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限购令只是开始,切莫就此打住

2011-04-15 15:14     来源:大中华地产 作者:lxg
关于限购令,有人叫好,有人叫苦,在此暂且不说。房地产调控势在必行,从去年起,一波波陆续出台的政策到最近的限购令,可谓兵快神速,决心可见。随着各地调控力度在加大,房价也相应地做出了反应,于是一个问题出现在面前,即限购令之后还需要做什么?

 

  【大中华地产-讯】关于限购令,有人叫好,有人叫苦,在此暂且不说。房地产调控势在必行,从去年起,一波波陆续出台的政策到最近的限购令,可谓兵快神速,决心可见。随着各地调控力度在加大,房价也相应地做出了反应,于是一个问题出现在面前,即限购令之后还需要做什么?

  有相关认识表示,限购令至少将会给中国房地产带来7大转变:

  第一点,从房地产市场本身的问题向社会问题转变,房地产问题到现在已经不是简单的房地产行业的问题,而是中国的经济问题、民生问题和政治问题。“限购令”,虽然不是最好的招儿,但是行之有效,虽然手法比较笨,但是管用。所以应该说这次“限购令”之后,房地产的销售量和价格大幅度的攀升势头被有效的控制了下来。

  第二点,房地产市场从单纯的商品房向商品房和保障房双重房转变。大家看到国家已经决定建设1000万套保障房。有关领导指出,保障房一定要拿下。政府抓什么?抓保障房,只有把保障房做好了,商品房才会开好。

  第三点,房地产的开发重点,从北上广深这样的一线城市向二三四线城市延伸,他认为二线城市是省会城市,三线城市是地区级城市,四线城市就是县城。

  从今年开始,大量的开发商会加速从一线城市向二三四线城市转变,实际上很多二线的城市开发商已经云集了,在三四线城市面临着很好的发展良机。

  第四点,房地产交易从单纯的一手房为主,向二手房转变。现在石家庄一手房的交易量高,但是北京、上海二手房交易量比一手房高,就是1.5:1的比例,石家庄在3年之内也会出现这样的转变。很多房屋中介机构认为这是一个方向。

  第五点,房地产市场的矛盾开始向户口转变。这次石家庄的限购政策大家都看到了,加紧房地产的限购,放松户口的限制,这一举措大得民心。这次如果说大家对北京的“限购令”有意见的话,就集中在户籍问题上。如果这个矛盾向户口转移之后,可以加速户口问题的解决,户口背后不仅是房子,还有教育、医疗等等社会问题。

  第六点,房地产开发商从热衷于住宅开发开始向商业地产转变 。石家庄的商业地产已经比较热了,而且综合体系也不少,但在现在严格的调控政策下,特别是严厉的土地增值税情况下,会算账的开发商一定会干商业地产。

  第七点,房地产行业的融资渠道由比较宽松开始向长期趋紧转变。原来房地产可以上市,现在不让了,可以融资,现在不容许了,可以按揭但现在基本上不让贷了。

  日前,据北京市房地产交易管理网的统计数据显示,今年3月,北京商品住房市场成交量持续回落,成交均价为每平方米19679元,为19个月以来首次同比下降。

  相比较于其他城市,北京房价的这次下降颇具象征意义,很多专家特别是管理部门将本次降价归因于本次出台“国八条”以及地方配套实施的更为严厉的实施细则所致。

  北京市住建委的相关负责人介绍,成交量回落的主要原因是投资投机性需求被有效挤出,目前近九成的市场交易都是刚性自住需求。

  实际上,这位负责人的话回避了另外一个话题,即降价带来的另一个关注点就是很多的刚性需求也被实际压制。因为,在本次限购令的政策中各大城市几乎都是采取的“户口限购法”,其中北京是最严厉的一个城市,即非本市户口需有5年以上纳税证明才能购房。也就是说,如果限购令不复存在的话,房价还会存在“报复性”反弹的可能性。

  当然,抑制房价过快上涨的另一只手就是加快市场供应量,如果落实到政府这一块的话就是加快保障房的建设。从本月上旬开始,国务院派出8个督察组,对包括北京在内的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。

  如果说长时间以来房价的疯狂上涨一方面归咎于投机者的炒作外,另一个重要因素就是地方政府对土地财政的过度依赖。话说回来,就是如果没有房地产的迅猛发展,很多地方政府的腰包也不会撑得这么满。因此,要让他们真正从揣腰包的阶段转入掏腰包建保障性住房的阶段并非像想象中的那么容易。

  本次房价调整,是一次暗示暂时博弈的结果还是一种真正理性意义上的回归,可能兼而有之,而我们期待的更应该是后者。1月26日公布的“新国八条”要求,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。此后,一些地方所公布的控制房价目标却被公众批评为“限涨令”。因为几乎所有城市都将2011年目标定为“增长10%”左右。北京在3月30日宣布“新建普通住房价格控制目标:新建普通住房价格与去年相比稳中有降”,是所有公布调控目标城市中第一个提出“降”的城市。当然,很多城市不能跟北京的“财大气粗”以及政治敏感性相提并论。截至到3月底,据各地住房城乡建设部门上报汇总,全国657个(包括287个设区城市、370个县级市)城市中,已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标,占92.5%。还有49个城市没能按期完成公布调控目标,按照“国八条”的要求,将对相关负责人进行问责。

  应该说,设定调控目标也只是纸上谈兵,最终是否能够真正落实到真实的房价上、落实到老百姓的真实感受上,尚需要在调控出台一周年的时候做一个综合盘点,当然不乏其中会有水分出现,但是如果真的没有一个地方领导因此而受到问责的话,那倒是一种意想之外的结果了。

  但是,房价的调控不能躺在限购令的摇篮里睡大觉,可以预期的是,在房价逐步趋于稳定和理性以后,相应的调控政策将会逐渐淡出房地产,到那时炒作之风是否会卷土重来,谁人又会从中大捞一把,我们尚不得知,如果这种预期不能给予明示的话,为眼下房价下降欢呼还为时尚早。【大中华地产 re.icxo.com】

关键词:限购令      房地产调控      
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