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中国房企偿债高峰将至 万亿债务如何偿付

2012-02-01 11:49     来源:大中华地产 作者:busy上月
“大量资金流入房地产行业,其形成的债务将于2012年陆续到期,这势必考验房地产开发商的短期偿付能力。”世联地产集团市场研究部总监吴志辉告诉记者。

 

  【大中华地产-讯】持续两年有余的房地产调控渐入佳境。从2011年下半年开始,楼市交易持续走低,2011年初还不差钱的房地产开发企业如今纷纷感受到了资金的压力。相关统计数据显示,2012年将迎来房地产企业偿债高峰,各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金以及民间信贷等在2012年即将到期的债务总额达到数万亿元。

  有机构预测,房地产企业的偿债高峰在2012 年和销售回笼资金的低谷相重合,使得房企资金链从2012年二季度起将进一步恶化,甚至将比2008年的最差水平更糟。在此情况下,出货仍是2012年上半年房企的首要目标,与此同时,转让项目、转让股权等企业间的合作重组仍将是2012年房地产行业的重头戏。

  房企万亿债务密集到期

  “大量资金流入房地产行业,其形成的债务将于2012年陆续到期,这势必考验房地产开发商的短期偿付能力。”世联地产集团市场研究部总监吴志辉告诉记者。

  更大的行业压力来自于偿债高峰与销售资金回笼低谷的重合。莫尼塔(上海)投资发展有限公司对上市房企整体的现金流量表进行深入分析后发现,自2009 年以来房地产企业新一轮的经营扩张周期和2010 年以来日渐收紧的地产调控政策产生了重叠,销售回款的速度逐渐追不上企业因经营扩张而不断增加现金支出的速度。“虽然至2011 年3 季度,剔出预售影响后的现金比率仍好于2008 年最差水平,但处于持续恶化过程。”莫尼塔地产行业分析师施琪告诉记者。

  施琪预计,融资低谷在2012 年和销售回笼资金的低谷相重合,使得房地产企业资金链的情况,在流动性风险持续增加的背景下进一步恶化。加上2009 年2 季度以来的大量借款即将在今年集中到期,上市房地产企业可能自2012 年1 季度开始持续面临较大的资金压力,并于今年2 季度出现现金缺口。

  市场转入传统销售淡季

  面对惨淡的销量和日益紧绷的资金链,房地产开发企业要想在新春开始之际开启楼市的“小阳春”,降价促销似乎已经成为了不可避免的选择。

  面对日益严峻的库存挑战,房地产开发企业的“去库存化”速度也在随之加快,降价促销成为很多企业在面临压力时作出的选择。

  以北京为例,根据链家地产市场研究部统计,自1月上旬之后,北京新建商品住宅存量连日回落,春节假期之前已经回到12万套以下。1月17日存量118808套,与2011年11月初即第45周时的存量持平。不过,在库存数量减少的同时,存量住房数量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期却出现了大幅度的增长。“排除1月份假期因素,目前,存量销售周期达到261周。比2011年第45周增长了111周,相当于消化速度减慢了74%。同时,与其他一线城市60周左右的消化周期比,明显处于高位。”链家地产首席分析师张月说。

  张月认为,虽然周成交量变动比较明显,但排除假期等特殊因素,却更能反映出短期内市场成交状态的变化。“北京新建商品住宅市场在2011年下半年开始出现供应上涨、成交量递减、库存高速攀升的特征,销售压力不断累积。2012年1月市场转入传统销售淡季,供应量大减,只有4个项目入市,提供住宅506套,还不及1月份平均周成交量。这是造成近期库存量连续下滑的主要原因。”

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关键词:房地产   地产调控   债务      
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