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房价里的奥秘:没有比房产买卖更讲究"手段"的了

2009-05-14 10:07     来源:新华网
 “我可以用三点几的利率,也就是五年期基准利率打六三折拿到房贷。等我办成了,将方法传授给你。”

 

  “我可以用三点几的利率,也就是五年期基准利率打六三折拿到房贷。等我办成了,将方法传授给你。”在某房产中介公司任职、30岁出头的方圆(化名)很乐于帮朋友的忙。他说,“由于信息极不对称,没有比房产买卖更讲究‘手段’的了。做法对头的话,一笔首付的钱就‘省’出来了!”

  方圆2004年来到上海,一直在房地产行业摸爬滚打,现在是一家房产中介公司的经理。几年下来,方圆摸清了房产交易各个环节的“门道”。今年以来,他注意到两个特殊的现象:开发商“假销售”现象越来越多;银行为了拼抢客户,不断降低利率,而且开始尝试摆脱中介,开展“直客式”服务。“这些现象让我发现了商机。”方圆说。

  先从房产商的“假销售”说起。为了试探购房者的购买力以及制造销售火爆的假象,开发商会冒用购房者的名义支付定金,虚假销售,之后再撤销购房意向,退房。可以说“假销售”情况一直存在。今年以来,“假销售”又发生了新的变化:以前只是少数开发商对少量房子,通常是不超过整个楼盘的5%的房子进行“假销售”。现在,不少房产商的大量房产都是“假销售”,这些被销售的房子又回到了开发商或中介的手里重新出售。除了制造销售假象、试探购买力两大功能之外,如今的“假销售”还能起到套现的作用。

  方圆举了个例子。某楼盘一期的售价是8000元/平方米,二期是1万,那么三期开盘的时候,开发商绝对不会以1万元以下的价格出售。否则,不但可能引起先前购房者的抗议,而且很可能卖不出去——购房者基本上都是买涨不买跌的。最重要的是房产商不愿放弃暴利。但在市场环境已经客观上不允许房价再涨的情况下,怎样才能让价格逆势上涨呢?开发商想出了“先买后卖”的营销策略。

  方圆曾经遇到过这样的情况,开发商开盘销售三期100套房源,开盘价1.2万元/平方米。开发商会制造出其中80套开盘不久就卖出的假象。

  这80套房产中,有的是只付定金,一个星期之内就撤销购房意向;有的则是冒用他人的身份证办理售房合同,合同价1.2万元/平方米,并真正办理按揭贷款。办理按揭贷款的好处是,开发商可以及时回笼资金,而且利率能打七折。

  有真实住房需求的普通购房者,并不知道某套房子的合理价格应该是多少——没有客观的统计数字可供参考,整个房产交易过程也是不透明的。他们只清楚自己能承受的价格是多少以及附近楼盘的大概价位。当看到新开盘的房子一下子就几乎卖光的时候,就会有不明就里的购房者以1.2万元甚至更高的价格买入。结果,剩余的20套房子实现了高价卖出去的目的。而购房者不会知道80套房子又退给了开发商重新销售。

  退回的80套房产,只支付定金的则由开发商重新销售。已经办理按揭贷款的房子,房产商会把他们挂牌到中介,以比合同价更高价格出售,其中的差价足够支付中介的佣金以及“假销售”期间的贷款利息。

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