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北京新“地王”给房地产业带来什么

2009-07-04 08:16     来源:金融时报

 

  40.6亿元!北京房地产市场本周一诞生了新的“地王”。

  6月30日,经过97轮的激烈角逐,北京朝阳区广渠路15号,一块建筑面积达28万平方米土地,最终以40.6亿元的价格被中化方兴地产公司拍得,该价格刷新了北京公开出让土地的最高总价纪录。

  而近期,北京土地市场如同此时盛夏的气温一样,连续高升。此前5月21日,北京广渠门外10号地以10.22亿元、楼面均价15140.74元/平方米“天价”成交;6月25日,通州区九棵树大街居住项目以17.4亿元、楼面均价6264.58元/平方米成交,创北京通州地价之冠;6月26日,北京朝阳区奥运村乡一地块又以19.6亿元刷新纪录。

  一个多月的时间,北京“地王”纪录不断被改写,“疯狂的地价”让人仿佛再次回到2007年房地产的火热时期。在国际金融危机阴霾仍未散尽,国内经济初现回暖之意时,如此让人咋舌的“地王”纪录对房地产业意味着什么?

  “地王”纪录的不断刷新,其底气或许来自行业回暖趋势的确立。今年前5个月,全国商品房销售面积为2.46亿平方米,同比增长了25.5%,重点城市前5个月累计销量已达2008年全年水平的70%至90%,而5月份的国房景气指数为95.94,连续两个月出现上升,5月份全国指数环比上涨了0.6%,是自2007年11月份以来的最大环比涨幅。

  中金公司分析师白宏炜指出,房地产行业2009年底反转趋势明显。他认为,反转的基础在于较强的刚性需求将维持,而去库存化结束的同时供给并不会出现明显的增加。

  目前宽松的政策环境给房地产行业的复苏提供重要支撑。研究认为,在国家保增长的形势下,房地产行业再次重申为重要支柱产业,并出台了一系列货币及财政政策刺激国家经济及扶持房地产行业发展,这些政策扶持措施在经济没有完全进入复苏阶段之前将会依然存在,从而使得房地产行业仍有可能获得超额收益。

  在土地成本是房价的主要构成部分的判断下,“地王”纪录的不断改写,也让业内对房价的走高有进一步预期。白宏炜指出,40.6亿元高价验证了此前对于一线城市土地价格上涨推动房价结构性上扬的判断。他认为下半年将有更多“地王”出现,总价和单价将超过2007年,而隐含的价格涨幅也将超过预期。因而拥有较多存量土地地产公司净资产值(NAV)的提升和毛利率的改善也将超过预期。

  “一线城市房价将呈明显上涨。”白宏炜称,在去库存化较快的一线城市核心地段,高地价意味着高房价,涨价和捂盘现象将伴随而来,此外,地价接近房价,预示房价涨幅将可能超过我们原预计的两年内上涨20%的假设,一线城市房价仍有上调空间。

  联合证券分析师鱼晋华指出,尽管我们认为今年以来楼市的复苏到目前为止仍然是由2008年被压抑的自住需求爆发所推动,但我们较为担忧的是,井喷的货币投放量无法被实体经济所吸纳,转而溢出到房地产市场,并推动房价与地价持续上涨,以至房地产市场由复苏阶段过快地走向了泡沫化阶段。

  新“地王”价格泡泡的不断吹大,会否演变为新一轮全国性的地产泡沫,这确实是不少业内人士的担忧,相关争论持续不断。有业内人士甚至用“失去理智”来形容北京地王诞生的高价格。

  长江证券分析师周金涛在研究借鉴日韩类似经济发展阶段中房地产的发展轨迹后指出,短期内不会出现全国范围内的房地产大泡沫。他认为,此轮房价上涨的幅度将主要取决于投资性需求的强度,而支持此轮投资性需求的主导因素就是低利率下宽松的货币政策和2008年累积下来的储蓄增长,从供需角度分析都不支持出现房地产大泡沫。

  “在通胀尚未上升到‘严防死守’和经济尚未全面复苏之前,预计中央政府的政策主基调还是保增长,进而保房地产行业。”研究人士指出,“但值得一提的是,随着房价的上涨,政府对房地产的态度可能从原来的‘全面刺激’转向‘部分关注风险’。”

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