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内地需向香港地铁物业模式学什么

2011-12-21 09:58     来源:大中华地产 作者:陈晋
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  【大中华地产-讯】香港物业发展模式简介

  香港地铁公司自1975年成立以来,其发展大致经历了公用事业单位阶段、私营化阶段以及异地扩张阶段。目前香港地铁公司是世界上运营效率最高、盈利情况最为理性的地铁公司之一。其核心的盈利模式可总结为“地铁+地产”的组合。在香港地铁公司的利润结构中,物业开发的比重占到一半以上,可以说物业开发在平衡地铁建设的现金需求、改善负债结构、搭建融资平台等方面发挥了中流砥柱的作用。如果剔除物业开发利润,单靠车票收入,香港地铁公司也很难盈利。

  所谓“地铁+地产”的开发模式就是以地铁为核心,沿线开发新的社区为配合,形成一种良性循环。地铁建设方便了出行,缩短了时距,形成车站附近的大量客流,由此蕴藏的巨大商机对房地产开发构成吸引。同时,开发后的房地产又积聚了更多的客流,对地铁运营的票务收入起到支撑作用。

  在“地铁+地产”的实践过程中,香港政府授予地铁公司物业发展权,地铁公司通过全盘规划、项目招标、施工监督、收益分享等措施把握了整个开发价值链上,增值较大的拿地、规划设计、经营管理等环节,而将成本较高、风险较大的施工建设环节主要交给开发商操作。

  在政府、地铁公司、开发商三个主要市场参与者中,地铁公司扮演了“向上承接政府战略,向下启动市场资源”的角色,成为整合政府与市场资源的平台。而香港地铁公司之所以能成为这一平台,其核心就是围绕地铁沿线土地物业开发权,充分实现规划升值。

  内地地铁公司学习香港经验时主要存在问题

  十一五期间,随着内地一线城市轨道建设高峰期的到来,以及香港地铁开始涉猎内地轨道建设投资业务,如何借鉴香港地铁的发展模式,特别是其物业开发模式成为内地轨道交通企业思考得越来越多的问题。

  1、招拍挂环节将内地轨道交通企业拖入土地市场竞争的漩涡

  从物业开发流程来看,内地借鉴香港模式的最大困难在于土地政策的不同。在内地,轨道交通企业获得土地必须通过招拍挂程序,这使得其操作空间被局限在招拍挂环节之后,难以在土地一级开发阶段,将地铁建设、物业开发和政府区域规划战略结合。地铁公司不得不和众多房地产开发商进行土地竞争,而显然无论在拿地决策能力、资金实力等方面地铁公司都处于下风。同时,各区政府在进行土地开发,组织土地资源进入招拍挂市场时,由于缺乏对站点周边土地的集约化利用、科学控制入市节奏,也造成大量土地价值的浪费与流失。实践证明,在地铁物业开发上,若没有政府与地铁公司的战略合作,则将造成“双输”的局面。

  2、与开发商合作模式单一,地铁公司拿地环节的价值被低估

  由于内地地铁公司在房地产开发中,缺乏专业人才、项目经验,并难以进行大量资金投入。通常,其在拿地后采用与开发商合作开发的模式,即地铁公司以土地使用权参股,开发商支付所有房地产开发成本,成立合作性质的项目公司。开发商主导建设过程中的规划、施工、销售环节。建设完成后,双方或者分配产权或者分配销售收入。由于现阶段,利润分配比例主要按投入资本比例确定,地铁公司在拿地环节的价值被大大低估。同时,开发商在建设过程中,可能采用虚增成本的手段摊薄利润,使得地铁公司获取的利润份额进一步降低。

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关键词:香港   地铁   地产   物业   
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