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未来房地产市场的运行趋势预测

2009-07-15 11:51     来源:中国行业研究网
本报告主要从分析房地产市场库存数据出发,对未来房地产市场的运行趋势进行分析和探讨。

 

  国内房地产市场已持续数月回暖,但关于这种回暖能否持续的争论并未间断,尤其是房地产市场量价齐涨与开发投资持续低迷之间的背离使得市场未来趋势更显得扑朔迷离。

  一、房地产市场销售持续回暖,但开发投资依然偏冷

  09年初以来,在经济刺激政策和信贷激增的带动下,国内房地产市场的一些“刚性需求”有所释放,房地产市场出现了交易量和房价齐涨的态势,不过,在房地产市场销量和价格回升的同时,房地产土地开发面积指数却并没有出现明显的回升趋势,这显示出房地产市场开发投资持续低迷的状态。下图1是1年多以来国内房地产市场销售价格走势与土地开发投资情况的走势比较图,从中可以明显看出房地产开发投资的低位徘徊走势。

  按照正常规律,在房地产市场销售情况持续好转的情况下,房地产开发商也应该相应加大房地产开发投资的力度,而且考虑到从去年底至今,货币信贷一直处于比较宽松的状态,房地产开发投资应没有遭遇到明显的信贷瓶颈制约。综合各种因素,房地产开发投资没有出现明显反弹恐怕只能是由于房地产市场销量增幅与库存相比还太小,由于库存仍然需要较长时间消化,所以房地产开发商不愿意增加投资开发新房。下面我们通过实际数据来看上述判断是否成立,由于在国内房地产开发投资中,土地购置支出占据很大比例,因此,我们在分析的过程中,将同时考虑土地库存和房屋库存两方面的因素。

  二、从库存情况看未来房地产市场趋势

  1、土地库存巨大,按照历史速度消化需50个月以上

  为了对全国土地库存量进行大致估计,我们以每年的土地购置面积减去完成开发土地面积的差值作为当年的土地库存量,累加每年的土地库存量作为累计土地库存量。使用这一方法计算土地库存量的可能存在少许偏差,主要是由于现有相关数据是从1999年开始的,而1999年之前缺少基数,因而累计从1999年至今每年的土地库存量存在低估实际土地库存量的问题,不过考虑到这一偏差不大,在此我们暂时忽略。

  下表1显示的是从1999年到2009年每年全国土地购置面积和完成开发土地面积,以及两者的差,即为当年新增土地存量(表中第4列)。其中2009年数据为截止到4月份的值。从上表可以看出,土地购置面积和完成开发土地面积均在2007年达到峰值,之后出现下降。截至2009年4月,全国累计土地购置面积与累计完成开发土地面积的差超过10亿平方米,显示出房地产行业尚未开发的土地面积十分庞大。

  下图2显示的是从1999年到2009年当年累计土地购置面积和累计完成开发土地面积,以及两者的差,即当年累计土地库存。可以看出土地库存一直处于上升趋势,07年略有下降,但08年土地库存再度上升。

  在现有土地库存的情况下,假设没有新增土地购置,我们分别按照2008年、2007年和2006年当年完成开发土地面积,以及历史上单年最大完成开发土地面积(这里是2007年)这四种情景,计算出了消耗现有库存需要的月数(见图3)。

  从图3中可以看出,按照我们假设的4种土地开发速度情境,现有的土地库存量都需要超过50个月才能消耗完成。在本轮房地产的扩张周期中,土地库存增加过快,从2002年起,每年的新增土地库存均超过了1亿平方米。

  下面对几个具体城市的土地库存情况进行简要分析,其中选取了经济较为发达的北京、上海、广东和江苏四个城市/地区为样本。下表2显示了从1999年至2009年4月,各城市/地区的累计购置土地面积和完成开发土地面积数据。由于以上城市和地区本身的面积差异较大,因而我们没有使用累计未开发土地面积的绝对值,而使用“累计未开发土地面积/累计新购置土地面积”来衡量各城市/地区的土地存量面积情况,如第4列所示。从表中可以看出,以累计未开发土地面积/累计新购置土地面积作为标准,所选取的城市和地区中,土地库存从大到小依次是:上海、江苏、北京、广东,其中,上海累计未开发面积占到了累计购置土地面积的比例高达54%,也就是说,有超过一半的已购置土地尚未开发完成。

