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时寒冰:潘石屹竟然如此忽悠房价!

2009-07-01 13:52     来源:时寒冰博客

 

  最近,地产大鳄潘石屹先生撰写了《七大因素影响2007年房价走势》一文,通读全文,潘石屹先生罗列的七大因素中有五大因素都是推动房价上涨的,除了诸如“中国经济持续快速增长”、“人民币升值”这些老生常谈,一些因素被他“忽悠”得实在太不靠谱。

  潘石屹先生在文中指出:“从总量上看,房子供应量在增加,但比不上市场需求量的增加。此外,前几年,土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少,是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年、2005年公开出让土地分别是546万平方米、433万平方米,均是当年销售面积的五分之一;2006年的数据是824万平方米,仅是当年销售面积的36%。”

  既然土地出让面积如此不足,房子供应量的减少和房价的上涨就变得顺理成章。问题在于,潘石屹先生用数据玩了一个“障眼法”。土地出让面积永远都是小于销售面积的,这是一个很简单的常识。比如,倘若政府出让1万平方米土地给潘石屹先生,他在这1万平方米土地上建造的商品房绝对不可能是平房,都是多层甚至高层住宅楼,房屋建筑面积总和无疑将数倍于1万平方米的土地面积!因此,北京2005年公开出让土地占到当年销售面积的36%,恰恰证明了土地供应的充足而非不足。

  潘石屹先生移花接木,将两个没有可比性的数据放在一起对比,自然不难得出土地供应严重不足的结论,这一结论成功地蒙住了很多人,潘石屹先生的“忽悠”术不能说不高明。

  不妨再举出一些更有说服力的数据。2005年,七部委新政调查组报告指出,北京开发商手里掌握的土地够用十年。中国土地学会通过计算则认为:就北京市而言,现在一块新地也不批给地产商,他们手里的土地还可以开发15年。潘石屹先生土地供应不足之说难以自圆。

  无论土地够用十年还是十五年,都是依据2004年北京的房屋销售面积得出的结论。北京市统计局公布的数据表明,2004年全年,北京市商品房销售面积为2472万平方米,比2003年增长30.4%。但是,这一数据在2004年后不增还减,根据潘石屹先生提供的数据,2005年北京房屋销售面积2216万平方米,2006年房子成交面积2288万平方米。倘若以2005年和2006年的数据计算,北京现在掌握在开发商手中的土地可开发的年限无疑将超过十年或十五年。

  当然,大量土地囤积在开发商手中这一问题非常值得关注,假如依法对闲置超过两年的土地无偿收回,不会有任何开发商再敢囤地,这必然会使房屋的供应量大幅提高,房价也必然应声而落。

  潘石屹先生提出的另一大因素是:“从中国人的消费观念上来看,中国人过了许多年的苦日子,不愿意消费,更愿意投资。购买房子大多是为了投资,而不是消费。”这等于是说,中国的房地产市场投资因素而非居住因素占据主流,倘若果真如此,中国房市恐怕早乱成“鬼市”了。这显然不符合事实。2005年2月,北京市统计局公布北京房地产市场上的投资性购房比例为17%。上海市统计局2004年初公布的调查结果显示,上海投资性购房比例为16.6%。

  很显然,自住型购房依然是主流,关于这点不需要计算人们从自己居住的小区的情况中就可以感觉出来。而且,潘石屹先生的这一说法存在逻辑上的错误,正因为“中国人过了许多年的苦日子”才更“愿意消费”才对啊。

  作为开发商中的一员,潘石屹先生维护自身利益的心情是可以理解的,但不能“忽悠”得太不离谱了。这警示有关部门,需要加大房地产领域相关信息的披露,提高透明度,防止开发商借助垄断的信息资源混淆视听、拉抬房价。

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