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“住宅70年大限”的起源

2009-03-30 14:40     来源:北京晚报

 

  住宅大限为什么是年

  如果有偿续期 对商铺和写字楼影响大 对当前房价影响小

  用尽多年积蓄、甚至贷款购买的商品房在70年的产权到期后命运如何,很多人并没有考虑到这个问题:是重签合同继续无偿使用,还是有偿续费重获合法身份?

  昨天(3月23日),全国很多媒体都转载了一条原来刊登在《中国经营报》的报道,目前《土地管理法(修订草案征求意见稿)》正在全国国土厅局系统征求意见,而且明确《土地管理法》的修订将在年内审议。引起人们关注的是在新规当中,住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”,其预留操作空间的用意明显,相比于2008年夏天国土资源部内部讨论的“草案”,这次的讨论稿给了人们巨大的遐想空间。据了解,“征求意见稿”将形成《土地管理法》的基本框架,全国人大法工委也将审核该法。

  70年起源 估算的一家三代使用期限

  对于这70年的时间是如何产生的,北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为,在住宅使用期限上全世界都没有一个统一的标准,比如在英国,土地被认为是女王的,而购买了房产的人拥有999年的使用权,这个时间近乎世袭。而我国在这个时间的规定上,基本上是估算一家祖孙三代的使用期限,因为时间太短怕购买者接受不了,时间太长又有私有化的风险,在这样的背景下产生了70年的使用权期限。

  据北京时代九和律师事务所合伙人王建文介绍,这也是逐步摸索出来的,因为我国在建国后相对长时间内并没有真正的商品房,而在上世纪80年代初期,在深圳开始了试验,当时给出的使用期限是20年,后来发现这个时间并不适合。

  王宏新认为,这次《土地管理法》的修订稿应该与《物权法》的相关规定保持一致。据悉,在“征求意见稿”中的第103条,单独列了一段表示“住宅建设用地使用权期限届满的,按照国家有关规定自动续期”。据了解,这也是为了对接此前《物权法》的相关规定,只不过相比于2008年夏天的那一版“草案”,“无偿”的表述不再明确。

  如果收费 对居民住宅可能是象征性的

  业内人士认为,即便政府采用住宅用地有偿续期的方式,也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”——因为全国的地价差异太大。而针对北京市场,流传出1300元/平方米价格续期的说法,尽管只是些小道消息,但是这样高的收费已经让有些人感到恐慌。

  在我国,如果住宅70年大限到期后,真的要执行“有偿续费”,那么我们购买的房子真的只是“房子”,而不包括土地。我们一直以来购买的房地产也就会只剩下“房产”而没有“地产”了。

  王宏新认为,到底是有偿续期还是无偿续期,现在还说不准。他认为,如果《土地管理法》的修订中明确了“无偿”,那么,政府将肯定不能在续期中收取费用,而以“按照国家有关规定”作为表述,既有可能是无偿,也有可能是有偿,这样就有了回旋的空间,届时视情况进行灵活处理。因为涉及了每一个人的利益,所以应该加强公众的参与,甚至可以举办听证会来决定。

  王建文律师也认为,收费的可能性是存在的,因为从逻辑上来说,购房人出钱购买的是房屋70年的使用权,这一点在合同中就有明确的规定,换句话说,这房子是你的,而地还不是你的。但是,对于六七十年后的具体发展,王建文表示,变数太大了,不收费的可能性更大,即使收也会是象征性的。

  对商铺和写字楼影响更大

  除了住宅的70年大限外,很多人购买的商铺和写字楼也有不同的使用年限,根据国家规定,商业用房土地使用期限一般为40年,工业和办公用地土地使用期限为50年。根据《物权法》的规定,土地有使用期限,房产无使用期限,针对住宅物业、土地使用期限到期后自动延期,其他类型物业到期后补交土地使用费或由政府收回。

  这一次《土地管理法》的修订大家的焦点主要都集中在住宅用地期限上。实际上,业内人士普遍认为,如果真正采取有偿续期的话,此政策可能对商铺和写字楼的影响会更大一些,一方面因为本身这两种物业形式的使用年限就相对较短;另一方面,这两种物业形式的持有者要么是公司,要么是投资人,他们本身通过持有这种物业就获得了一些收益;另外,这部分人对于税费的敏感程度也比较宽容,所以,估计商铺和写字楼的续期会采取有偿的可能性比较大。

  市场反响 不会影响当前房价

  至于住宅70年大限到期后的各种可能性对于当前房地产的影响,业内人士普遍认为极小。因为影响房价的是很综合的因素,对于新房来说所有的房产使用期限都是一样的,既然站在同一起跑线上这个影响就可以忽略不计了。而对于二手房来说,也是同样如此。某知名房产中介的市场总监认为,因为目前在相同的地段上,新一些的二手房(五年以内)和老一些的二手房(十年以上)本身就存在着一两千元的价格差异,这个价格差也就决定了新一些的二手房更受欢迎。70年大限的房子如果无偿续期,基本上会维持目前的市场情况,而一旦有偿续期,就会使买家更多考虑更新的房子,毕竟有偿续期所产生的费用与房屋的价格相比,只是很少的比例。

  网友强烈反对有偿续期

  在焦点房地产网推出的针对这一问题的舆论调查中,网友们对这一传说中的政策变动表达了强烈的反对意向。

  在回答“您赞成住宅使用70年后有偿续期吗?”这个问题时,回答赞成的网友只有15%,他们认为建造住宅的土地属于国家而非个人,不能一次付款无限期使用。而表示反对,认为公民付款购买了住宅,此住宅即是公民私有财产,应免费续期的观点占到了79%。另有6%的网友认为不好说,有利有弊。

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