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2009年的土地市场走势预测

2009-07-15 13:09     来源:中国行业研究网
经历了2007年的“地王狂热”和2008年的“不断流标”后,2009年的土地市场将何去何从?回答这个问题,供需双方因素都需考虑...

 

  从各地最近挂牌及交易情况看,土地市场“回暖”迹象日益明显,新一轮的放量有可能即将到来。究其原因,既有楼市总体向好因素的推动,也和地方政府积极推地、谨慎“护地”有关。经过了2007年的狂热和2008年的回落之后,2009年城市地价或可在持续低迷后转趋平稳。

  楼市走向未卜,但已悄悄将“暖意”传至上游的土地市场。上海市规划和国土资源管理局新发布的公告显示,备受关注的第23号土地出让公告已经有果:14幅土地全部找到买家,其中总面积为65.3万平方米的八幅住宅用地均以不错的价格成交。在土地市场沉寂许久后,如此数量的住宅用地集中上市,是上海2009年以来的首次。

  这八幅住宅用地中,面积最大的是松江区辰花路15号B地块,总面积为18.65公顷,共有39家开发商领取挂牌文件,最后有四家开发商报名竞买。最后,由绿地集团以9.57亿元的价格竞得。这是2009年以来上海出让的“最贵”的地块。其余住宅地块成交价在数百万至数亿元之间。2009年第一季度,上海市规土部门发布了27个公告,出让97幅地块,其中住、商、办等商品房地块34幅,占总量35.05%,比2008年同期增长17.27%。

  “加快推地”是2009年一季度以来国内土地市场的关键词。3月份中原地产监测的12个城市中,北京、上海、天津和南京土地供应面积较前12个月均值均出现上升。其中上海推出76公顷居住用地,较前12个月均值增长261%,超过2月份供应量的三倍;深圳推出八公顷居住用地,突破五个月以来居住用地的“零供应”。同时,久违的竞价、溢价成交现象重现市场。金地集团以5.6亿元拿下上海“第23号公告”中的青浦徐泾镇3号地块虽有底价成交的情况出现,但流拍尤其是住宅用地流拍很少出现。可见,目前土地市场的“回暖”,是政府和开发商在市场面前不约而同达成的“默契”。

  浏览近期京、沪、深等城市国土资源管理部门的网站,可以发现土地招拍挂的信息变得密集,可以预想新一轮土地放量即将到来。

  综合分析来看,此轮土地市场的“放量”,主要原因有三:一是楼市“暖意”传导所致。虽然个别城市出现交易量的波动,但一季度至今楼市总体转好明显。向好的形势影响了开发商对后市的预期,增大了拿地积极性。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,随着住宅市场的回暖,房价由跌转涨,自然带动土地市场的反弹。

  二是政府降价、“护地”意识明显。虽然溢价超过八成,但拿下上海青浦徐泾镇3号地块的开发商还是“占了便宜”。因为,该地块2007年12月曾由另一家开发商以近7亿元的价格摘得,成交楼板价7,032元/平方米。此次交易,地方政府为这地块订下的起始楼板价仅为3,000元/平方米,已不到一年前的一半。5.6亿元的成交价,较一年前已“缩水”很多。国土资源部公布的《2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告》显示,第一季度全国城市地价总体水平为3,189元/平方米,环比下降了1.53%,增幅明显低于2008年同期水平,下降了3.07个百分点。这是2004年以来全国地价首次出现季度下跌。

  三是“保增长”压力所致。土地出让收入在地方财政中一直占据相当高的比例。在“保增长”的政策取向之下,不少地方政府无疑会更加珍视“卖地”到手的黄金白银。北孚地产研究所副所长刘光东还表示,近一段时间来,一些地方政府在土地交易中“谨慎”了许多,比如事先会进行询价,先“物色”好开发商后再挂牌等。此举十分耐人寻味。

  经历了2007年的“地王狂热”和2008年的“不断流标”后,2009年的土地市场将何去何从?回答这个问题,供需双方因素都需考虑:

  一是作为供方的地方政府。进入2009年,已较少听到有地方政府强调“土地紧缺”的话语。相反,从已公布的情况看,不少地方政府增加了2009年的土地供应指标,推地热情也明显增强。其中既有保障性住房和基础设施建设的需要,也是为楼市准备供应量的“未雨绸缪”之举。某种程度上说,能否及时推地并保证土地成功出让,关系到地方政府“保增长”的大局。不过,经历了多年来竞拍不断走高的情况,目前的土地价格已经令人望而生畏,这考验着地方政府的推地策略。

  二是作为需方的开发商。从已有的各类统计数据来看,相比于房、地交易的“回暖”,开发商拿地、投资的热情相对要低,信贷等政策面上的相关“激励”措施也不够明朗。

  戴德梁行对京、沪、深、穗等一线城市土地市场的跟踪统计发现,第一季度居住用地及含居住用地的综合性用地的成交面积同比萎缩67%,占全部土地成交的比例也由2008年同期的50%下降至20%。该机构中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示,2009年上半年开发商整体资金状况仍会处于较紧张的阶段,对外扩张步伐已显著放缓。这种态势,将直接影响到后续拿地量。

  中国城市地价动态监测系统最新公布的报告认为,受劳动就业、土地财政、进出口贸易、利用外资等宏观经济形势影响,预计2009年中国土地市场需求仍将低迷。

  不过,与房价相比,政府这只有形之手对地价的作用力更直接;促进土地市场“理性回归”,政府也更有主动权。

关键词:行业调查报告            
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