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买房经验传授:首次置业 选择旧房是你的上策!

2009-05-03 08:26     来源:和讯博客 作者:杨红旭

 

  近几个月,眼睁睁看着上海房价往上蹿,目睹一个又一个排长队的售楼处,许多年轻人急得抓耳挠腮。两周前我在上海房展会上做演讲,与听众沟通时,发现很多首次置业者都面临着如何选房的困惑。可能我是外地人的缘故,结交的朋友也多是外地来上海的,他们当中想要买房落根上海的也不在少数。

  这些我比较了解的年轻人有三个基本特征:一是家在外地,毕业后留沪或来沪工作;二是毕业2-5年,年龄多在26-30岁之间;三是准备结婚或已婚。他们的购房行为也有三个特点:一是多数仅有首付的钱,且其中部分来自家庭支援;二是所需房型多为二房;三是总预算集中在50-80万。

  在总预算和房型既定的情况下,首次置业者主要有两种选择:郊区新房和市区旧房。暂且以上海市场作背景进行描述。按上海长期城市规划,2020年外环线以内算做市区,目前而言,中环线和外环线之间的许多区域仍属城乡结合部。眼下单价7000以下的新房几乎全都分布于外环线以外,也即说,80万以下的二房很难在外环线以内找到。但在内环线以内(或外侧)的市中心区,目前80万左右的二室户旧工房却比比皆是。

  很多外地来沪的年轻白领都曾租住过这些大多建于上世纪80年代的“工人新村”,而且感觉并不咋样:小区破旧、建筑老化、楼梯脏乱、房间偏小、客厅缺失、厨卫狭仄等。而他们一心所向往的是新房子、新社区、新环境、新生活。但是,我还是要向这些第一次买房的年轻朋友建议:新不如旧。

  人性天生喜新厌旧,其根源又在于很多时候人类的感性远远大于理性。如果仅仅涉及情感,尚无可厚非,但若要搁在投资领域,则万万要不得,还是趁早捂紧你们发达的感情细胞。5月30日股市大跌之后的一轮调整中,许多散户损失了30-50%,因为他们买的都是没有业绩支撑的垃圾股。基金市场的非理性亦有些搞笑,近来新基金几乎都在上演一日售罄的神话,几百亿的资金在追捧新基的同时,“老基”们却被凉在一边,虽然有些已经被证明是下蛋勤快的“老母基”。

  笔者去年买基金时也多喜“基娃”,但今年以来却转爱“老基”,虽然后者申购费用比认购新基金高一点点,但经过长期跟踪之后,自然明白哪些“老基”的收益率排名靠前且稳定,而买“基娃”的风险在于不知它“长大”后,到底是个“劳模”还是只“懒鸟”。因此,我真为那些眼里只有“基娃”的大妈大婶们感到遗撼。

  之所以扯到基金,是想拿它做个类比,新老基金的利弊与新旧住宅颇有类似之处。首先,我得纠正年轻朋友首次置业时普遍存在的一个错误观念。住宅不仅是消费品,更是投资品,而首次置业者一般多看重居住功能,却在一定程度上忽略了它的投资功能。一般而言,人们只有在进行二次置业或多次置业时,才对住宅的投资属性给予应有的重视,但真到那个时候,极有可能会对当初第一次购房的决策心生悔意。

  住宅能够保值和增值,关键是房子下面的地价在涨,而建筑物本身是在天天贬值的。自然,从投资角度考量,购房首要考虑因素是地皮的升值潜力,这也就是所谓的房产投资秘笈:地段、地段还是地段。市中心集聚了太多的社会和公共资源,诸如商业、交通、教育、文化、娱乐设施,而且与发达国家历史上曾出现的城市“空心化”、贫民化现象不同,中国大城市的市中心环境只会变得更好,这是由我国的具体国情所决定的,在此不作展开。买这种好地段的旧房子,就像投资经过时间考验的好基金一样,一旦初次置业者进行居住升级时,不管是出租、还是转售手中的房子,都能获取不错的收益。

  而郊区的房子就没这么幸运了。郊区太大,太偏,不可能像市中心那样获得公共投资和社会资源的青睐,尤其是交通和生活配套相当不完善,因此其地价的涨幅远远落后于市中心。虽然随着大城市中轨道交通的兴建,地铁概念房成为首次置业者的最爱,但并不会因此导致住宅投资回报率发生根本性的变化。另外,对于规划中的新城区或卫星城,买房人尤其需要慎重考虑,这样的区域既有机会,又有风险。机会在于如果能够快速建设和成功实现人口导入,则新区的地价上涨空间很大。风险在于很多造城或造镇计划,到最后都难以完美落幕,不是政策和规划有变化,就是产业和人口导入稀稀拉拉,还有就是政府公共投资或企业投资资金长时间不到位,其结果是房子不但没有升值空间,反倒还会降价,即便是图个便宜用于自住,连队公交都有可能没有,以后进行二次置业时,想把第一套房子租出去都找不到房客,真能把人活活郁闷死。

  年轻人首次置业,千万别拿谈恋爱的经验去套,倒是跟择偶沾点边。青春年少时搞对象,最重要的标准是年轻、漂亮、身材好,可真到了娶妻嫁人的阶段,女人首先考虑的是未来的老公要能赚钱,男人也得考虑未来的老婆最好是工作、家务两不误,养个花瓶并非过日子之上选。总之,首次置业者在选房上切莫喜“新”厌“旧”。如果一定要“鱼和熊掌兼得”,那么只能购买好地段的新房,这也就意味着要做“房奴”——其压力与搞婚外恋者情况相似。

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