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中国房市的现状与发展趋势

2009-07-15 11:57     来源:中国行业研究网
成交量的迅速增大和部分地区房价的上升,让春节后的楼市步入“小阳春”,但是就在“小阳春”萌芽的过程中,有人认为楼市泡沫已经浮现。这究竟是危言耸听还是理性思考?

 

  “真假小阳春”的争论尚未停止,“楼市泡沫论”又引发了市场的担忧。

  中国国情与发展研究所研究员清议、国金证券首席经济学家金岩石、北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤、凯德置地环渤海区总经理毛大庆与主持人长盛一起解析中国房市的现状与发展趋势。

  刚性需求不是泡沫

  对于“泡沫”的定义,专家们发表了自己的见解。金岩石认为,那是现代社会的一种财富形态。“泡沫多了,就想挤它,泡沫少了,又会想它,爱之深责之切,其实泡沫永远和我们形影相随。”

  清议认为当价格持续上涨,并超过市场供求关系的承受能力时,就会出现泡沫,这也意味着整体经济会出现减速。

  毛大庆认为,从2007年下半年及2008年全年,国家各方面宏观调控都是为了努力将泡沫减少,再加上国际经济形势不利,两个因素叠加在一起,使得2008年下半年整个房地产市场出现颓势。

  从2008年下半年到2009年年初,很多开发商开始调价,房价甚至出现跳水,大家都说房地产市场回归到一个理性状态。2009年第一季度末所谓的“小阳春”,是压抑了一年多的刚性需求集中爆发的表现,还谈不上泡沫时代来临。

  柴志坤也赞同毛大庆的观点,他认为可以从三个角度来分析“泡沫”。第一个是需求,第二个是支付能力,第三个是成本。

  首先因为中国的经济发展速度快,城市化速度、产业结构调整速度快,由此带来了巨大的需求,这是买方在吹泡泡;其次,从1996年到2008年,国民收入和商品房售价的比例,大概是在5.5到7.5这个范围之内,这是卖方在吹泡泡,争取吹到买房者能接受的上限;再次就是成本,其实成本是很多消费者,包括一些专家很关心的问题,开发商的利润到底有多少?其实这个数字很容易找到,上市公司的报表中都可以看到企业的利润,市场环境好的时候开发商的平均利润应该在百分之十几。

  柴志坤还表示,2008年的调整,让大家有机会去反思很多问题。今年一季度市场的反弹,说明好产品还是有销路的。同时,目前开始买房的消费者,其行为比2007年理性了很多,他们很清楚自己要买什么,也很清楚好产品的标准是什么,这和2007年以前有很大不同。作为开发商,企业运作和开发的行为也更理性了,越来越多的开发商在集中精力做产品,而不是收地或者融资。

  有投资就有泡沫

  毛大庆认为,泡沫是指资产价格偏离了它应有的价值,现在价格的构成中,刚性的东西非常明显。目前卖的房子,90%都在去库存化的过程中,这些房子的土地价格是前5年左右形成的,现在的问题是土地价格是不是过高了。

  他还认为,从目前来看,土地价格加上微利所构成的房价,是每个开发商都难以逃脱的框架。2007年的房价中,除了开发商提价和一些超额利润以外,土地的高额拍卖是构成当时价格的重要因素。

  土地高额拍卖是如何产生的?因为城市空间有限,土地在城市中是不可再生资源。如果城市化发展长期不均衡,土地价格还是会上涨。

  对于在有限城市空间内的刚性需求,柴志坤认为,房地产这种产品具有双重属性,它既有消费品属性,也有投资品属性,一旦有投资品属性,就很难界定是投资还是刚性需求。只要有投资成分,就不可能一点儿泡沫都没有,关键是看泡沫有多大。

  金岩石分析道,美国的房地产有三种需求,一种是消费需求,一种是投资需求,一种是经营需求。经营需求对应的是租赁业,消费需求对应的是自住,投资需求对应的是股市、房市的互动。刚性需求指的是消费需求,不应该把投资需求算进去。

  投资回报不固定

  对于很多学者提出的所谓房价和收入比例问题,清议认为这对于房地产毫无意义,因为买房的实际上是少数人。

  最近三年,世界新诞生的千万富翁有80%在中国,中国处在一个收入极不均衡的状态,不能够指望让所有人都通过房地产市场来解决居住问题。中国的住房,有50%是靠商品房来解决,这种做法在发达国家都很困难,政府应该通过政策性保障来解决问题。

  柴志坤认为,从需求的角度来看,目前市场确实比2008年、2007年,有大幅度的回落。

  从长期来看,不得不考虑两个问题:一是如何判断你所在的区域的价值,房地产有一个黄金定律,就是位置,随着城市化的发展,城市功能的改变降低了交易成本;二是细化收益分配,基本上可以判断,除去短期的波动外,整体下降的可能性很小。

  金岩石表示,房地产不是做土地生意的,土地不是稀缺资源,房地产是做空间生意的,是调节、分配社会财富的工具。对于房地产投资的回报,金岩石认为,从长期看并不是固定的,多数房子好似摊煎饼,越摊越薄,只有少数情况是摊面包,可以发起来。

  清议表示,买房子是一个长期行为,不要去过分关注眼前的情况,而是要着眼于未来,很多决策回过头来看的话都可能是正确的。

关键词:行业调查报告            
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