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易宪容:开发商应该听我的话

2009-04-20 16:58     来源:观点地产网

 

  “开发商不要低估消费者的智慧,不要低估全国人民的智慧。”

  针对当前房地产的一些现象,观点地产新媒体在“2009城市观点论坛冰城行”期间采访了著名经济学家易宪容先生。

  易宪容先生对当前的房地产市场的判断并不乐观,原因是其认为当前的银行的房地产按揭贷款并未放开,因为银行此时发放房地产按揭贷款利率偏低,银行无利可图。

  他认为,当前房地产市场并未乐观,开发商必须清楚的面对市场调整的现实,否则开发商依然会犯错。

  以下是观点地产新媒体对易宪容先生的专访:

  观点地产新媒体:在当前好像大家都对房地产市场的判断很乐观,而且房地产企业的流动性有所改观。

  易宪容:谁说的,现在的问题是,银行现在的按揭贷款没有利润,银行可能大量放按揭贷款吗?现在即使放开了二套,银行都不贷款出去,银行没什么可赚的,贷款干什么?

  所以说现在钱流不到房地产企业那里去的。现在7折的利率比世界各国都低,美国即便是在目前的情况下,按揭贷款利率是5.3,我们的按揭贷款利率是4.158。房地产开发商的想法是不现实的,不可能风险都给别人去承担,自己只是想收益。银行不会这么傻,去做无利可图的事情,开发商说按揭贷款是中国最优质的贷款,但现在谁愿意做呢,人家银行做都不愿意做。

  房地产开发商以为银行愿意做,但是现在条件和环境所有的东西都变了,为什么原来利率是0.85的时候很多银行愿意做,因为利差有3个百分点。但现在降调了一半,有可能还不止一半,但是按揭贷款的固定成本是一样的,银行可能只有零点几个百分点的收益。也就是说原来银行贷款一套房子的收益,现在要贷5套到6套才能达到以前的水平。

  房地产开发商太把自己当成一件事了,简直是摸不到北。其实现在的情况和原来不一样,以前银行愿意和房地产开发商合作,是因为有这个利差,但现在很难讲了。为什么现在银行有些愿意做,他们可能考虑未来一段时间后,利率的上升带来的利润。

  观点地产新媒体:开发商有没有原罪问题,还是像很多开发商所说的当前的市场体制出了问题?

  易宪容:房地产开发商没有原罪的问题?你请人排队去买房子,搞这些欺诈的东西,政府是这样告诉你的吗?很多事情你做得太过份,乱七八糟,从这一点来讲无所不用其极,这个政府没有教你这样做是吧?政府的体制上有问题,但关键是自己身上的责任推到别人身上去,你这个市场环境能好吗?

  当然也有好的开发商,但是乱七八糟乱搞的更多,你搞假的东西,这不是把自己搞死掉吗?

  观点地产新媒体:房地产开发商应该怎么做?购房者呢?您有什么建议?

  易宪容:这个没有什么建议,你购房者现在可以买就买,觉得不可以买就不买。市场经济下的风险自己去判断,只有自己去判断才会找到一个合适的方向,自负盈亏。

  房地产目前的情况是根本就不要去着手,政府不要出台政策,让市场自己去调节。如果你觉得价格会往上走的话,你就把房子留在自己的手里。如果觉得有风险的话就赶快降价卖,这是很简单的道理。

  现在政府已经出台了一系列的政策。现在面临的问题,政府就不应该出台政策。当然,说稳定市场消费,你要把价格降下来,价格降下来了,消费就稳定了。

  如果开发商在07年08年听我的话把价格降下来,什么事情都没有了,现在是越到后来越毛病了,过去5000块的房子,降1000块全卖出去了,现在降到3500都可能卖不出去。你越拖到后面就越难,现在来讲,刚买两套就说是小阳春,这不是把自己搞死掉吗?

  然后有些房地产开发商还提价,但是一提价,人家就不买了。

  观点地产新媒体:保障性住房对房地产市场的冲击大不大?

  易宪容:保障性住房对商品房市场有一些冲击,但是不会太大,因为他占的比例比较小。对于房地产开发商来讲,应该看清楚一个大格局的变化。

  观点地产新媒体:土地出让体制本身没有问题吗?

  易宪容:中国土地的使用效率是最低的,土地只有一个使用效率的问题,现在地价低,但是卖不出去,说明不是土地供应量的问题,而是土地本身的使用效率的问题。另外,房地产开发商根本不知道现在发生事情?前几天还在叫自己困难,市场不行了,要求政府出台政策,现在又说房地产市场好了。但是房地产市场调整一般都是要调整几年的,现在一个月两个月就说是小阳春。骗人也不能骗到这种地步啊。

  我说,开发商不要低估消费者的智慧,不要低估全国人民的智慧。

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