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房贷成本曝涨 三个方法巧帮房贷族省利息

2010-05-19 16:04     来源:搜房网

 

  将等额本息还款方式变为等额本金还款方式,以节省利率提高带来利息增加,或者用理财方式以息养息节省利息。近近日,记者调查了解到,随着房贷新政的执行和加息的临近,如何节省贷款利息成了目前房贷族最关心的问题。

  变更还款方式,节省利息20万

  孙先生去年贷款100万元在石老人海边买一套住房,当时申请的是7折利率,等额本息方式还款,贷款期限30年,每月还款4865元,30年总利息75万左右,但是当时签订的不是终身享受7折,而是随市场而调整,最近银行通知将要把利率调整为8.5折,这样的话我每个月要还5398元,30年利息额为95万元。不仅每个月多还1000多元,更要多还20万的利息.

  为了减少购房成本,孙先生向银行申请了变更还款方式,将原有的等额本息还款方式(即等额还款)变更为等额本金还款(即等本还款)。这样算下来,利率上调到8.5折,30年利息不到76万元,要比等额本息还款省息近20万元。

  等本还款方式虽然节省了利息总额,但由于是递减还款,前期还款压力大,比如第一个月要还款近7000元,如果没有足够的资金,这样的还款方式将会给贷款者生活带来很多压力。

  注解:

  什么是等额还款:即等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

  所谓等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

  举例来说,同样是从银行贷款20万元,还款年限15年,选择等额本金还款,每月需要偿还银行本金1111元左右,首月利息为918元,总计首月偿还银行2200元,随后,每个月的还款本金不变,利息逐渐随本金归还减少。

  使用等额本金还款,开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下,相差可能达千元。但是,随着时间推移,还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上,很多中年以上的人群,经过一断时间事业打拼,有一定的经济基础,考虑到年纪渐长,收入可能随着退休等其他因素减少,就可以选择这种方式进行还款。

  巧用银行存抵贷理财产品

  由于二套房贷利率调整,银行的房贷业务萎缩很大,工行、建行、光大等多家银行都推出一些存抵贷、气球贷等产品,来吸引顾客,缓解市民房贷压力。

  存抵贷本质上是一个理财产品,是指对客户存入还款账户中超过一定金额的资金部分(大多数银行设定为5万),按照一定比例视为提前还贷;换言之,该部分资金可获得相当于贷款利率的收益,从而可以以息养息。

  比如某客户的住房按揭贷款利率七折后为4.158%,相当于超过5万元这部分资金可以获得4.158%的收益。操作中,客户只需将闲散资金存放在个人按揭贷款扣款账户即可。其收益是存一天算一天,按日计付,客户如果需要用钱,可以随时提取。

  气球贷是一种基于还款方式创新的房贷新产品,其贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还,剩余本金在贷款到期时一次偿还。与一般的期供类还款方式(按月等额还款、递减还款)到期剩余本金为0不同,气球贷会有一定的剩余本金。由于这样的安排,气球贷前期每期还款压力较小,能够满足那些具有提前还款意愿和提前还款能力的客户需求。同时气球贷的贷款期限较短,所适用的贷款利率也较低,能为客户节省贷款利息。

  要用公积金贷款,还是要趁早

  由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分,只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。目前很多人首次购房时,在房贷新政之下,采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金。

  青岛市住房公积金管理中心正在酝酿措施,调整公积金贷款对于首套房和二套房的区分。因此,市民想要采取公积金贷款的应该趁早。

  目前公积金利率3.87%,如果第一套房按揭采用商业贷款,可以获得4.752%的优惠利率,比公积金利率略高。但到了买第二套房按揭,办理公积金房贷,可以获得3.87%的公积金利率,比商业利率1.1倍的6.534%少了2.664个百分点,显然更优惠。

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