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二手房交易指南:买卖双方都要注意的五大问题

2009-04-03 09:56     来源:焦点房地产网

 

  由于一些特殊性质的房屋需要客户具备一定的资格才可购买,如未满5年的经济适用房对购买人的收入和资格都有明确的限制,因此如果业主不了解客户是否具有购买资格而到了购买后期才暴露资格问题,会直接导致此桩交易的中途夭折。

  (1) 收购行为要慎行

  1、 有些房主因为某此原因急需用钱,因此给了中介公司“收购”业务存在的合理性。这无疑给中介公司的违规行为留下了操作空间,在买卖价格上大做文章,消费者有必要与中介公司约定在其出售时要见买方并了解实际的交易价格,以确认中介公司没有得到除代理费外的不合理收益。

  2、 如果时间不紧迫,最好选择买卖双方见面的交易,以真正杜绝某此中介公司的非分之想。

  3、 买房身份与资格确认

  由于一些特殊性质的房屋需要客户具备一定的资格才可购买,如未满5年的经济适用房对购买人的收入和资格都有明确的限制,因此如果业主不了解客户是否具有购买资格而到了购买后期才暴露资格问题,会直接导致此桩交易的中途夭折。

  (2) 合同条款权利清

  1、 如果出现买方违约,卖方应拥有怎样的权利,在利益上得到怎样的权利,在利益上得到怎样的补偿都要约定清楚,违约金的数量以及交付时间应写清楚。

  2、 卖方还应了解买方款项的打入情况,如首付款、尾款的支付比例、数量和时间等。

  3、明确买房付款方式, 因此在二手房买卖安例中存在客户贷款方式购买二手房却因为批贷不成而导致交易失败的例子。因此,为了避免浪费无谓的时间,业主应尽早对客户是能被批贷进行确认。

  (3) 购买方要注意的问题:

  1、 查证件、见房主

  客户在买房时核对证件身份三步走:第一要检验房产证的真伪并与实际物业地址吻合;第二一定要核对房屋产权证上的所有人姓名是否与房主身份证上所载相同,第三房主本人是否与其身份证上的照片相符。

  2、 由于二手房的产权性质复杂,如已购公房存在成本价和标准价问题,同时还可能存在已抵押存在已抵押等债务登记问题。因此对于房屋的隐形问题消费者应给予足够的重视。

  3、 查验房层显性问题——结构及市政配套

  4、 实地看房要看面积、看结构、看装修 、看市政配套(水、电、煤气、暖气、有线电视)、看物业管理,以上各项缺一不可,且越细致越能避免今后的居住麻烦,而实际情况如何需要在合同上明确记载,即买卖双方认可签字,这样可以在最大程度上保障买方的利益。

  (4) 合同签署三注意

  1、过户时间要明确,买房人最在乎的某过于什么时间房屋最终属于我,因此约定过户时间是合同中较重要的条款之一,买方慎重的签订准确的时限。

  2、 卖房单方违约——不卖了或拖延时间不配合过户要承担的责任需在合同里写明,即买房可以得到的经济赔偿。

  3、 交易最后进入物业交割阶段,需房屋交付条款里约定的以何时何地点作为水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主所在单位是否有些历史要求或改变,买方需改签协议时卖房应做出的配合等,都应在合同中明确注明,从而达到维护买房利益的目的。

  (5) 资金安全最重要

  客户买二手房最怕的就是资金的风险,没有得到房层产权时全款却已经支付,这时如果出现任何问题,购买方利益都将受到 极大的威肋,因此,如何让买房的资金得到妥善的安置直到过户完成才是关键问题所在。而想达到这一点只能靠担保方的介入,即将推出的二手房交易资金托管——只有当房屋过户到买方名下后,银行才将全部房款打入卖方账户,有了金融机构的参与,买方就可以高枕无忧地进行二手房买卖交易了,这也是在最大程度上维护了买方的经济权益。

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