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浦东菊园地块荒芜15年:沪浙法院判决对峙10年未解

2009-05-07 13:14     来源:东方早报

 

  与该地块利益相关公司倒闭的倒闭、清算的清算,两家公司法人代表被判无期,地块设计工程师倾家荡产 该地块价值已从最高5亿跌至1.5亿

  位于上海浦东南路、商城路口的菊园3号-B地块的估算价值,由最初的出让价约1250万元人民币,至今日的1.5亿-2亿元人民币。期间,最高曾升至4亿-5亿元人民币。早报记者 刘行喆 实习生 张巍亮 图 赵佳峰 制图

  上海浦东陆家嘴地区的菊园3号-B地块(下称“菊园地块”),地处浦东南路商城路口,距离环球金融中心大约1千米,距离地铁二号线东昌路站大约500米,距离第一八佰伴商厦不超过100米,如此黄金地块,却在土地出让后15年一直未曾开发,如今仍是一片荒地。

  10年来,浙江、上海两地法院先后将菊园地块查封,并判给不同利益实体:浙江宁波东方经济发展总公司和上海的中国农业银行上海分行第二营业部以及上海郊县工业供销公司,却又因对方的查封均未能执行判决。双方曾向最高人民法院报告,然而最高院的回复也未能解决这一司法争端。

  期间,菊园地块估算价值,由最初的出让价144多万美元(按1993年汇率大约1250万元人民币),升至4亿-5亿元人民币,却又错过上海房地产高涨时期,跌至1.5亿-2亿元人民币。

  经历了房地产高涨期,也跨越了两次金融危机,菊园地块就像一个铺着鲜花的陷阱。早期与之利益相关的公司,倒闭的倒闭,清算的清算,其中两家公司的法人代表被判无期,未陷困境的农行也将该地块权益转让,甚至为菊园地块做设计的工程师也因此倾家荡产、债务缠身,为讨回400多万设计费奔走十年,却依然遥遥无期;而后期涉足的利益实体,浙江方面的中财房地产开发公司也被僵局拖累,感慨“我们公司要是没别的产业支撑,只做房地产,早就被拖死了”,同时,上海方面从农行和郊县供销公司受让该土地权益的“神秘”利益实体,也未能实现土地所有权。

  最近,最高人民法院发布《人民法院第三个五年改革纲要》,提出4项措施全力解决执行难,而与菊园地块相关的多方实体,也再次发力,以求解开这个司法僵局。

  上海早期相关方:

  拿地却不开发

  花开两朵,各表一枝。先从上海方面说起。根据土地出让合同及上海第一中级人民法院的判决书,1993年12月23日,上海郊县工业供销公司以144万多美元(按当时汇率大约1250万元人民币,1993年底调剂汇率为1美元兑8.72元人民币)获得菊园地块的使用权,总面积5586平方米。

  1994年4月,郊县供销公司和中国农业银行上海市信托投资公司(现已撤销,其债权债务由农行上海分行第二营业部承接)签订《合作筹建中国乡镇企业经营贸易大厦协议书》,双方约定由郊县供销公司出地以及投资7%,农行信托投资公司投资93%并负责建设。同年8月,双方成为菊园地块的共同受让方。

  由于这两方都没有房产开发资质,于1994年12月找了上海圆明房地产有限公司进行合作,并签订了项目合作书,约定项目总投资2亿元,郊县供销公司和农行信托公司出资2000万元,用于基地的三通一平(通电、通水、通路和平整土地)以及前期开发,圆明房产出资1.8亿元,其中8000万元为前期开发费用,鉴于此前两方在批租、动迁及三通一平中已垫付,这笔钱直接返还给它们。

  1995年5月18日,三方组建上海澄明房地产有限公司,注册资本1000万元,其中郊县供销公司和农行信托公司各出资100万元,各占10%股份,圆明公司出资800万元,占80%股份,其法人代表孙志荣担任澄明公司的法人代表。1996年6月21日,菊园地块的土地使用权过户到澄明公司。

  一位久居上海的业内人士对记者说,这种现象在上世纪90年代很普遍,政府没有足够资金进行开发,便低价把土地批给相关企业,让它们去找“金主”来投资。

  但这一次“金主”孙志荣却并没有真正投资,根据法院判决书,圆明公司除了支付过定金400万元外,再没有任何投入。澄明公司甚至没有参加1995年度和1996年度的工商年检,被浦东新区工商局于1997年10月吊销营业执照。1998年11月,孙志荣私刻农行信托公司和郊县供销公司的公章,并盗用其名义在工商局恢复了工商登记。1999年12月,孙志荣因诈骗、伪造公司印章罪锒铛入狱,工商局撤消了原恢复注册的决定。

  至此,澄明公司成立4年多,菊园地块依然未见开发,但之前也波澜不惊,直到1999年8月,一个意外出现了。

  浙江早期相关方:

