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带头大哥重出江湖 十大房企"涨价潮"吓退买房者

2009-04-28 11:26     来源:南方都市报
作为中国最大的房地产企业,万科一直是行业风向标。这一次单个项目的涨价,是否意味着万科的判断变得乐观,起码对深圳市场而言?

 

  带头大哥重出江湖,“小阳春”之后,十大上市房企涨价暗流涌动。

  这一次还是万科首先“遵循市场化的定价策略”,销售火爆的深圳金域华府,从年初的均价11000元一路飙涨近两成到3月的13000元,并引发通宵排队的盛况。

  据中原地产监测,十大上市房企:保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海等2月起已有若干项目出现涨价现象,而3月这一趋势更为明显,涨价项目占到全部在售项目数的14%.3月这些房企在售项目均价小幅上涨,环比涨1%.

  春暖花开,开发商试探性的涨价引起了购房者的高度敏感。中原地产认为,此轮成交高峰来自于去年底积压至今的刚性需求集中释放,但由于刚性需求数量有限,且对价格敏感,因此预计积压需求于近期释放完后,下半年的销售状况不容乐观,涨价的局面恐难持续,开发商须谨防盲目跟风涨价。

  万科领涨

  又是万科。只不过两年前领跌,现在是领涨。

  中原地产根据万科公开数据统计,万科今年3月销售均价为8528元/平米,环比上涨13%.作为中国最大的房地产企业,万科一直是行业风向标。2007年10月,万科首次降价,房地产市场进入“拐点”。这一次单个项目的涨价,是否意味着万科的判断变得乐观,起码对深圳市场而言?

  以万科深圳金域华府为例,2009年1月,万科1万元起价实施限量分批开盘,每次推盘只有200-300套,成交一次比一次火爆。3月14日,万科金域华府1期最后一批单位开盘,均价1.3万元/平方米,当天售出九成。

  深圳国土房管局的第一季度的数据显示,环比来看,深圳的房价的确在上涨。第一季度深圳新建住宅价格指数环比增长了1.5个百分点。这是从去年一季度达到高位,经过三个季度不断下跌调整之后的首度上涨,不过涨幅很小。二手房价格也上涨了4.8个百分点。特别是在3月份,上涨的幅度有所加大。中信证券的数据显示,4月深圳房地产项目普遍取消了一些优惠折扣,均价比3月份提高了2.7%.

  广州国土房管局的数据也显示,一季度房价有微幅上涨。2009年3月,广州市十区一手住宅交易均价为8288元/平方米,同比下降11.0%,环比升3.5%.

  中原监测数据显示,3月华润、招商、中海、绿城成交量增幅最高,分别达到402%,256%,192%,144%.而绿城、中海、万科项目成交均价环比增加25%、13%、13%,也是十家上市房企中涨幅最高的。而富力也有5%的涨幅,金地有2.3%的涨幅,华润有1%的涨幅。价格环比下跌的有四家开发商,其中保利跌幅最深,价格环比下降15%,招商下降9%,复地下降6%,雅居乐下降4%.这与各家开发商消化库存的策略相关。

  “这种上涨有跟风的因素在里头,以及市场上的盲目乐观。当然,也有一些开发商过去定价过低”,满堂红地产研究总监龙斌认为,今年以来,楼市持续回暖,成交量上升,一些购房居住的、投资的、换房的,都开始活跃在市场上。这就给了一些涨价的理由。而且,大环境尤其是国内宏观环境不像年前那么恶劣,信贷量增加,流动性充裕;开发商的资金面有所缓解。这样就引致了不少开发商不同程度涨价。

  “市场回暖是提价动力”,广州同创卓越房地产总经理赵卓文表示,这种提价有不同的形式:一种是折扣减少,这在此前发生的情况比较多;另一种是开发商真正涨价。

  调整结束为时尚早

  虽然万科的个别项目有所涨价,但昨天万科公布的一季报中,万科管理层表示,“考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性,断言住宅市场调整已经结束还为时尚早。”

  对于近期的房地产市场,万科认为,成交量回升存在多个方面的原因:开发企业为加快消化库存,采取了各种策略积极促进销售;信贷、税收等方面的政策优惠降低了居民自住购房的成本,促进了市场信心的稳定;房地产市场已经调整较长时期,累积的大量自住需求存在一个释放的过程。而珠三角地区由于前期价格调整较为充分,交易量率先回升也具有其合理性。

  对这一态势的后续发展,万科表示,仍需保持进一步的观察。在经营上,万科将继续遵循市场化的定价策略,积极促进销售。

  龙斌认为,不管是从购房者还是需求来看,房地产还处于一个分化的市场。2007年中期以前,市场一致看涨;2008年一致看跌;现在,市场有看跌有看涨。供求关系还没转变,现在还是一个买方市场。龙斌预测,今年五一销量应该赶不上3月份。3月份刚性需求放量,现在已经不可能了。

  “当市场出现大房地产商破产的消息,才是楼市真正见底之时。”经济学家谢国忠对本论调整做了一个判断。目前楼市出现的小阳春,是因为积累了一些刚性需求,但中国房价太高,这样的价格难以持续。

  提价延长复苏时间

  价格的上涨伴随着销量的下滑,中信证券数据显示,4月的前25天,深圳一手房成交面积环比下降9%.在楼市出现复苏苗头的时候,涨价可能将房地产销量再次打入冷宫。

  天相投顾研究员周炯认为,短期内商品房成交量可能无法延续前期环比大幅增长的态势,市场成交将趋于平稳,地区间或将出现差异和分化。

  原因在于:一是前期成交的主力刚性需求短期内集中释放和修复后,需求端对市场的提振作用将有所减弱;二是房价的回升对需求的抑制作用;三是从供给端来看,08年开发商纷纷调减开复工面积和延缓开发进度,使得近期可推新盘资源可能相对不足。

  龙斌认为,提价必然会使到销售量的下降,目前市场和政策上的不确定因素太多。如果盲目乐观判断,提价幅度过高可能会遭到市场的抛弃。目前,开发商的定价还是要谨慎。

  “这种调整有一个不短的周期,如果房地产商一看到房地产销售上升,就通过价格上涨的方式来阻碍这种调整,那么这不仅会延缓国内房地产业调整步伐,也会阻碍中国经济的全面复苏。”经济学家易宪容认为,如果国内房地产市场没有全面调整,就认为中国经济下行的风险已经缓解或回暖,这是不可能的,与现实会相差很远。

  易宪容表示,只有通过国内房地产市场全面的周期性调整,通过有效的市场竞争,让房地产业自行优胜劣汰,房价全面理性回归,才能让绝大多数居民的住房消费需求释放出来,让百姓买得起房,这样,房地产业才可能恢复、繁荣或回暖。

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