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上海楼市"爆发" 二手房行情当心“迷魂阵”

2009-05-12 18:05     来源:上海金融报

 

  刚刚过去的4月,沪上二手房市场迎来了全面的数据爆发,似乎给迷茫中的上海楼市一丝希望。相关统计数据显示,上月全市二手住宅成交套数近2.9万套,创下了上海单月二手房成交量的最高纪录。

  市场火爆有很多因素,比如说,人们的置业观念在不断上涨的楼价面前已经悄然发生了改变,不少婚房和改善性住房的消费者不再“迷恋”新盘,而是盯上了性价比较高的二手房。据21世纪不动产的统计数据显示,目前婚房和改善两大需求比例占二手房购房者总数的7成左右。

  计划今年6月成婚的陆先生近期在五角场地区置下一套约80平米的二手婚房,总价不过95万元,他表示:“相对新房,二手房的性价比较高。为了新房而负债生活,实在是没什么意思。”近几个月来,沪上二手房的确在某种程度上体现了高性价比,如前段时间出现的售楼中心售楼不如中介的情况———一些投资客撤离楼市将房源交给中介,这些投资房源并没有被房东使用,同样的房子,在开发商这里算新房,在中介这却委屈地成为“二手房”,中间几万至十几万元的差价,购房者何乐而不为呢?

  4月二手房数据所谓井喷,也说明市场的“虚假繁荣”。21世纪中国不动产副总裁兼上海区域总经理张卫平分析,4月份交易量创下新高,实际上是3月份需求集中释放后,因二手房办理过户需要约一个月时间所产生的滞后效应所致。从市场层面来看,4月下旬开始市场买卖双方的博弈迹象趋于明显,交易的实际达成将更加困难,预计这一情形将在5月的全市成交数据上有所体现,届时全市二手房交易数据将有一定幅度的回落。

  价格的急升也存在着统计学意义上的“幻觉”。4月二手房成交均价为11600元/平方米,环比上升4.3%,其主要原因在于高端二手房源的集中成交拉高了均价。从各总价区间来看,500万元以上高端住宅成交281套,环比上月增幅达125.6%,远远高于整体市场增幅。其中,800万—1000万元总价住宅增幅达150%,呈现出异常火爆的成交行情。

  值得注意的是,上月二手房成交量反超供应量,两者比例为1.14:1,挂牌存量消化5000余套,结合上月末成交增幅明显收窄的情况,市场可能将进入消化存量阶段。

  上海二手房指数办公室分析认为,二手房市场连续两个月价涨量升,且超过市场预期,是前期积压的需求集中释放和相关政策扶持下所出现的阶段性行情。原先优质房源被消化殆尽后,目前市场上高性价比房源逐渐减少,不少房源陆续出现业主跳价现象,使市场成交活跃度有所降低,买卖双方博弈现象有所抬头。

关键词:二手房   住宅         
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