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楼市回暖 地方政府按捺不住卖地冲动

2009-05-19 09:11     来源:经济参考报

 

  5月6日,在福州市国土资源局一楼拍卖大厅,一块以前流标的地王以5.64亿元顺利拍出,这让在场的拍卖工作人员松了一口气。过去一年多的时间,在这间拍卖大厅里,已经很长一段时间没有听到交易槌声的落响。

  全国楼市回暖已近4个月,随之而来的是:不少城市的土地拍卖交易槌声又热闹地响了起来。回暖之下,地方政府早已按捺不住卖地冲动,开发商也难挡买地的诱惑,新一波拍地热如天气一样快速升温……

  政府:按捺不住的卖地冲动

  福州5月6日拍出的地王,曾出现在2007年9月中旬的一次土地拍卖会上。当时,福建融信房地产开发有限公司以9.04亿元的天价一举拍得该地,楼面地价每平方米接近万元。后因融信房产不满政府在该地块附近的市政规划,终以被没收7000万元的竞买保证金为代价解除合同。

  时隔一年半之后,该地5.64亿元的身价似显得有些掉价。政府最后决定,不以这块地的成交价为重,只求顺利拍出,借以增强市场信心。福州市国土资源局一位不愿透露姓名的拍卖师告诉记者。

  这位拍卖师说,政府对此次拍卖之前既感到有信心,又有些担忧。政府有信心是看到,今年前4个月福建楼市成交量出现井喷,刚性需求大举释放。以福州为例,前三个月的成交量为80万平方米,达到了近年来楼市成交量的高峰水平。政府担忧是,在理论上,土地市场较房地产市场回暖会有一个滞后期,拿不准这个滞后期到了5月是否会到底。

  解决了地王这一心头大患之后,福州市卖地的信心陡增。据福州市国土资源局透露,今年还将有11幅地块列入拍卖出让的计划,总用地面积达1100亩,具体的拍卖出让时间表正在抓紧制订当中。

  近期,不少政府按捺不住卖地冲动,频频向开发商抛绣球。在五一期间的深圳春交会上,不少开发商深切地感受到,这次房交会是深圳市近几年来推介土地数量最多、质量最好的一次。而厦门、重庆等城市则纷纷举办政府土地招商会,两市推出的地块达30余幅,其中不乏城市中心的优质地块。

  一位开发商向记者介绍了厦门市土地招商会的有关情况:厦门统一给出的土地出让底价是在基准地价上上调20%的价格,土地拍卖以楼面地价计算,土地价格包含了除去契税外的所有费用,同时在开发商土地款未完全缴纳之前,发放一个可替代的施工许可证证明。厦门还给开发商承诺,为保障开发商的最大利益,新一轮土地拍卖的价格一定高于之前同一区域出让的土地价格。

  开发商:难以抗拒的买地诱惑

  一些地方政府出台放宽土地款项支付时限,增加有实力开发商的买地贷款担保等一系列新措施,加之近来楼市成交量回暖放大,惯于看菜吃饭的开发商难挡买地的诱惑。

  在5月6日举行的福州市土地拍卖会上,共有9家开发商参与竞买前流标地王。在房地产市场最火的时期也难得一见这么多的开发商参与竞买。一位在现场的福州房地产专家说。开发商竞相出价,最终经过41次报价,一个多小时后买主方定,场面上浓浓的火药味可想而知。

  业内人士认为,当前受楼市近期持续回暖的刺激,同时产品断档及地荒等原因,使得部分有实力的开发商重燃买地热情。

  以福州为例,随着今年前4个月楼市成交量放大后,部分楼盘的存量房源产品已经断档。受去年以来开发商资金链紧张的影响,有的商品房项目前期开工率不足,导致中小户型产品现已变得很紧缺。下半年起,福州开发商将新推的楼盘大多是140平方米以上的大户型,这种短期断档,会导致供需矛盾,开发商只有拿更多的地块,才能维持各类产品的市场供应平衡。

  此外,过去的一年半来,福州土地市场流拍频频,导致在这两年不敢轻易拿地的开发商现已陷入了地荒,为了维持后继开发量,只能出手拿地。

  回暖行情还让不少当初高价拿地的开发商感到有了退路。兰德咨询有限公司总裁宋延庆说,高价拿地的开发商决不会坐以待毙,自会采取破题之策。兰德公司在河北唐山的一家客户,去年初以10.5亿元获得一块地王后,受市场竞争所迫,不得不对产品规划设计进行了全面创新和升级,以期与其它竞争楼盘拉开档次,最终竟然获得了超乎预期的成功。

  专家:拍地热隐忧重重

  业内人士认为,新一波拍地热快速升温,地方政府卖地生财的土地财政似又卷土重来,其背后的隐患重重。

  北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者,在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后,市场归市场,保障归保障的住房双轨制应运而生,但有的地方政府实行的是卖地财政,这极可能会导致扩大保障性住房建设面临难题。首当其冲的是,保障房项目用地变得不确定,地方政府习惯了卖地生财,能把多大比例的用地割让出来用于保障性住房项目,一直是个疑问。

  浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权指出,地方政府卖地生财的土地财政才是我国房地产市场持续过热的关键原因。正是在这种财政体制下,地方政府成为土地市场第一环节的利益主体。

  在浙江一些地方,房地产占地方财政收入的30%以上,有的房产开发项目较为集中的地方甚至达到50%以上。这种制度不改变,就不可避免地将再现地价、房价的新一轮上涨,再现面粉比面包贵的怪现象。地价、房价一旦呈现互动上涨,则难以从根本上得到遏制。景乃权说。

  业内人士认为,国家实行招拍挂出让土地政策是正确的,但一些地方政府把真经念歪了。近年来,一些地方政府在采用挂牌拍卖方式出让土地的实际操作中,一味追求土地市场价值的最大化,导致地价飙升,在很大程度上助推房价上涨。当前,应改进这种不合理的土地供给制度,避免使地方政府成为助推房价新一轮上涨的始作俑者。

关键词:卖地   政府         
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