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广州惊现1000元/㎡超低价房 开发商避税?

2009-05-15 09:27     来源:星岛环球网

 

 

  广州海珠区惊现千元商品房的消息曝光后,成为广州城中热议话题。业内人士称,“千元房”可能涉及两单位间合作问题,是脱离市场的房价,与正常楼市基本没有关系,市民目前也不可能买到这样的房子。

  广州市区出现千元商品房

  据报道,广州海珠区4月出现3宗大型单位买卖,共成交5万平方米,均价仅1173元/平方米,直接将该区均价拉低近三成,也拉低了全市均价近500元/平方米。

  消息传出后,有业界人士猜测,这3宗大面积超低价的“千元房”,可能是两单位在4年前就已成交,但上月才备案,因此才进入统计范畴。但有市民认为“就算是5年前的房价也不会有这么便宜”。

  广州最早的商品房东湖新村1985年竣工后主要针对港人销售,售价在800元~1000元/平方米之间。上世纪80年代中后期,天河区如六运小区等商品房陆续上市,当时的价格在1200元~1500元/平方米,对于绝大多数的广州市民而言,仍是无法承受的。而上世纪90年代以后,广州房价就开始快速上涨。因此,“千元房”即使在海珠区也是近20年前的事了。

  因此,多位民众也认为“千元房”不是市场行为,并有多种可能性交易的推测。

  广州市区千元商品房引发种种猜测

  中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华提出,这有可能是两公司的还债。原本市场房价应该是1万多元/平方米,甲公司用房子抵偿给乙公司。但双方在债务清算后,乙公司需要补1000多元/平方米的差价。因此,反映在合同备案上,就出现了“千元房”。

  有房地产业界人士认为,这可能涉及到两个公司的合作开发,最终双方决定以大确权后的房产,直接转入到一个公司名下。这个过程,需要到房管部门进行备案,才能领取每个房屋的房产证。在其他各种附加合同条件下,备案房价只是其中一个分成方式的体现。所以出现了低于地价的房价。

  该人士表示,“千元房”不管是在四年前,还是在现在,都与广州的正常楼市基本没有关系,市民个人也不可能在市场上买到这样的房子。

  有市民质疑,“千元房”大幅度脱离市场价,却能进行备案,房管部门是否存在监管不力?广州市国土房管局有关人士表示,房产登记部门的职责,主要是接受市民房产交易的登记备案,并无权干涉双方的成交价格。在房产备案中,只要双方提供了合同、完税证明等问题,就可通过。

  在二手房买卖中,政府部门为防止故意报低价避税逃税,委托房管部门进行评估。如果成交报价低于评估价,要按评估价进行交税;如果成交报价高于评估价,则按成交报价进行交税。交税完毕后,由房管部门进行备案和房产证转名等工作。

  而在一手房买卖中,办证双方同样提供税后购房发票、合同等相关材料,就可以进行备案。但跟二手房不同的是,由于开发商几乎不可能冒购房者有少付房价的风险,而同意在合同上写低房价,因此,一手房买卖向来都是市场价,不存在估价程序。

  另外,市民购房时多数还需向银行贷款,而涉及银行按揭评估房价程序,因此报低价也无法行得通。但“千元房”是两单位之间的交易,可能不涉及银行这一程序。

  广州市民怀疑千元商品房避税

  中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华介绍,不动产只要不是开发建设单位自用,在出售后,销售方就要交房价总额5.5%的营业税、城建税和教育附加费用。而购房方要交契税,契税普通住房的契税是总房价的1.5%,非普通住房则是3%。

  据介绍,二手房因为存在政府部门评估的最低价,因此市民购房时即便是按照低价交易备案,也要按照该房价进行纳税。但一手房并不存在相关的评估价,那么此次“千元房”的纳税,究竟是按照何种水准呢?

  地税部门有关人士表示一手房主要是契税征收,是由财局负责;记者随后致电广州市财局有关负责人,该人士表示将尽快了解该个案的具体情况,尽快进行回复。

  中原地产项目部经理黄韬表示,按照程序,二手房买卖要进行增值征收。此次“千元房”即便备案是超低价,如果房子要进行二手房转手,由于与市场价存在较大的差距,届时仍将会征收较高的税额。

  “千元房”比市价少交数千万税费

  由于未能准确获知“千元房”成交时间点,在计算税费时,暂按上月海珠区一手住宅的均价进行衡量。如果剔除上月“千元房”的成交,海珠区的一手住宅均价为10631元/平方米。这个房价与“千元房”的差价是9461元/平方米,按照总成交面积5万平方米计算,销售方可减免的税费约为2602万元。购房方方面,如果住宅是144平方米以下的普通住宅,按1.5%计算,可减免契税约709.6万元;如为非普通住宅按3%计算,可减免契税约1419万元。

  业内看法:特殊个案不应纳入房价统计

  有业界人士认为,此次广州4月份楼市报告的数据,将超低价大面积“千元房”纳入统计渠道,致使最终数据的成交面积变相拉高,而成交均价又变相拉低。5万平方米的成交面积,已经相当于上月全市成交面积的6%左右;而1173元/平方米的超低价,又使全市均价拉低近500元/平方米。这可能对普通市民造成误导,认为目前广州楼市成交量大涨,而房价又大幅下降了。

  因此,建议政府今后在进行较大规模的、与市场异动较大的成交备案时,不应将其纳入正常楼市均价和成交量的统计范畴。对于脱离市场情况的备案,仅作特殊说明,并告知未能真实反映市场面貌。

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