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北京楼市进入“挤泡”时代  消化库存需十年

2011-11-17 15:42     来源:大中华地产 作者:青峰老人
北京及上海统计局数据显示,两地1-10月在建商品房及住宅面积分别达到了1.12亿及1.219亿平米。住宅施工面积也已经达到了6742万平米和7781万平米,按照同期公布的1-10月签约数据可以得出,消耗潜在库存的时间分别达到了近10年和7年左右。

 

  【大中华地产-讯】随着调控措施的不断深入,目前,北京楼市开始出现楼盘降价之外的又一新动向:一二手房价格倒挂。并且不仅是郊区县,城市核心区域的高品质房源其新房价格也开始让位于二手房,新建住宅以合理价格入市正在逐步挤压房地产市场的泡沫。

  北京楼市出现新动向

  在以通州等郊区楼盘上演的降价风暴之后,目前,一二手房价的倒挂再次成为北京楼市的新现象。相关统计数据显示,北京1-8月二手住宅成交均价为23709元,而一手住宅则为22038元。据搜房网上的相关数据显示,北京东四环附近某新入市项目,新开盘价格为2.1万元/平方米,而该项目前期产品的二手房价格在2.3万元/平方米左右。同样,东五环某新入市项目售价保持在2.3万元/平方米左右,而其二手房单价却高出该项目目前单价1000-2000元左右。

  同样,位于望京区域的高端住宅东湖湾一二期的二手房源价格在3.5-3 .6万元/平方米之间,与其9月入市的临河三栋部分楼层户型的售价相比其价格也出现了倒挂。

  据了解,东湖湾于9月16日推出项目三期临河三栋,主力户型为125-175平方米三居,另外还有47平方米的零居以及240平方米四居。项目全部融入6米挑空、主卧180°弧形全景落地窗以及15米全向阳采光等元素。

  市场正在去泡沫化

  一手房价的调整是否意味着北京楼市房价的回归,房地产市场的泡沫是否就此挤去?

  业内专家表示,北京楼市一二手房价倒挂的现象要分开看:当前市场环境下,部分入市楼盘面临较大压力,因此不得不考虑以价换量;而整个房地产市场泡沫的挤压,则需要依靠高品质楼盘合理定价的拉动作用。

  以通州项目为例,中原地产市场总监张大伟分析,根据统计,通州9成左右的项目土地成本在5000元以下,目前区域楼市接近2万的价格依然属于偏高水平。而东湖湾等住宅,从地理位置、项目品质、相关配套等方面来讲,其价格定位已经比较合理。另外有专家强调,注重社会责任的开发商对市场的去泡沫化也起到重要作用。“能够承担一定社会责任的品牌开发商在打造品质住宅的同时,具有较大的抗风险能力,能够主动让利于购房者。”

  三期开盘项目定价略低于其前两期项目价格的东湖湾,便是开发商主动让利购房者的代表之一。据悉,北京城建[简介 最新动态]集团与北京天润置地集团作为东湖湾的开发商,一直注重社会责任的承担,保证东湖湾项目品质的同时,将项目定价合理化。

  对于房地产市场的区泡沫化,有专家表示调控效果已经逐渐凸显,但到泡沫的全部挤出尚需时日。而上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,如果是一些优质楼盘,或者是一些比较知名的开发商开发的楼盘,定价合理的话,购房者则已经可以入市。

  11月众房企纷纷打折销售

  在众多房企年底的打折促销下,京城楼市似乎不为所动。11月过半后的成交量仍然在低位徘徊,而在这种去化率下,北京12万套的住宅库存和巨大的潜在供应量,使得消耗这些潜在库存的时间或将达近10年。

  对此,中原地产三级市场研究总监张大伟就表示,“北京楼市的拐点已经非常明显的开始接近,房价下调的趋势已经显现。”

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关键词:商品房   北京   上海   楼市   
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