  债务以土地做担保

  1999年8月,浙江高院将菊园地块判给了浙江的宁波东方经济发展总公司,此判决在农行上海市信托投资公司和上海郊县工业供销公司看来很突然,却也并非空穴来风。

  就在圆明房产参与菊园地块开发同时,孙志荣又涉足上海多个地产开发。1995年初,孙志荣以开发延安饭店地块急需资金为由,向宁波东方公司总经理陈行玮借款,但他并没真正拥有该地块开发权。根据上海高院刑事裁定书,实际开发权在固剑等人手中,但固剑等人没有开发主体资格,于是1994年10月与孙签订协议,形式上由孙经营,实质上仍由固剑等人操作。

  当然,孙志荣也获得了延安饭店地块的《土地许可证》等相关材料复印件,他向宁波东方提供了这些材料,并陪同陈行玮进行了实地考察,获取了陈的信任。1995年6月20日,孙以圆明公司名义与宁波东方签订了600万美元的《投资协议书》。7月,宁波东方在扣除18%年利息即108万美元后,将492万美元划给孙志荣。

  孙志荣获得这笔钱后,将其中360万美元借给其朋友闵平波的三江公司,用于开发湖南路地块,余款用于买房、炒期货等。

  1997年初,宁波东方获悉孙志荣并没有延安饭店地块开发权后,多次催讨该笔投资未果。而根据浙江省高院的民事判决书所描述,同年5月31日,孙志荣出具一份《欠款书》,写明欠宁波东方公司709.38万美元。

  1998年4月7日,宁波东方公司在浙江高院起诉上海圆明房产公司,浙江高院于1999年2月8日做出判决,圆明房产需向宁波东方支付这笔欠款。

  1999年7月2日,由孙志荣伪造公章恢复工商注册的上海澄明房产公司称,愿将澄明公司所有资产对圆明公司所欠债务进行担保。8月19日,浙江高院做出裁定,澄明公司对圆明公司的债务承担连带责任。

  由于圆明房产和澄明房产没有其他资产,浙江高院做出民事裁定书,将菊园地块的土地使用权进行拍卖,并于1999年10月25日在上海《文汇报》和《新民晚报》登载拍卖公告。

  同年11月12日和14日,农行信托公司和郊县供销公司向浙江高院提出执行异议,认为菊园地块属于它们所有,圆明虽是澄明的大股东,但实际上无资金投入,土地出让合同也是它们与浦东土地部门签订的,所以虽然菊园地块土地使用权归属澄明房产名下,但实际归属应为农行信托公司和郊县供销公司。

  两公司又向公安局报案,同年12月10日,上海市公安局以诈骗、伪造公章罪将孙志荣刑事拘留。12月28日,上海市公安局向浙江省高院发函,认定孙志荣将菊园地块抵押担保给宁波东方公司,“实属他人之土地擅自抵押他人”,函请浙江高院中止执行。

  自此,围绕菊园地块的司法纠纷“马拉松”般开始了。

  利益实体多次变换

  司法纠纷僵局未解

  2000年7月,因为和上海市公安局多次交换意见而未取得一致意见,浙江高院向最高人民法院报告了此案。同年9月27日,最高人民法院发函回复,同意浙江高院的判决,认为澄明房产对圆明房产的担保有效。

  收到此函后,浙江高院委托了拍卖行对菊园地块进行了拍卖,2001年2月20日,浙江中财房地产公司以6000万元人民币中拍,2月21日,浙江高院裁定该地使用权归浙江中财所有。根据浙江中财提供的汇款记录,该公司于2001年2月20日支付200万元定金,同年3月5日支付第二笔款项3500万元,而第三笔款项则迟至2003年才支付,对此,浙江中财公司全权负责此事的顾问周葆德说,“过不了户,我们就只有暂停付后面的钱了,2003年,浙江高院说可以过户了,我们才又付了钱,但后来又被套牢了。”

  2001年3月8日,浙江高院向上海房地产交易中心送达协助执行通知书和民事裁定书,而此时,菊园地块依然处于被浙江高院和上海市公安局双重查封状态,上海房地产中心在浙江高院的执行通知书回证上注明:需联系、协调上海市公安局经侦总队对土地解封后,才能办理过户手续。

  而另一方面,中国农行上海分行第二营业部(此时农行信托公司已撤销,其债权债务由第二营业部承接)和郊县供销公司于2002年6月4日向上海一中院提起诉讼,要求确认澄明公司1999年向宁波东方做出的担保无效。同年7月,上海市公安局对菊园地块进行解封,而上海一中院又因为这一诉讼查封了该地块。2003年7月14日,上海一中院判决澄明公司的担保无效。

  2006年4月,上海农行第二营业部和郊县供销公司再次在上海一中院起诉,要求解除它们与圆明房产公司就联合开发“菊园地块”的合资合同,同时确认它们拥有菊园地块的土地使用权。同年10月,上海一中院判决支持它们的诉求,同时判决两公司(上海农行第二营业部和郊县供销公司)归还圆明公司支付该项目的400万元和到判决生效止的利息,而此时孙志荣已在服刑中。

