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中国地产商偿债期到来 房地产价格降幅或将增大

2012-02-21 11:15     来源:大中华地产 作者:busy上月
可以预期,在房地产调控不放松的背景之下,随着房地产信托产品集中兑付期的到来,将会有越来越多、和房地产信托命系一线、资金链状况堪忧的房地产开发商,被迫采取“以价换量”来回笼资金。

 

  【大中华地产-讯】2011年,在银行贷款受限的情况下,房地产商为解资金之困,不惜高昂成本,借道信托融资,很多从银行融资无门的中小房地产开发商甚至一些大开发商将房地产信托视为“救命稻草”;对银行和信托机构而言,房地产信托是一桩无本生意,只要能拉来资金、放出去,就可赚得至少3%的差价,这还不包括不菲的托管费、管理费等中间费用;而投资者受高额回报率的诱使,更是对房地产信托投资乐此不疲。

  根据用益信托工作室统计,2011年,我国共发行房地产集合信托产品931个,较上年增长54%;发行规模2776亿元,较上年增长39%。与此同时,信托融资成本也大幅攀升,全年房地产信托集合产品平均预期年化收益率高达10.05%。如果再加上信托手续费(包括发行费用、渠道费用以及第三方费用)平均6%~10%的水平,开发商平均融资成本至少在15%以上。

  房地产信托的快速发展与房地产市场不断累积上升的风险形成了较大反差。

  伴随房地产信托新增规模的减少,房地产信托产品集中兑付期不期而至。相关数据显示,目前房地产信托存量规模约为7000亿元,房地产信托产品多在1.5年期到2年期之间。

  如果按2008年以来所发行的全部房地产信托产品的平均期限1.75年计算,70%以上产品都将在2012年和2013年到期,到期规模分别为2234亿元和2816亿元(加上利息部分,总还款额约为2450亿元和3100亿元)。就2012年而言,第三季度将是房地产信托集中兑付的高峰期,需兑付规模在1000亿元左右。

  房地产信托的主要还款来源是销售回款,严厉的房地产调控政策对房地产销售产生了极大的影响,而通过信托融资的,又以中小房地产开发商为主,在调控中受的影响更大。如果房地产销售回款在今明两年依然乏力,后续资金流入严重不足,大量房地产信托产品的集中兑付需求将使房地产开发商违约成为必然。

  因此,从目前的情况看,信托公司对不能按期兑付的信托产品,采用先用自有资金接盘来兑付投资者、再通过法律程序对房地产开发商所提供的抵押资产(包括土地、在建工程、现房等)进行处置这一办法的可能性较大。

  处置抵押物将是房地产开发商最不愿看到的,因为抵押率一般只有40%左右,也就是说,如果在保证归还信托本金的情况下,处置抵押物相当于房地产开发商对房价下跌的容忍度在60%左右,房地产信托产品的违约实为其走投无路的无奈之举。

  2012年是房地产业再库存、价格调整的艰难时期。虽然首次购房家庭的贷款环境会较2011年有所改善,但对行业整体而言,由于这部分银行贷款占购房款的比例不高,所以对房地产行业整体影响有限。从房地产供需来看,一方面,过去两年急剧放大的新开工面积将造成2012年市场新增供应大幅增加。此外,2011年不少开发商由于对房地产调控政策抱有放松预期,减慢了推盘速度,这些延后上市的项目都将在2012年陆续进入市场,也会加大市场供应量。另一方面,房价下跌预期的强化会加重购房者的观望情绪,住房需求难以得到大规模释放。

  可以预期,在房地产调控不放松的背景之下,随着房地产信托产品集中兑付期的到来,将会有越来越多、和房地产信托命系一线、资金链状况堪忧的房地产开发商,被迫采取“以价换量”来回笼资金。

  上周逾七成城市楼市成交量同比下跌

  中国指数研究院昨日发布的最新报告显示,上周监测的40个城市中,逾七成城市楼市成交量同比下降,11城市成交量降幅在50%以上。重点城市中,仅重庆、上海和南京同比上涨,其余城市皆下跌。其中,天津跌幅最大,达74%;杭州及成都同比跌幅亦超过60%。

  业内人士认为,央行决定从2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点,这对于对于房地产市场的复苏是一个利好消息,或能缓解开发商部分资金压力,提振房地产市场信心。对此,亚豪机构副总经理任启鑫表示,央行短期内第二次下调存款准备金率,最主要应是为了对冲外汇占款比例,释放的资金更多的是流向融资压力较大的实体经济内中小企业,对房地产市场而言,能够起到的作用相对有限,仅限于事关民生的首次置业可能会获得更多贷款额度。在限购政策未有任何放松,信贷政策未出现实质性改变的情况下,房地产市场仍面临较大下行压力。

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