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“产权期限”被普遍忽略 70年后房屋产权怎么办?

2009-03-30 14:44     来源:上海商报

 

  建筑面积不足、使用面积减少……对于这些遭遇,购房者往往会与开发商争执到底甚至对簿公堂。然而,与“房屋面积缩水”相比,更为常见的“房产产权期限”问题却被普遍忽略。调查显示,相当大比例的购房者对于产权期限问题茫然不知。

  产权期限可能“隐性”缩水

  陈某不久前购买了一套价值70多万元的新房,在签订商品房购买合同时,他留意到:开发商获得土地使用权的起始年份比自己获得房屋产权的时间整整早了近5年。“较真”的他与开发商理论了好长一段时间,才大致弄清楚这是怎么回事。原来,在我国法律规定中,“土地使用权”’与“房屋产权”是两个不同的概念,土地使用权出让的最高年限是:居住用地70年,70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补缴土地出让金。

  根据这一条例,购房人取得的商品房使用权限必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后,土地使用权进入市场流通。商品住宅从开发到销售的周期一般在1~3年,房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔,尤其是一些烂尾楼改造的项目,购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。

  记者在采访中发现,超过70%的购房者不清楚“土地使用权”与“房屋产权”之间的不同概念,也没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况,在不明不白中成为“冤大头”。购房者不理解概念从而干脆对其置之不理是造成“隐性缩水”问题得不到重视的重要原因。

  陈某这样算了一笔账:“住宅用地的使用期限是70年,但按房产证上的日期推算,我买的房子只有65年使用期,整整少了5年!我付的总房价是70万元,少5年不就等于多付了5万元吗?”当然,这种简单的估算方式没有得到房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士的赞同。

  据了解,近年来,围绕房屋使用期限的产权纠纷开始不断浮出水面。不久前,浙江宁波市“怡江春色”小区的购房者在入住时发现,自己实际能居住的时间只有56年,比70年期限少了14年之多!厦门市信阳花园的10户业主更因为所购房产使用期“缩水”10年而将开发商告上了法庭。

  70年土地使用权到期怎么办 即使开发商及时进行房产开发,根据70年的土地使用权期限,我国目前所有的商品住宅都不可避免地面临着“70年后,产权该怎么办”的难题。

  “法律规定城市土地属于国家所有,房改过程中无法逾越的就是土地不能买卖。为了绕过这一壁垒,这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。”有专家认为,这种管理制度凸现的法律真空在于:土地自身的价值不断升值,而地面上的建筑物则随着居住年限的延长而必然会折旧,也就是必然会相对贬值,因此,一些敏感的购房者已经发出了“70年后,我们在自己的土地上无家可归”的疑惑。

  众多接受记者采访的业内人士和法律界人士认为,随着经济的发展和国家保护私有财产产权的法律法规日益明晰,70年后的产权问题有望逐步破解。就目前法律政策框架之内,专家提出了三大设想。

  ——重签合同,续缴出让金。土地使用期限届满后,国家如果需要收回土地,产权人可以重新办理土地使用权出让手续,签订土地出让合同,向国家缴纳土地出让金。这一做法的最大障碍是:届时小区业主们作为分散的个体,很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。正如目前物业公司与小区业主之间的矛盾频频暴露一样,届时,国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的最大平衡点,成为这一做法能否实施的关键。同时,这笔土地使用金具体数额多少,拥有房屋产权的业主是否愿缴,能否缴得起,一旦有房屋业主不愿缴纳,法律是否允许强行拆迁该业主的房屋,都是个未知数。

  ——房随地走,国家补偿。由于我国的土地所有权除了集体所有的以外,都是国家享有所有权,所谓70年土地使用年限,是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后,国家有权收回土地,而房屋产权是没有期限的,这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是,国家将土地使用权收回,房随地走,个人的房屋也被收回,国家给予一定的补偿。但这一设想不得不面对的尴尬问题是:房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面、《物权法》确定保护公民合法私有财产,城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿——个人拆迁”的形式。因而必须找到国家和业主“共赢”的方式。

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