  此时,上海的利益实体也都物换星移,菊园地块权益转移到了“神秘”的利益实体手中。农行上海分行办公室的工作人员告诉记者,“菊园地块已经作为不良资产转让出去了”,至于何时以多少金额转让给谁,则不愿多说。处理不良债务,依法需经公开拍卖程序,然而,浙江相关人士说, 他们无法查到公开拍卖的资料,可见该笔资产的处理未经法定程序。如此,利益主体虽然变化,但法律上他们依旧必须用上海农行第二营业部和郊县供销公司名义出现。

  而记者在上海律师界和媒体界多方打听,获悉郊县供销公司也已经不存在了,目前被上海凯迪企业集团有限公司托管。上海凯迪因其法人代表钱汉新最近一个月来连续参与两家ST公司(*ST商务000863和ST国药600421)重组而备受关注。

  上海市工商局的资料显示,上海凯迪的注册地点位于上海市崇明县长江农场黄河路东首18号。公开报道显示,钱汉新最早投资酒店,主要精力在房地产,在2002年-2006年,以钱汉新为法人代表注册的地产公司就有5家,总注册资金达8330万元。

  此前有记者曾到上海市新闸路1708号寻找钱汉新,但工作人员表示钱出国了。该记者发现,位于静安区图书馆大楼四楼的上海凯迪,除了烫金的公司名称,简单的装修根本让人无法与那个参与上市公司重组的上海凯迪联系起来。而4月28日早报记者到新闸路1708号时,这里已经关门,连楼下的静安区图书馆也暂时搬到其他地方了,玻璃门内空空如也,看样子是准备重新装修。

  记者对相关法院和法律界人士多方问询,辗转得知一个信息:上海农行第二营业部和上海凯迪以5000万元的价格,将菊园地块相关权益转让给了上海天凯投资发展有限公司。后者承诺,将动用其在司法领域的人脉关系,将土地使用权证落实在前者名下;前者在权证落实后,再将项目转让给上海天凯投资。天凯还曾斥资对菊园地块进行了临时绿化。上海天凯投资公司曾是四通集团高科技股份有限公司(现在的ST泰格000409)的第二大股东,其董事长彭文辉曾任四通董事长。

  但上海天凯公司一位姓陶的副总经理否认了这一说法,表示自己对此一无所知。陶表示自己从2002年便开始关注菊园地块的案子,并向农行介绍自己的律师朋友,但这么做“仅仅是出于伸张正义的想法”。

  上海农行第二营业部和郊县供销公司2006年诉讼的代理律师则表示,记者“找不到真正的当事人”,至于这个“真正的当事人”是谁,以及其他更多的案件情况,“还没到公开的时机。”

  然而,不管利益实体如何转换,围绕菊园地块的司法僵局依然未能破解。

  争议一:

  土地担保是否有效?

  围绕菊园地块的纠纷,根源在于1999年孙志荣以澄明公司为圆明公司所做的担保,而这一担保是否有效,正是双方争议的焦点,浙江方认为担保有效,而上海方认为无效。

  中国农业银行上海市信托投资公司和上海郊县工业供销公司认为,圆明公司在澄明公司中虽是大股东,但无实际的注册资金投入,菊园地块土地使用权虽归属上海澄明名下,但“实际归属”应为两个小股东。

  上海市公安局认为:上海澄明伪造了股东印章,用非法手段恢复工商注册,因而其已恢复的注册是非法的。此后,由上海澄明给上海圆明所作的担保是非法的,因此,上海澄明不能承担民事责任。

  浙江高院认为:上海澄明为上海圆明担保,加盖的是成立后一直使用的公章。在拍卖公告发布前,上海澄明的委托代理人在浙江高院确认了该担保的效力。工商部门对上海澄明作出吊销营业执照的处罚,但资产未作清理,不改变上海澄明的资产权属。根据《合同法》第四十九条规定:行为人没有代理权,超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权,该代理行为有效。伪造公章和担保是两个性质不同的法律关系。伪造公章目的是恢复工商注册,发生在浙江高院案件审理期间,时该案尚未判决。没有任何证据可以证明,上海澄明有《担保法》第三十条规定的“不承担民事责任”的情况,故未认可上海市公安局的意见。

  而最高院2000年对浙江高院的第一个报告做得批复称:“经研究,同意你院处理意见,即本案的担保虽在判决生效后,执行程序开始前作出,但在执行中得到担保人的再一次确认,是当事人的真实意思表示,故本案可以按照执行担保办理。关于涉案土地使用权的问题,鉴于上海澄明房地产有限公司已于1996年6月21日进行了土地使用权登记,依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定,土地使用权归属应以登记为准。”

  上海一中院在2003的判决书中则说了三个担保无效的理由:第一,担保函为孙志荣擅自出具,未经股东会通过;第二,孙志荣是澄明公司股东,又是圆明公司的法人代表,《中华人民共和国公司法》(1999年版)第六十条第三款规定,公司董事、经理不得以公司资产为本公司股东提供担保;第三,宁波东方公司对圆明房产是澄明房产的股东这一事实是明知的,所以不属于善意第三人。

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