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中国楼市的新资本考验分析

2009-07-15 11:50     来源:中国行业研究报告网
在备受政策和资金重压的2008年,土地储备某种意义上成了开发商的沉重负担,叫卖二手地或寻求土地“合作”的情况增多,退地事件也时有发生。

 

  世易时移,如今,楼市形势似乎再次回暖,土地储备又一次实现角色转变。寻找新的土地储备对于摆脱资金困局的地产开发商来说,是否已成当务之急?

  钟声坚:土地是房地产的核心载体,房地产商之间的竞争首先是围绕土地展开的。在市场形势比较好或大家比较看好的时候,商家争抢土地或进行土地储备是必要的。但是否成为各家的当务之急,我觉得就不一定了。其一,从国内看,当前的形势可能和较宽松的货币政策有关,是政策影响下的流动性充裕的表现,市场自身内在的力量到底有多强,很难从政策环境中分离出来;其二,从国际看,金融危机对世界甚至对中国的影响到底有多深,尚未尘埃落定,如果盲目进行大规模土地储备,可能会带来巨大的风险。因此,我认为还是要理性思考,根据企业的实际情况谨慎投资。

  有分析说,当前的中国土地市场处于低价期,是捡到物美价廉地块的难得时机,近期不少开发商已开始大手拿地了,“地王”再次现身。你如何看待09年的中国房地产市场?近期有没有忙于购地?最看好中国哪些区域的土地项目?

  钟声坚:作为房地产开发商来说,第一重要的是要对市场有个比较“不离谱”的判断。在过去的几年中,中国的房地产市场大起大落,大体从2001年起步到2007年上半年,一直处于快速增长期,而2007年下半年以来,市场突然出现逆转,从暴涨到暴跌或停滞。今年三四月份以来,楼市又开始出现回暖迹象。

  中国的房地产市场是全球最为复杂的一个市场,对它的解释成为一个新歌德巴赫猜想,准确地把握这个市场是件十分困难的事,因为中国很大,各地的经济发展情况不同,市场差异也很大,中国的现实情况经常出人意料。但以我自己多年来在中国房地产市场摸爬滚打的经验来看,我感觉当前的市场形势还不是十分明显和稳定。当然,就需求来讲,我比较看好中国房地产市场,因为中国的城市化率还很低,才45%左右,每年有近2000万的人口要进入城市,而城市人口的人均居住面积和条件相对也比较不足,一次购房需求和二次购房需求的数量特别大。所以从长期来说,我是看多的

  正是基于上述判断,我认为,假如不考虑价格因素而只考虑需求因素,在中国可以大胆的拿地。但考虑到价格因素,就需要进一步理性分析、区别对待了。不同的城市、不同的项目对于地价的承受能力差异很大。对仁恒而言,我们做的是高端市场,对高地价有一定的承受能力,但也不是说不需要理性分析。仁恒买地历来都比较谨慎,近期是有比较重大的项目开工,但是经过反复论证和思考过的。至于区域的选择,我们仍然倾向于在战略性、高增长的一线城市和区域中心城市做高端品牌项目,比如上海、南京、天津、深圳、成都等这样的城市。

  资金考验尚未结束

  《21世纪》:当前开发商买地的钱主要从哪些渠道获得?当前的融资环境的确好转了么?

  钟声坚:市场形势不好的2008年,是对众多房地产商的一次历史考验,我认为这个考验过程还没有结束。至少过去那种自有资金很少、主要靠银行贷款或预售款来开发楼盘的现象会越来越少;资金与质量的竞争,而不是关系竞争,会越来越重要。

  我感觉,虽然大家可以看到近期有些开发商比较踊跃地投入市场和高价拿地,但绝大部分开发商还是处在调整和等待中,过去几年积压的房产面积还有待进一步消化。

  当然,中国政府对房地产市场的自有资金比例的降低和比较宽松的货币政策,也刺激了一些对形势看好又有实力的企业的开发欲望。可以说,虽然大家对银行的依赖不像过去那么严重,但到目前为止,绝大部分开发商,还是离不开银行及其宽松的贷款环境的。

  《21世纪》:土地价格的下降对抑制房价上涨能起到积极作用。近期开发商拿地的势头日渐高涨是否有可能引起房价短期冲高?

