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揭秘:银行房贷新品怎么算计客户?

2009-03-18 15:57     来源:信报

 

  近期银行形色各异的房贷新产品频繁亮相,动辄能节省几万甚至几十万元的宣传,让不少商业住房贷款的借款人心动。

  但是买的永远没有卖的精,记者经过测算后发现,实际上通过这些特色产品可以节省的房贷利息远没有银行描述的那么多。

  问题1:买点费用不计收益

  银行举措:以特色房贷为卖点的深发展本周再次发力,推出了点按揭。客户办理该产品后,通过预先支付一个或多个“点”的费用,可以使贷款利率从4.158%(当前5年以上期限基准利率的7折)最低降到3.78%,从而节省贷款利息。

  深发展举例:章女士申请了一笔30年期50万元的贷款,目前最好情况下,其利率为4.16%(5年以上期贷款7折优惠利率),月供为2433元,30年利息总额为372854元。如果章女士在深发展办理了“点按揭”业务,通过支付1.5个“点”的费用,即7500元,30年下来可以节省利息39149元,省息比例达到10.5%。

  记者算账:实际上,这个过程中7500元钱及它创造的收益却被忽略了。不考虑利率调整的情况下,借款人办理5年期的存款,并连续存30年,那么创造的总利息收入为12746.64元,再加上7500元,总的费用为20246.64元。 这意味着,如果考虑到损失的利息收入,借助点按揭实际节省的费用仅仅为18902.36元。

  问题2:闲散资金不计利息

  银行举措:类似的情况还出现在渣打银行,该行推出一款房贷产品为“活利贷”,从该行的宣传彩页的举例来看,一个借款人如果贷款100万,30年期,如果选择活利贷后,每月将3000元存放在活利贷的账户下,银行会将这笔钱视为提前偿还贷款本金,最终借款人还的总利息仅为55万,比普通住房贷款节省了利息60万元。

  记者算账:事实上,由于活利贷账户是不计利息的,按照上面的例子,如果客户每月存3000元,按当前利率水平办理零存整取,30年下来,利息约为46万元左右。两者相抵后,活利贷所节省的利息收入远没有银行描述的那样多。

  回应:银行称未考虑复杂因素

  对于记者的测算,深发展方面表示,银行提供的例子只是一个简单直观的比较,没有涉及一些复杂的因素。银行理财专家也表示,实际上,一些房贷创新的操作原理就是通过客户提前还贷的方式省利息,但是比提前还贷更为灵活,对于客户来说无疑是多了一种选择。但是客户在选择这些产品时,还是应该详细向银行了解各类信息。

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