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越秀二手房最高涨价近50% 涨势虽猛有价无市

2009-03-24 15:07     来源:信息时报

 

  上周,越秀区河涌整治拆迁方案公布后,最高13360元/平方米的拆迁补偿让周边二手房业主跟风涨价,最高甚至涨了近50%。

  二手房普遍反价5%~7%

  满堂红地产研究部周峰表示,整个越秀区的二手房放盘价格,业主基本上都跟风“反价”调高了,主要是集中在中山路南北两端的旧房子,普遍反价5%~7%。

  中原地产市场部总监李粤湘透露,越秀南、德政路二手房业主反价最厉害。政府给出的拆迁补偿价1.3万元/平方米,高于目前的二手房市场本身的价钱。但这应该是考虑到亚运会、河涌整治等,都有一定的时间限制。因此,政府除了在市场价的基础上,还考虑了时间成本。但业主们则解读为,目前市场上能接受的就是1.3万元/平方米,因此集体涨价。

  据了解,像越秀南、德政路等东濠涌周边地段,“反价”业主达到5成左右,最高甚至涨价近50%。原本该板块二手房的均价约为7000~9000元/平方米,但现在已逼近1万元/平方米了。

  涨势虽猛却有价无市

  东濠涌周边地段的二手房闻风而涨,那么市场是否能接受呢?据介绍,目前虽然涨价凶猛,但基本上是有价无市。李粤湘表示,其实部分业主很不理智,在目前的楼市环境下,买家对涨价是不买账的。首先,被拆迁户不一定要买附近的房子,是否回原地居住,他们也会进行考虑的。再加上周边的一手房,比如江湾水恋等也大概只是1.3~1.4万元/平方米,“那为什么要买二手房呢?”

  周峰表示,目前旧城改造被拆迁的房子,50平方米以下的居多。而他们在重新购房时,多会考虑买回更大面积改善居住条件。李粤湘也认为,目前老城区的二手房多数是60~80平方米左右。因此,被拆迁户的补偿价即便拿到最高的1.3万元/平方米,但他们在置业时,实际购买能力并未达到1.3万元/平方米。

  此次东濠涌等拆迁补偿的大幅提高,政策支持来自去年底广州出台的《危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见(试行)》,其中最大的亮点在于,旧城改造的被拆迁户除了获得市场评估价的补偿外,还可能获得“改造奖励”和“搬迁奖励”两部分,总补偿额最高可望超过当地一手楼均价。

  楼市格局是否受影响?

  根据测算,被拆迁户在获上述三部分款项后,完全有能力买被拆迁房屋所在行政区域内的一手楼。而此前,旧城拆迁补偿标准是,保障被拆迁户可购买当地二手房。那么,今后如果旧城改造的补偿价都如东濠涌般,会否影响广州楼市格局?

  李粤湘认为,中心城区本来供应就赶不上需求,但毕竟旧城改造并不是很大的比例,因此影响不会很大。周峰则认为,这可能会使中心城区的无电梯楼成交比重减少。这部分业主可能也不着急卖,他们的心态是可以自己慢慢等政府来拆迁,给比较高的补偿价。所以,一般放盘价会偏高,买家愿意接受就卖,不愿意接受就算了。

  城区房价是否受影响?

  至于是否会导致中心城区房价上涨?周峰认为,还是要看买家是否接受。就现在而言,房价因为补偿价高而上涨,难度比较大。毕竟大部分市民目前还是不认同楼价“触底劲升”的走势,最多只认为是“底部整理,小幅反弹”的走势。

  然而,据分析报告显示,去年全市平均楼面地价为2869元/平方米。具体到中心六区,据不完全统计,去年平均地价成本为3656元/平方米。但东濠涌的补偿价已经是该价的3~4倍。

  业界人士因此认为,地价成本大致相当于楼价的四成,现在拆迁补偿已经过万,中心区楼价则更加难降。同创卓越房地产赵卓文建议,政府应该控制旧城改造,多建商业物业,如写字楼、商铺等;少建住宅,因为高企的拆迁成本势必加重房价负担。

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