,某认购权证的行权价100元,正股现价95元,权证现价1元,行权比例1:1。按此计算,该认购证的溢价率是6.3%,换言之,若投资者以现价买入认购证并持有至到期,相关正股必须上升至少6.3%至大约101元以上,该投资者才可以保本。

  【转载务必注明:大中华地产-re.icxo.com】

关键词:溢价   土地溢价   泡沫      
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