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沪上房贷再现"零首付" 高风险下的"饮鸩止渴"

2009-04-08 15:22     来源:

 

  沪上房贷再现“零首付”。日前,李小姐在看房时,某房产中介工作人员表示:“过去的确不能做,不过,去年11月起似乎有点松了,又开始做了,今年3月的房产交易又热了,买房子的人多了,光我们中介大约20%的交易都是零首付,都是和贷款公司和评估公司一起做的,客户只要付点好处费给他们就行。”他还不忘加了一句:“银行不可能每套房子都上门查看的。”

  楼市没有出现预想中的调整,相反,个别地区在3月份还出现了量价齐升的局面,究竟是真实需求占了上风,还是房产交易环节出现了问题,继续在抬升房价?“零首付”在这个时候再现耐人寻味。专家认为,“零首付”现象如果大量“复制”,那么,一旦房价出现大的波动,就可能出现危机。

  做高房价“零首付”

  以往做“零首付”最常见的手法就是把房价做高。比如内环一套200万元的二手房,按照规定如果是第一套自住普通房,要贷款必须首付20%,也就是40万元。但这时候中介会与所谓贷款公司和评估公司一起“联手”,将房价抬高至少20%以上,比如240万元。

  然后由房主出示一张“已经收到首付款20%=48万元”的收据原件,通过贷款公司和中介的“努力工作”,银行见到这张原件就能放款,贷款总额一下子变成了192万元,买房人基本实现“零首付”。

  而现在市场上再现的“零首付”,其操作手法基本上大同小异。

  三种违规漏洞多

  中介的“创新”真的那么可靠吗?

  业内人士透露,这其中实际上至少牵涉到三种违规,可惯常操作的中介都给出了貌似“合理”的解决办法。第一,房主开出了一张完全不存在的假收款凭证,如果出现问题,房主将承担法律责任。中介说,房主和购房者必须签订一个秘密补充协议,声明并没有给付这笔钱。中介明确表示这是在购房的时候不能见光的,但都会打保票能“保护”双方的利益。

  第二,评估公司必须抬高房价,在评估的时候手脚“活络”一点。中介给出的答案也很简单,评估公司本身没有人去监管,要做高或者做低房价很容易,一套200万元的房子上下相差20万元很正常。

  第三,银行是否尽责难以控制。比如过去需要21个工作日房产交易中心才能出产证,出了产证才能放款,现在都不需要了,有首付收据就放款。中介明确表示,银行就这么点工作人员,都是网上看看材料,一般不会查得太仔细。

  秘密协定是否真的能得到法律的保护?法律界人士认为,这种情况,即便是双方真实意思的表达,但存在着合谋欺诈银行的嫌疑,因此,出了问题,在法律上很难获得支持。而评估公司做高房价,前提是当前房价没有出现大面积滑坡,如果房价跌穿了心理价位,那么,恐怕就要做低而不是做高了。

  至于银行的监控,事实上银行也在密切关注房贷的违约率。3月份反常的旺销也给银行提了个醒,中介一句不经意的促销话泄露了玄机:“要买房子快点买,银行最近可能又要收紧银根了。”某中资行的行长就指出,当前房贷余额不断减少,大规模断供虽然没有出现,但不良率却有所上升,必须警惕。

  手续不全也能“变”

  前面提到的种种做法,都是购房者在手续齐全的情况下操作的,如果手续不全,那么,“热心”的中介也会介绍他们的“好朋友”即所谓贷款公司来提供“全套服务”。

  比如:有的人买房子不愿意让单位知道,不想开收入证明,那么可以出点钱,让贷款公司代开一个。这类似于担保,要收不少手续费。收入证明上的数字太少?也没有关系,贷款公司会“巧妙”地帮购房者把每月1万元的收入变成2万元。至于怎么变,连房产中介都讳莫如深。还有的情况是某些人收入证明几乎是开不出来的,但“神通广大”的贷款公司竟然可以根据个人公积金帐户号,查到公积金每月的缴存情况,并据此推算出收入水平,然后代开一个收入证明。其它比如刻个私章之类的小业务都是“信手拈来”。不过,记者试图查找中介提供的贷款公司,但结果发现,这些冠以投资咨询名称的公司,有的竟然在本市工商登记信息里都查不到。

  还有的中介宣称可以提供跨行还款的业务,只要两家银行约定好,在A行的贷款就能在B行还。事实上,目前上海就有多家股份制银行提供柜面通存业务,并没有中介说的那样难办。

  要防“零首付”蔓延

  美国次贷危机的根子就是把贷款给了没有还款能力的人。“零首付”变相提高了购房者的还款压力,降低了还款能力,对于握有大量房源和贷款的炒房者来说,一旦房价出现大的调整,那么就有可能“击垮”他们。

  业内人士指出,“零首付”的出现迎合的是不健康的房产消费需求。就连中介都承认,真正自住的购房者不太会选择“零首付”,毕竟利息要多支出许多,而且还要有一些其它额外的支出。

  从银行角度来说,“零首付”如果大量出现,银行的风险也会加大,因此,必须加大监控力度,防止“零首付”现象蔓延。

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