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二手房贷可选择“组合贷” 公积金不足补商贷

2009-04-27 22:28     来源:新华网

 

  下周一起,市民购二手房可向市住房公积金管理中心申请组合贷款,即“公积金贷款+商业贷款”。这意味着,购房人如公积金贷款数额不够,又无法多交首付款,可通过商业贷款补足房款,从而享受到公积金贷款的低利率优惠。

  市住房公积金贷款中心副主任潘峰介绍,办理二手房组合贷款主要有两种形式,首先申请人可以采取抵押担保方式获得组合贷款。这种方式需要购房人办理完房屋过户,并拿到产权证办理了房屋抵押登记后,才能获得贷款;另一种方式,可以采用抵押加北京市住房贷款担保中心保证担保获得贷款。与第一种方式不同的是,购房人可以在尚未获得产权证之前,获得贷款。但房屋交易双方必须已经递交过户申请,并取得交易契税凭证、领证(房产证)通知书、过户证明,而且购房人还需要缴纳总房款0.3%的担保费用。

  “两者相比,第一种方式花费少,放款周期长,第二种方式花钱多,但周期短。”潘峰说,获得贷款后,组合贷申请人需要分别办理用于还商业贷款的银行卡和用于还公积金贷款的银行卡,每月还款时,贷款人需要分别将月供打入两个银行卡。

  据介绍,市住房公积金管理中心目前只与建行北京分行进行了合作,其他银行还在积极洽谈当中。

  ■政策解读

  组合贷款办理周期更长

  潘峰介绍,到目前为止,从2007年底推出的商品房组合贷款,一共办理了800余笔,放款周期为15个工作日,而纯公积金贷款办理周期为10个工作日。

  新推出的二手房组合贷,办理过户抵押登记大约需要7个工作日的时间,而在建委获得房产证也需要10个工作日。因此,选择抵押担保方式获得组合贷款的购房人,至少需要17个工作日才能获得贷款。

  商贷部分受二套房牵连

  潘峰介绍,二手房组合贷款首付比例由商业银行认定。这就意味着,已经购买过房产,并还清了贷款的购房人,将被认定为二套房购买者,不能享受首付两成,利率七折的优惠。与此同时,首次置业者使用商贷的部分会在央行的征信系统中留档,今后再次购房时,会被商业银行认定为二套。而住房公积金贷款政策中规定,只要还清首套房贷款,再次使用公积金贷款将视为首次购房。

  

  专业贷款公司伟嘉安捷公司表示,组合贷的优势并不在于能够节省多少总利息,其最大的特点是缓解借款人前期首付压力,同时亦能达到一个相对合理的月还款额。因为公积金首付低、利率低等较灵活的特点,使得不少借款人愿意选择公积金贷款。但因受最高贷款额度80万元的限制,超出公积金贷款的那部分金额无从解决,在这部分人群既不愿使用商贷又苦于单纯用公积金首付支出会很大时,此时“组合贷”以公积金+商贷的贷款形式出现恰好填补了这一空缺,满足了这部分借款人的需求,同时也为借款人提供了更多的选项。

  最适用一步置业人群

  伟嘉安捷公司指出,“组合贷”对于一步到位置业,不再有贷款需求的借款人来说比较合适,相反对有再次换房打算的购房人则不要轻易启用,这类人应尽可能地选择单纯使用公积金贷款或商业贷款比较合适。另外,为避免超出公积金最高贷款额度,购房人在买房时尽量选择小户型,自住投资两相宜。

  ■市场反应

  房主最怕担风险

  据链家地产市场研究部主任王志伟说,在目前的二手房交易中,房主最喜欢一次性付款的方式,其次是商业贷款,最后是公积金贷款,这主要是由获得房款的速度决定的。“房主最不愿意担风险。”王志伟解释说,在购房合同中,一般都会写明因为不可抗拒因素可终止交易的说明。而在申请公积金和组合贷款前,房屋交易双方需要签署购房合同,这时购房人可获得贷款额度并不明确,如果贷款额度不够买房,交易就将终止,所以房主都对此非常谨慎。

  组合贷款将避免这种情况的发生,也增加了他们的客户群。但是能不能被房主接受,还需要在实践中观察。王志伟直言不讳地说,在几个购房者同时购买同一套房产时,选择全额付款和商贷的购房者,肯定比公积金贷款和组合贷款的购房者更有优势。业务员也更喜欢促成前者的交易。

  ■可办组合贷经纪机构

  北京链家房地产经纪有限公司

  北京中大恒基房地产经纪有限公司

  北京凯盛经略担保有限公司

  北京伟嘉安捷投资担保有限公司

  北京厚泽投资担保有限公司

  北京安家世行担保有限公司

  北京轩诚房地产经纪有限公司

  北京康隆旭升房地产经纪有限公司

  北京嘉景华房地产经纪公司

  北京海鸿物业经营管理有限公司

  北京嘉业利隆房地产经纪有限公司

  中汇易家房地产经纪有限公司

  北京融信厚泽担保有限公司

  北京康正宏基房地产评估有限公司

  ■组合贷款办理流程

  买卖双方签订购房合同

  购房人持购房合同和户口本、身份证等相关证明到公积金贷款中心申请(城八区市民到位于方庄芳城园(查看地图)的北京市住房公积金贷款中心申请,城八区外市民,需要到各区县管理部门申请)。

  住房公积金管理中心和建行对申请人进行审核。经过测算,住房公积金中心会告知申请人公积金和商贷的贷款额度。

  购房人确认贷款。

  购房人办理过户等手续。

  购房人办理借款和抵押手续。

  建行将贷款资金一并发放划入售房人名下账户。

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