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易宪容:楼市复苏过程很漫长

2009-04-13 17:14     来源:北京晚报
国内地产只有全面周期性调整才能走出困境

 

  国内房地产市场只有通过全面周期性调整,才能让房地产市场走出困境,才能让房地产市场复苏,其他事情都枉然。房地产开发商只有认清这种形势,让其价格水平调整到绝大多数居民支付能力的水平上来,房地产市场消费需求才能真正释放出来,除此之外,房地产开发商没有多少可选择之路。

  最近,国内媒体铺天盖地的报道都表示,国内房地产市场出现所谓的“小阳春”。尽管大家对房地产的“小阳春”各自理解与期望不同,但是大家都得面对这样一个事实,即持续低迷的房地产市场销售量终于增加了,终于有人开始进入房地产市场了。

  全球的金融危机导致全球经济的全面衰退,导致国际市场的大宗商品价格全面向下调整,世界经济出现了严重的周期性调整,而且导致中国经济出现全面下行,国内一些行业也出现了经济周期性的重大调整。比如,石油、钢铁、建筑材料等行业的产品价格全面下跌,行业产品价格都出现严重的周期性向下调整。在这种情况下,房地产市场能置身事外吗?如果国内房地产市场想不出现周期性向下调整,那么除非中国的房地产市场在地球之外。

  从2007年下半年以来,国家房地产政策发生了根本性的变化。政策要求对房地产市场的投资与消费购买有严格区分。对于消费者,政府采取各种优惠政策帮助他们进入房地产市场;对于投资者,政策要求投资者按照市场价格进入。即使在2008年131号等关于房地产的文件中,对房地产消费与投资严格区分的政策仍然没有改变。在这个文件中,明确界定国内房地产市场发展宗旨,即房地产的支柱性就是建立在居民住房条件改善性基础上的,离开了房地产居民条件改善性,房地产的支柱性也就无从谈起。在这样的市场,不仅住房投资者不可能享受住房购买各种优惠,而且在资产价格全面下跌的情况下,住房投资者也不会进入这样的市场。反之,早前进入房地产的投资者,还会逐渐把早前购买住房卖出,从而退出这个市场。这就是为什么最近各地销售增长主要表现为二手房交易增加的原因所在。政府各种优惠政策会让一些住房消费需求释放出来,但当房价没有调整到一定程度时,这种住房消费需求释放总量十分有限。

  从已经掌握的数据来看,2009年1至2月银行信贷流入房地产的资金仅为1674亿,增长幅度快速下降。更为重要的是,个人住房按揭贷款,在2008年全年下降29.7%的基础上严重萎缩。2009年1至2月份个人住房按揭贷款仅为532亿,与2008年同比仍然是负增长。住房按揭贷款是房地产市场命脉,如果没有住房按揭贷款,房地产市场要想发展与繁荣是不可能的。而当个人住房按揭贷款迅速下降时,房地产市场的“小阳春”从何而来?

  再就是,从目前房地产销售量的增长情况来看,房地产销售量的增长主要表现在二手房销售增长、表现在中小套型住房销售增长、表现为经济适用房等保障型住房销售增长上。这说明当前房地产市场已经发生根本性变化,以消费为主导的市场开始形成。既然是消费为主导的市场,那么房价的调整深度决定房地产消费释放程度。早些时候房地产开发商一直在强调,房地产市场归市场,保障归保障,希望把这两者全面分开。但实际上这是不可能的,当房地产保障部分快速增长时,特别是政府安居工程全面落实时,它对房地产的冲击是不可小视的事情。这就是为什么最近房地产开发商又在大骂政府不应该建大多的保障性住房的理由所在。

  从以上的分析可以看到,国内房地产市场只有通过全面周期性调整,才能让房地产市场走出困境,才能让房地产市场复苏,其他事情都枉然。房地产开发商只有认清这种形势,让其价格水平调整到绝大多数居民支付能力的水平上来,房地产市场消费需求才能真正释放出来,除此之外,房地产开发商没有多少可选择之路。

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