  2、房屋库存超10亿平米,按照历史速度消化需30个月以上

  为计算房屋库存情况,我们以每年房屋新开工面积与销售面积的差值来衡量当年新增房屋库存量的大小,累加每年的新增房屋库存来得到累计房屋库存量。数据开始的时间为1999年。与土地库存量一样,使用以上方法衡量房屋库存面积时,由于缺少初始的基数,即初始时刻的房屋库存量,累加每年的库存量存在着低估累计房屋库存量的问题,不过考虑到我国房屋分配制度改革开始于1997年,因而从1999年开始的数据应该不会带来太大的偏差。

  下表3列出了从1999年到2009年每年全国新增的房屋库存面积和住宅库存面积,其中2009年为截至4月份的数据。从表中可以看出,如果使用上述定义的方法来计算库存房屋和库存住宅的面积,那么截至2009年4月份,与土地库存面积一样,全国房屋库存面积和住宅面积也均超过了10亿平方米,其中房屋库存甚至接近了19亿平米,住宅库存也达到了近12亿平米。

  从图4中可以看出,从1999年至2008年住宅新开工面积均始终呈现稳步增长的态势,其中2007年增长最为显著,08年住宅开工面积增长明显放慢。而住宅的销售面积则在经历了1999年到2006年的增长之后(其中,以2005年和2007年的增长最为迅猛),在2008年回落到了与2006年相当的水平,新增住宅库存在08年出现了高峰。

  同样,为了计算在不新增新开工房屋和住宅的前提下消耗现有库存的时间,我们假设了4种历史情景,分别是按照2008年、2007年、2006年以及历史单年最大销售量计算消耗现有房屋和住宅库存所需的月数。结果如下图5所示:

  图5显示,就全国总体而言,消耗现有房屋库存需要35个月左右的时间,消耗现有住宅库存需要25个月左右。而在2007年,当时的住宅库存仅需要15个月就可以消化。我们可以作出这样比较合理的推断,即便目前房地产市场销量回升的局面可以持续,那么仍需10个月左右的时间,房地产市场的库存压力才能减轻至有可能再度推动房价显著上升的程度。

  三、通胀刺激房地产需求之说值得商榷

  有观点认为:在分析当前房地产市场趋势的时候,可能除了从一般意义上进行分析,还需要面对一个问题,即不断提升的通货膨胀预期,会导致对房地产需求的超常规膨胀,从而使房地产市场的库存消化速度加快,并因为供应再度趋紧而导致房地产价格出现大幅上升。上述观点虽然不无道理,但从当前实际情况看,上述观点还只是一种远景假设。

  第一,虽然为了应对本次金融危机,全球主要经济体均创造出了超常宽松的货币环境,不能不说制造了较大的潜在通货压力。但需要指出的是,一方面,各国政府和央行在大量制造流动性,但另一方面,全球金融体系去杠杆化的趋势也在减少货币供应,所以,综合来说,应对危机的各种举措未来是否会带来通货膨胀或严重通货膨胀还很难确定,至少通货膨胀还不是一个现实问题。

  第二,即便未来出现通货膨胀,甚至出现较为严重的通货膨胀,也很难据此说房价一定会大幅上涨。从历史经验来看,通货膨胀水平虽然较高,但如果经济增长出现了问题,对房地产这样的大宗资产的购买力可能出现减弱,所以房地产价格出现大幅上升的可能性也并不大,房价的上涨可能表现得比较温和。

  综合以上两点,我们在分析目前房地产市场趋势时,可能依然应该从供给和需求这一现实和常规的角度出发,而暂时不宜将通货膨胀因素作为分析和判断形势的基本出发点。

  5、结论

  在宽松的货币政策推动下,预计国内房地产市场的回暖在短期内仍可能延续。但巨量库存意味着至少在未来1年左右的时间里,房地产市场还将持续受到压力。在此期间,房地产投资活动难以被有效激活,房地产市场销售阶段性回暖对经济增长的拉动作用比较有限。

关键词:行业调查报告            
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