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还原房价真相:临沂公布商品房开发成本引关注

2009-04-21 15:30     来源:新华网

 

  一石激起千层浪。山东临沂不久前发布的一份《关于公布临沂中心城区高层商品房开发成本的公告》,详细地测算了当地商品房开发成本,引起社会各界的关注。

  公布商品房开发7项成本测算数据

  这份关于公布房地产开发成 本的公告,是由临沂市建设局调查发布的。

  2008年底,临沂市建设局在市区选定了中心城区城南、滨河、北城新区、涑河、商城、河东、罗庄等7个地块,每个地块选择了若干个有代表性的高层商品房项目,由相关开发企业填报,并在此基础上组织专业技术人员,到建设、土地、规划等部门调查土地出让价格、建筑容积率、建筑安装成本等,最终形成了商品房开发的7项成本测算数据。

  根据公布的数据,土地成本包括土地出让金、契税等,占7.59%至31.37%;前期工程费包括规划设计费、建筑设计费等,占6.35%至9.58%;建筑安装工程费用占36.85%至52.82%;配套设施费用占5.5%至7.26%;开发间接费用(指建设管理费、销售管理费及前期物业管理费等)占7.68%至10.59%;不可预见费用包括材料涨价及银行利率调整等因素,占2.24%至2.96%;营业税及附加、土地增值税等经营税金及附加占9.34%至10.39%。成本之所以出现高低位,主要受土地位置、工程材料档次等因素影响。

  在这次调查中,滨河地块高位开发成本达到每平方米3667.84元,为此次调查综合值最高。临沂市还声明,统计未包含开发企业利润、开发企业所得税。若考虑行业平均利润在内,各地块的成本价上浮15%左右,一般就是商品房销售价格。

  “这次调查,能掌握90%以上的商品房开发成本,可在一定程度上增强市场主体间信息对称性,维护交易双方合法权益。”临沂市建设局局长李作良说。临沂市还决定,今后每年都将公布两三次商品房开发成本,并将抽样数量不断扩大,地块划分不断细化,逐步实现以项目为单位进行公布。

  专家和市民:这样的数据早该公布

  “这下,买房时,心里多少有点底了。”临沂市民李雪艳1999年大学毕业后到临沂工作,曾面对各式各样的房价,苦恼不已。“对于许多老百姓来说,也许奋斗一生就只为了一套房子。如果房价不明不白,买房就等于是花了冤枉钱,很难安心。”

  “早就应该公布了。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗得知此事后,脱口而出。“事实证明,商品房开发成本只要想算、敢公布,就不怕算不清楚和公布不了。”

  “公布商品房开发成本,能让公众了解和参与影响房价,从而使房价趋于合理,消费更加理性。”李铁岗说。公布房价成本,是用软的市场手段来调控楼市,让开发商有一个相对合理的利润率,维护老百姓合法和合理的权益。此外,提高成本的透明度之后,可以避免不法商人逃漏税,同时可以整肃政风,对于合法经营的房地产企业来说是件好事。

  公布成本能否刺激楼市?

  山东天元房地产开发公司是此次主动要求公布成本的地产商之一,公司副总经理马长征说:“近两年,临沂房市已出现供应大于刚性需求局面,房地产市场已逐渐远离暴利时代。再加上房市因经济危机影响很不景气,我们也想公布开发成本,缓解购房者的消费顾虑。”

  “我们此时公布实际成本,就是想借此引导消费。”君道置业公司的一位负责人透露说,这个企业开发的外滩明珠楼盘,2008年底时空置率达到30%至40%,而且由于钢材价格下降,楼盘目前降价压力很大。

  记者了解到,临沂市中心城区面积仅约140平方公里,却汇集了210多家地产开发商。随着金融危机影响日益凸显,临沂房地产业形势也发生了变化。根据行业初步统计,2008年,临沂市商品房施工面积1283万平方米,新开工面积537万平方米,竣工面积386万平方米,可空置面积仍达75万平方米(竣工一年以上未售出),占竣工面积的20%左右。

  据了解,在临沂公布商品房成本后,临沂市天元名筑、天元城市绿洲等楼盘,日上客量成倍增长,许多市民前往咨询、看房。

  “2002年至2004年,政府可能想公布商品房成本也搞不起来。”山东开元置业发展有限公司销售经理姚子平说。这家公司在临沂已从业21年,是临沂市最早的房地产企业之一。“那几年,正是整个房地产行业的暴利时期,地价低、成本低、房价高,而许多老百姓又急需住房,整个行业利润超常。当时公布成本可能会影响房地产企业暴利和炒房者,其他方面的阻力也可能很大。”

  在采访中,一些开发商还向记者表示,相对许多行业来讲,房地产业15%的利润率,还是较高。有关专家指出,为进一步刺激房市、降低房价,可能需要企业尊重市场规律、顺应市场形势,降价让利于民,不要一味“死扛”。同时,政府也应减免相关行政收费和审批手续,降低商品房的“行政成本”。

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