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揭密房产中介五大骗钱花招 专家替你见招拆招

2009-04-19 08:26     来源:

 

  [花招一]

  瞒天过海

  案例回放:2005年6月初,房地产新政刚刚实行不久,刘某(化名)看中广园东碧桂园一套价格近100万元的二手房。在与房产中介和卖主签订三方合同时,中介称,为给买方足够充裕

  的时间准备各种资料办理手续,约定最迟9月30日办理房屋按揭手续,刘某遂交了1万元定金。

  签约之后,刘某一直催促中介去办理按揭手续,但中介却总以卖主出国或出差为由一拖再拖。到去年8月时,实在等不及的刘某不想买这套房子,并表示放弃1万元的定金,同时在别处买了另外一套房子。去年9月10日,刘某收到中介方发来的律师函,要求他履行合约,并支付其中介费。

  刘某认为,自己已经多次催促中介,是因为中介的故意推脱才令其放弃买房,故不愿意支付中介费。中介遂一纸诉状将刘某告上法庭,因为刘某仅是口头催促过中介,放弃1万元定金时也没有任何字据,无法举证说明是中介推脱造成违约。法院判刘某败诉,要求其支付中介费23000元。

  见招拆招:广州律师导购网的支持机构,广东南国律师事务所律师陈松说,中介为了尽快收到中介费,都会力促完成交易。如果中介无正当理由对办理手续一拖再拖,客户就要提高警惕了。

  在此案例中,中介刻意隐瞒了一个重要的情况欺骗业主,以此保证自己的利益。据查,此房要到2005年9月20日才算购满两年,两年之后出让就不用交5.5%的营业税。本来营业税由卖方缴纳,但现在卖方委托中介时,往往采取“一脚踢”的方式。在这种情况下,免除下来的营业税,中介就可以收归己有,他们当然是能拖则拖啦。

  如果刘某在催促中介办理按揭手续的过程中,以书面形式告知中介,那在后来的官司中,刘某不但不会输,还可以获得因中介隐瞒情况造成的交易未成功引起的赔偿。

  [花招二]

  偷吃差价

  案例回放:买主赵先生经某中介公司介绍购买二手房,在看完一套房屋后很有兴趣,要求约业主一起协商有关购房事宜。于是中介约赵先生与“业主”黄先生协商,并签订了三方买卖合同。后来,真正的业主林女士回原住处时,才让赵先生了解真相:原来黄先生是与林女士签订了买卖合同、是还未过户的买家,而黄先生同林女士买房的房价比卖给赵先生的价格高出1.5万元。黄先生其实是中介的朋友,中介就利用黄先生这个中间人赚取1.5万元差价。

  见招拆招:陈律师称,在房地产新政实施之后,由于必须要有房产证才可以过户,之前中介利用“房串串”充当中间买(卖)家吃差价的现象已经渐少了。但还是有不良中介利用客户的无知和信任想方设法玩猫腻,故买房时一定要检查房产证和业主身份证,并要求买方、卖方和中介一起签订三方合约。

  [花招三]

  暗做私单

  案例回放:2004年11月,张小姐通过某中介经纪人黄某购买了一套二手房。黄某利用其在中介公司任昌岗东分行主管的职务之便,瞒着公司,和买卖双方签订私自复印的三方买卖合同(该合同并无加盖公司公章),并收取张小姐6720元佣金和业主1000元水电押金,同时开出公司的收款收据,但全部落入其囊中。黄某的作为后被公司发现,并投诉至中介所,中介服务管理所就暂停办理黄某的职业资格年审、换证等一切手续。

  见招拆招:陈松称,市民千万不要不通过房地产中介公司,就与经纪人私下成交,这样往往会导致交易过户、交楼等手续无人跟进,严重时还会出现经纪人拿了钱就失踪等情况,造成不必要的损失。

  [花招四]

  胡乱收费

  案例回放:目前在广州通过中介服务购房时,中介往往都会对客户提供所谓的“一条龙”服务,从提供信息到交易的每个环节都由其经手办理,并且指定按揭公司和银行。由于是“一揽子”收费,不良的中介就会暗中提高某些项目的收费,例如,到房管局去查房屋产权情况。如果产权清晰的话,查册费是40元;有抵押或注销等情况的,每多一种情形就增加20元。但是中介去查册的话,有可能收到300元一次。

  此外,如果市民自己找按揭公司、公证处、评估公司,收取的费用都会比到中介机构指定的地方低。如果客户觉得价格高,打算自己去找相关机构办理,中介则有可能做出“声明”,如果不在指定机构办理,如出现问题,后果一律由客户自负。这样一来,客户往往害怕节外生枝,导致听从中介的结果。

  见招拆招:陈松称,由于中介机构掌握巨大的信息,而且熟悉各种手续的办理流程,一些大型的中介机构还会和相关职能部门及单位保持长期合作关系,办理业务时往往可以“提速”。因此,全权委托中介办理相关手续,可以节省不少时间和人力。

  但市民在委托中介办理手续时,一定要根据《广州市房地产明码标价实施细则》,看房地产中介服务机构提供的服务,是否采用统一的价目表(册),标明服务项目、服务内容、计价单位、收费标准、收费对象;如果是客户自愿选择的服务项目,合同上是否逐一标明,因为中介是不得强制或变相强制提供服务及收费的。

  [花招五]

  阴阳合同

  案例回放:2005年6月,钟先生在海珠区看中了一套二手房,在房屋中介的操作下,他和卖家依据谈妥的40万元价格签订买卖合同。可是,在签订合同的时候,中介还多准备了两份合同。中介向其解释道,因为钟先生是以银行按揭的方式购房,为了能够多贷款,可以签订一份成交价格为44万元的买卖合同,用于向银行申请贷款;另外一份可以用来登记备案和缴税时用,成交价格可以写少一点,写36万元就可以,这样就能少交点税。

  见招拆招:陈松说,中介为了促成交易,有时会用这种看似“讨好”客户的招数“帮助”客户。但这种不规范的操作只会给客户带来麻烦。据分析,由于存在不同版本的合同,买卖双方交易的凭据也缺乏唯一性,容易产生纠纷。从卖家看,可能存在将房屋权益转让给买家后,买家以价低的合同作为交易凭据,拒绝按事前商议的房价支付房款的风险,从而蒙受经济损失。

  而从买家来讲,虽然这一次交易少交了一些税费,但如果该房屋要再次进行交易时,在不满足免除土地增值税的条件下,由于在房地产交易中心登记备案的购入价低于实际成交价,故作为计税依据的增值额比实际增值额大,这样算下来,其实并没有“省”多少钱,甚至还会变成“打了一次亏本的算盘”。虚报房价并发生偷税或“超贷”的行为,情节严重的,还会造成刑事犯罪。故市民在通过房产中介交易时,不要被一些中介提供的所谓“高招”迷惑,免得得不偿失。

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