  钟声坚:我不认为土地价格的下降一定能够抑制房价的下降,但可以反过来说,房价的上涨可以推动地价的上涨。土地是房地产的核心载体,但房地产产品的操作性很强,项目定位、配套设施、楼盘品质等都会影响价格,我个人认为,中国房价的不断上涨在整体上是中国经济二三十年时间的高速经济增长以及市场突然放开所引起的一种累积性加速反映,虽然中国的人均收入水平还比较低,但这么大的国家和这么多人口,这么多年来所培养出来的百万、千万、亿万富裕人士的总量还是很大的。这些人士的入场,就可以消化掉一个十分庞大的市场。而普通老百姓,就是房价再低很多,让他们买房也还是比较困难的。因此,各地政府也采取了不少新的措施,加大了对低收入者保障房的投入力度。

  房价的快速上涨和市场开放时间过短与不成熟有关。有人说,中国房价高是制造业衰退的表现,是因为有大量的制造业资金卷入房地产市场而推动了房价的暴涨,这是需要数据和观察的。中国的制造业是处在一个需要升级但升级又很困难的时期,但这不能说是衰退,在国际经济背景中,中国仍然是制造业大国,核心的优势并没有消退。坦率讲,中国的问题虽然很多,但潜力也很大,潜力的大小取决于中国政府和人民对自己所遇到的重大问题的解决程度,我是比较看好中国未来发展的。

  《21世纪》:根据彭博社的数据,截至上周五收市,仁恒置地以市值33亿元在本地各股中排名第28位,为“龙筹股”中最大的一股,而中远投资则以市值28亿元居后。仁恒置地09年股价表现如何?此次金融危机中,对外资地产商业绩冲击在哪方面最大?

  钟声坚:我们在中国开发经营房地产16年,历经多次市场波折和宏观调控,业绩不断增长;特别是在2008年这么困难的年份,业绩不仅没有下降,反而逆市向上,以仁恒的回报率来看,仁恒股价在总体上应该会有一个不错的表现,如果资本市场是有效的话。

  这次金融危机对外资地产商的业绩冲击也是有的,但最大冲击不是表现在资金周转上(对中国国内的地产商,资金冲击就很大了,因为它们的负债比例都很大,有的战线又拉得长;相对而言,外资地产商的自有资金比例比较大,贷款不多,而且战线也普遍不长),而是表现在市场疲软上。没有了市场和销售,就没有一切。现在市场出现持续回暖,希望上天保佑是冬去春来。

  “不是赚一票就走人”

  《21世纪》:有分析指出,这是因为一年来各国政府纷纷向市场掷重金救市,造成了目前的低利息、多现金的商业环境,通货膨胀因此将成为一个隐忧,只不过它目前还没有显现。但在通货膨胀下,商品价格、房地产和股票都将被推高,因此仁恒置地将会从中受益。您认可这样的说法么?

  钟声坚:在这次金融危机中,各国政府确实倾力救市,而且普遍向市场注入现金。对这种做法,一些经济学家认为在短期内是有必要的,因为这样做可以避免市场的崩盘。但大家普遍担心通货膨胀,这种担心是很有道理的。

  对当前的宏观局势,我认为刺激性政策能否起到好的效果,关键在于它能不能刺激真实需求。如果投放的货币大量地进入资本市场和房地产市场,而实业部门并没有实质增长,人们真实收入水平并没有提高,只是在短期内推高股价和房价,制造的将是虚假繁荣和纸上富贵,最终会以更大的代价结束。作为一个房地产商,我不希望这样的情况发生。虽然大量资金进入房地产市场可以在短期内推动房价和市场向上,但如果它损害了长期市场,我情愿不要短期好处,因为我们是想做长期买卖的,而不是赚一票就走人。

关键词:行业调查报告            
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